下半年伊始,上海土地市場明顯加快了供地節(jié)奏。繼7月4日70號公告推出2幅租賃住房用地之后,上海土地市場又于近期發(fā)布72號土地公告,推出青浦新城、奉賢南橋、海灣及臨港奉賢園區(qū)的5幅含住宅性質(zhì)地塊,出讓面積合計約22.3萬平方米,起價總價約為58.3億元。
值得一提的是,雖然同樣采用招掛復(fù)合方式出讓,但在135分的總分中,自2017年5月1日起未在上海受讓宅地的公司可以拿到45分。
宅地供應(yīng)節(jié)奏加快
72號公告一共推出5幅宅地,其中,青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)04A-01地塊和盈浦街道觀云路南側(cè)23-01地塊為商住地塊,起始樓板價分別為24000元/平方米和22000元/平方米。
最近兩年,青浦區(qū)住宅用地供應(yīng)放量,逐漸成為上海土地市場的成交大戶,地價水平也節(jié)節(jié)攀升。去年8月,青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)36-01商住用地在15家房企的激烈角逐中,最終花落中南,成交總價19.6億元,按照36279平方米的出讓面積和2.5的容積率粗略估算,成交樓板價約為21610元/平方米。一年之后,青浦盈浦街道再推商住用地,起始樓板價已經(jīng)升至22000元/平方米和24000元/平方米,直接超過了去年商住用地成交價。
除了2幅青浦地塊以外,剩余3幅宅地均位于奉賢區(qū)。其中,奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)13-02區(qū)域地塊和臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0801地塊都是純居住用地,起始樓板價分別為11000元/平方米和8215元/平方米;奉賢區(qū)南橋新城04單元15B-06區(qū)域地塊則是商住辦綜合用地,起始樓板價約為14000元/平方米。
受讓管理占比最大
這次的5幅地塊同樣采用招標(biāo)競買復(fù)合方式出讓,根據(jù)出讓文件規(guī)定:“通過資格審核的有效申請人數(shù)為三人及以上的,本地塊采用有競價招標(biāo)方式出讓,有效申請人即為‘投標(biāo)人’,有效投標(biāo)文件若達(dá)3-10份的,則排名順序前2位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人;若達(dá)11份及以上的,則排名順序前3位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人。通過資格審核的有效申請人數(shù)不足三人的,本地塊直接采用掛牌方式出讓,有效申請人即為‘競買人’。”
值得一提的是,與以往兩次招掛復(fù)合方式出讓的住宅用地不同,此次的5幅宅地的競標(biāo)評標(biāo)辦法采用“135分制”,其中,經(jīng)濟(jì)實力32分、技術(shù)資質(zhì)17分、項目經(jīng)驗41分、受讓管理45分。——顯而易見,受讓管理占據(jù)了最大的分值。
受讓管理,根據(jù)投標(biāo)人本人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)自2017年5月1日起在上海地區(qū)受讓(包括聯(lián)合受讓)商品住宅地塊(包括含住綜合用地)的情況按規(guī)定登記評分:沒有受讓過(包括聯(lián)合受讓)可得45分;受讓過1塊得30分;受讓過2塊得15分;受讓過3塊及以上則為0分。
與此同時,《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》記者還注意到,評標(biāo)小組先按照得分由高到低的原則確認(rèn)投標(biāo)人的排名順序。得分相同者,則按以下優(yōu)先原則確定排名順序:先以受讓管理得分由高到低排序;若受讓管理得分有相同者,再以經(jīng)濟(jì)實力得分由高到低排序;若經(jīng)濟(jì)實力得分有相同者,再以項目經(jīng)驗得分由高到低排序;若項目經(jīng)驗得分有相同者,再以技術(shù)資質(zhì)得分由高到低排序;若技術(shù)資質(zhì)得分有相同者,則以抽簽方式?jīng)Q定其排序。——換言之,在評標(biāo)時,受讓管理>經(jīng)濟(jì)實力>項目經(jīng)驗>技術(shù)資質(zhì)
更多拿地機(jī)會
回顧2017年以來,宅地供應(yīng)收縮明顯,前四個月公示的10幅純宅地全部是動遷配套房用地。
4月上海出臺土拍新政,對于競拍開發(fā)商進(jìn)行資格評分,主要評判開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力(30分)、技術(shù)資質(zhì)(20分)、項目經(jīng)驗(50分)。綜合來看這些指標(biāo),實力強(qiáng)勁、經(jīng)驗豐富的大型品牌房企在入圍競標(biāo)的過程中具有極大的優(yōu)勢,中小型房企則從一開始就被攔在了門外。而上海首批招掛復(fù)合出讓的3幅地塊也確實被中建、保利、中海這三家央企拿下。
6月,上海推出66號土地公告,推出的住宅用地同樣以招掛復(fù)合方式出讓,不過在評分中增加了受讓管理這一分項:經(jīng)濟(jì)實力32分、技術(shù)資質(zhì)17分、項目經(jīng)驗41分、受讓管理30分。
如今,在7月最新推出的宅地中,受讓管理分值再次加大,自2017年5月1日以來未受讓過(包括聯(lián)合受讓)的公司得分由30分,進(jìn)一步增加至45分,而技術(shù)資質(zhì)和項目經(jīng)驗的分值正在進(jìn)一步減小。——不得不說,這是在給更多房企在上海拿地的機(jī)會。
“這是讓大家都有機(jī)會,”一位長期研究土地市場的人士告訴《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》,“今年上半年沒怎么推過地,后續(xù)加快土地供應(yīng)的可能性很高,很多沒有拿到過地塊的品牌企業(yè)就有機(jī)會參與了。”
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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