滬出臺商品房銷售公證搖號細(xì)則 開盤前須公示房源及客戶名單

上海商品住房銷售秩序被進(jìn)一步規(guī)范。7月18日，上海市住建委印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》（下稱《意見》），細(xì)化商品住房銷售公證搖號的實(shí)施細(xì)則。《意見》明確規(guī)定：開發(fā)商需要在新房開盤前10天（至少），向相關(guān)公證機(jī)構(gòu)申請選購房屋的搖號排序公證；開盤日前，售樓現(xiàn)場須公示全部準(zhǔn)售房源和已積累客戶名單。同時，少量多批的“捂房”行為也將被杜絕，開發(fā)商應(yīng)將全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍。

從內(nèi)容來看，《意見》是對今年5月5日頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》中有關(guān)商品住房銷售公證搖號制度的進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化，即要求所有開盤銷售的商品住房項(xiàng)目（包括預(yù)售和現(xiàn)售）采取公證搖號排序，按序購房。

為杜絕目前市場上常見的銷售代理及經(jīng)紀(jì)人員“倒賣房號”、“茶水費(fèi)”等違規(guī)行為，《意見》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定商品住房項(xiàng)目銷售積累客戶規(guī)則，明確積累客戶入圍條件等，不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的入圍條件，項(xiàng)目代理銷售企業(yè)以及其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的員工不得入圍。在對外積累認(rèn)購客戶前，積累客戶規(guī)則應(yīng)報所在區(qū)房管局備案，并應(yīng)在項(xiàng)目或售樓現(xiàn)場公示。

《意見》中最為引人關(guān)注的內(nèi)容是明確要求地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤日前，必須在售樓現(xiàn)場公示全部準(zhǔn)售房源和已積累客戶名單，并向相關(guān)公證機(jī)構(gòu)申請保全證據(jù)公證。同時，應(yīng)在商品住房項(xiàng)目銷售開盤至少10日前，向相關(guān)公證機(jī)構(gòu)申請選購房屋的搖號排序公證。要求公示全部房源和意向客戶名單，這在上海還是首次。

為杜絕搖號過程中開發(fā)商“舞弊”，上海市住建委要求，商品住房項(xiàng)目開盤選購房屋的搖號排序應(yīng)使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號軟件，并由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，搖號排序結(jié)果應(yīng)當(dāng)場公示。開盤結(jié)束的一周內(nèi)，將搖號排序公證書上報所在區(qū)房管部門備案。

與此同時，《意見》還杜絕了少量多批的捂盤行為，要求搖號確定排序、按序選房時，開發(fā)商應(yīng)將全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍。選房必須嚴(yán)格按照搖號排序的結(jié)果，依序進(jìn)行。

在監(jiān)管力度上，《意見》明確，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在弄虛作假違反規(guī)定的，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并列入全市信用管理“黑名單”。構(gòu)成犯罪的，將移交司法機(jī)關(guān)處理。

易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明當(dāng)前上海商品住宅的房源依然緊俏，需要通過搖號來進(jìn)行分配秩序的規(guī)范。從此次出臺的具體細(xì)則看：一是做到信息公開，即可售房源、客戶信息等均須公示備案，杜絕“捂盤”、關(guān)系戶購房等違規(guī)行為；二是做到有效監(jiān)督，以前是開發(fā)商主導(dǎo)開盤，現(xiàn)在則是第三方公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行主導(dǎo)，包括搖號軟件均由公證機(jī)構(gòu)提供；三是事后追責(zé)，凡違規(guī)者輕則暫停網(wǎng)簽、降低資質(zhì)、列入黑名單，重則移交司法機(jī)關(guān)處理。

有開發(fā)商向記者表示，今年5月上海出臺公證搖號政策后，確有開發(fā)商旗下項(xiàng)目開盤時想請公證處前來公證搖號，卻被公證機(jī)構(gòu)以“尚未準(zhǔn)備好”為由拒絕。“政策細(xì)則是有了，公證機(jī)構(gòu)的搖號軟件等技術(shù)支持是否已經(jīng)完善到位？公證機(jī)構(gòu)也有市、區(qū)等多層分級，是否均可提供符合規(guī)定的公證服務(wù)？這些操作層面的細(xì)節(jié)，還得跟相關(guān)機(jī)構(gòu)溝通之后才知道。”該房企人士表示。

針對《意見》中公示準(zhǔn)售房源和意向客戶名單的要求，也有開發(fā)商指出，這是否會侵犯購房客戶的隱私權(quán)，其中的尺度如何把握？這些實(shí)施細(xì)節(jié)還需在具體操作中與有關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)一步溝通。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。