7月房企發(fā)債密集 融資渠道進一步依賴海外

導(dǎo)讀：據(jù)介紹，按照當(dāng)前的監(jiān)管口徑，周轉(zhuǎn)快、負(fù)債率低的企業(yè)的發(fā)債需求更容易獲批；但即便如此，審核的周期也比以前有所拉長，審核程序更加復(fù)雜。而中小房企的融資需求很容易被駁回。且部分負(fù)債率高的大企業(yè)，即使融資需求獲批，其成本也很容易走高。

雖然融資渠道收緊、成本提高，但今年下半年以來，房企仍在加緊融資的步伐。

公開信息顯示，7月以來，寶龍、綠城、建業(yè)、泰禾、龍湖等房企陸續(xù)發(fā)行美元債務(wù)，總體發(fā)債規(guī)模達(dá)到20億美元。與此同時，萬科、金地、富力、華夏幸福等房企則成功發(fā)行了人民幣債券。

盡管融資動作頻繁，但在這背后，仍有不少房企的發(fā)債需求被限制。據(jù)證監(jiān)會的公開信息，時代地產(chǎn)、華發(fā)股份、卓爾發(fā)展、蘇寧環(huán)球等企業(yè)的公司債發(fā)行申請，近日遭遇終止或中止。而融創(chuàng)100億元的公司債在近日被上交所終止發(fā)行。

分析人士指出，由于國內(nèi)政策監(jiān)管十分嚴(yán)格，不少中小型房企、負(fù)債率偏高的房企面臨著越來越大的發(fā)債壓力。雖然成本較高，但海外融資在房企融資渠道中所占的比重仍在加大。

國內(nèi)融資“待遇”有反差

進入7月以來，很多大型房企啟動了融資動作。7月13日，萬科企業(yè)發(fā)布公告稱，擬向合格投資者公開發(fā)行2017年首期公司債券，規(guī)模為人民幣20億元，票面利率為4.50%。

同日，金地公告稱，經(jīng)證監(jiān)會審核，獲準(zhǔn)采用分期的方式發(fā)行面值不超過人民幣130億元的公司債券，其中首期債券的最終發(fā)行規(guī)模為人民幣40億元，兩個品種的利率分別為4.85%和5.05%。

雅居樂也在13日發(fā)布公告，稱已發(fā)行金額為人民幣30億元、年度票面利率為6.98%及期限為3年的非公開境內(nèi)公司債券。

此外，富力、世茂、華夏幸福等房企都在本月完成了境內(nèi)融資。

有分析認(rèn)為，上半年熱點房企銷售情況普遍良好，拿地補倉的需求強烈，因此存在融資的需要。

但并非所有房企都能夠順利完成。根據(jù)證監(jiān)會的消息，近期共有十多家房企的公司債被終止或中止發(fā)行，其中以時代地產(chǎn)、華發(fā)股份、卓爾發(fā)展、蘇寧環(huán)球等中小型企業(yè)為主。

根據(jù)上交所的消息，近期融創(chuàng)非公開發(fā)行2016年公司債券被終止，該筆債券的規(guī)模為100億元。而在大筆吃進萬達(dá)的眾多文旅和酒店項目后，融創(chuàng)被各大機構(gòu)下調(diào)了公司評級。

針對房企國內(nèi)融資的不同“待遇”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，按照當(dāng)前的監(jiān)管口徑，周轉(zhuǎn)快、負(fù)債率低的企業(yè)的發(fā)債需求更容易獲批；但即便如此，審核的周期也比以前有所拉長，審核程序更加復(fù)雜。

相比之下，中小房企的融資需求很容易被駁回。且部分負(fù)債率高的大企業(yè)，即使融資需求獲批，其成本也很容易走高。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的融資額僅共1771.8億，相比2016年同期的6735.94億，降幅達(dá)74%。

不僅如此，融資成本也在提升。中原地產(chǎn)指出，2016年房企國內(nèi)融資的利率多在5%以下的水平，2017年以來發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。

海外渠道更受依賴

鑒于國內(nèi)融資政策的收緊，海外融資更加受到青睞。今年7月以來，寶龍、綠城、建業(yè)、泰禾、龍湖等房企陸續(xù)發(fā)行美元債券，總體發(fā)債規(guī)模達(dá)到20億美元。

這只是房企海外融資規(guī)模上升的“冰山一角”。按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-5月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源中，利用外資90億元，同比增長115.1%。而去年全年，房企利用外資140億元，同比下降52.6%。

在7月以來的海外融資中，除龍湖發(fā)債的票面利率相對較低外，其余的融資成本都不低。

如寶龍地產(chǎn)發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.95%；建業(yè)地產(chǎn)也發(fā)行了一筆2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.00%；綠城發(fā)行的是4.458億美元優(yōu)先永續(xù)票據(jù)，初步分派率為每年5.25%，初步利差3.665%；泰禾計劃發(fā)行的債券規(guī)模為10億美元，但尚未公布利率。

海外融資規(guī)模的增加，與國內(nèi)融資政策從緊不無關(guān)系，但近期以來，海外融資的成本幾乎等同于國內(nèi)融資，這被認(rèn)為是美國加息的影響所致。

“隨著人民幣匯率波動，房企海外融資的難度也在加大。”張大偉指出，但房企為了補充現(xiàn)金流，對海外融資的需求會更加強烈。他還認(rèn)為，預(yù)計2017年房企海外融資將可能創(chuàng)下歷史新高。

但總體而言，融資難度加大、融資成本提高已經(jīng)成為這一階段的主旋律。加之市場銷售放緩，房企的資金壓力可能逐漸到來。

廣發(fā)證券發(fā)布的報告顯示，房企杠桿水平存在被低估的現(xiàn)象，因為“去年大量銀行表外資金借道非標(biāo)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

該機構(gòu)指出，從房企的債務(wù)端看，樣本上市房企存量債務(wù)的期限大多在2-3年。因此，過去兩年大規(guī)模的債務(wù)融資或?qū)⒃谖磥韼啄昙袃陡?。?jù)統(tǒng)計，2018-2019兩年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量將達(dá)到高點，兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億、4474億。

該機構(gòu)還認(rèn)為，相比大型房企具備更強的銷售回款能力和更加穩(wěn)健的財務(wù)水平，未來中小型房企的兌付風(fēng)險尤其值得警惕。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。