打破定價規(guī)則 上海首推兩幅“租賃住房”用地

7月4日晚，上海規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布2幅新地塊公告，首次以招拍掛的方式出讓分別位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的兩幅“租賃住房”用地。

一名業(yè)內人士指出，未來租賃型供給會增加，房地產(chǎn)定價由供需演變逐漸變?yōu)楝F(xiàn)金流定價，資產(chǎn)價值最終由經(jīng)營能力定義和左右。“現(xiàn)金流會成為整個房地產(chǎn)后時代的關鍵詞”。

上海宅地出讓的“標配”一般是15%的自持比例，租售并舉思路已得到很好貫徹。今年以來政府提高了對租賃市場重視程度，出現(xiàn)全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。

此前全國范圍內也出現(xiàn)過“全自持”出讓地塊：2016年11月，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體拿下的北京海淀區(qū)地塊，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業(yè)辦公面積；12月，萬科和住總集團在北京拿下的海淀永豐兩幅宅地和綜合用地，需要100%自持70年；今年6月，萬科又以總價25.3億元+70年100%自持，競得桂城平洲一宗占地超過5.5萬平方米的商住地。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，由于資金沉淀會限制發(fā)展，“只租不售”把慣于做高周轉、高擴張性的房企排除在外了。此外，后續(xù)運營管理也很考驗房企能力。

打破定價規(guī)則

盧文曦認為，政府選擇這兩個區(qū)域出讓全租賃房地塊，主要在于這兩個區(qū)域正在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，打造創(chuàng)新型區(qū)域，適合用租賃房對高科技人才產(chǎn)生集聚力。

嘉定本身偏向工業(yè)，產(chǎn)能上不及金融或者創(chuàng)新型業(yè)態(tài)的區(qū)域，直觀反映到生活中，就是房價一直較平穩(wěn)。2010年嘉定新房均價是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。今年上半年青浦均價漲到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差達到5166元/平方米。

背后原因在于青浦的產(chǎn)業(yè)升級轉型完成較早，比如華為研發(fā)基地、北斗導航西虹橋基地、航空發(fā)動機產(chǎn)業(yè)基地等均落戶青浦。

多名業(yè)內人士預計后續(xù)還會推出一些“租賃住宅”地塊。如果新增可售住宅不多，會造成區(qū)域內供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也同樣面臨上漲壓力。

上海中估聯(lián)信息技術有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，增加租賃型土地的供給，將有利于市場結構的調整。中估聯(lián)數(shù)據(jù)對土地監(jiān)測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款后，部分開發(fā)商會將20%（自持+保障）以上的成本轉移到可售部分的房地產(chǎn)，客觀上推高了樓面價。因此，規(guī)定一定比例的自持經(jīng)營，并不能從根本上實現(xiàn)增加租賃型住房供給的導向，反而會使得面粉貴過面包的故事愈演愈烈。中估聯(lián)數(shù)據(jù)的LBI（土地泡沫）指數(shù)反映的就是開發(fā)商拿地后的風險情況，今年1到5月份的各地LBI指數(shù)分析表明，北上廣深LBI指數(shù)高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。增加租賃型土地的供給，是有利于破除現(xiàn)有市場環(huán)境下LBI居高不下的魔咒的。

沖擊公寓運營商思路

房東東創(chuàng)始人全靂指出，上海租賃用地的出臺，也是對現(xiàn)有公寓運營商思路的一種沖擊，傳統(tǒng)的包租模式必須改變，因為未來的租賃增量絕對是在土地的供應上。

顏莉進一步分析認為，根據(jù)地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區(qū)張江地塊為例，預計樓板均價不會超過一萬，遠低于該地區(qū)周邊房屋價格。那么不包括裝修和運營成本的話，以國外發(fā)達城市為標桿，對應的租售比約為15年。對于拿地房企來說，引進具有租賃管理經(jīng)驗的團隊，并盡可能提高出租率，是盈利的關鍵。

上海市政府一直大力倡導“租售并舉”的房地產(chǎn)發(fā)展方向，從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現(xiàn)狀，推動住房市場向租售并舉轉變，有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近半年來，萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地價款數(shù)百億，自持比例從36%到100%不等。

上述房企陸續(xù)涉及長租公寓，而從前幾年開始，很多輕資產(chǎn)長租公寓運營商也開始了他們的擴張之路。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。