我國家庭住宅配置比重偏高 財(cái)富效應(yīng)或是一種幻覺

2016年以來我國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫及房價(jià)的大幅上漲，更多受到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)需求的驅(qū)動(dòng)，再一次展示了市場(chǎng)根深蒂固炒房慣性的力量。巨大財(cái)富效應(yīng)、房地產(chǎn)路徑依賴、預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，構(gòu)建了炒房慣性三大支柱，導(dǎo)致家庭超配住宅不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)力充足?！　∫皇蔷薮筘?cái)富效應(yīng)釋放了空前的房地產(chǎn)投資投機(jī)需求?！　?998年我國啟動(dòng)住房制度改革以來，住房不動(dòng)產(chǎn)投資無疑是近20年內(nèi)最富價(jià)值的投資品種。特別是2003年以來，我國出現(xiàn)了住房價(jià)格普遍上漲現(xiàn)象。作為國際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心的南京、杭州、廈門、天津等二線城市，住房價(jià)格均出現(xiàn)了巨幅上漲?！　』仡欁》績r(jià)格歷史運(yùn)行軌跡，除2008年四季度因執(zhí)行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門收緊引發(fā)房價(jià)小幅回調(diào)外，二十年間我國住房價(jià)格大體呈現(xiàn)單邊明顯上漲態(tài)勢(shì)。以北京為例，1998年北京市城鎮(zhèn)職工年平均工資為12285元；2015年北京市城鎮(zhèn)職工年平均工資為85038元，較1998年上漲了5.92倍。2003年，北京市原內(nèi)城四區(qū)住房均價(jià)為5600元；2015年，北京市內(nèi)城住房均價(jià)約為6萬元，較2003年房價(jià)上漲了9倍多?！　√貏e是經(jīng)歷2016年房價(jià)大幅上漲后，北京原內(nèi)城四區(qū)住房均價(jià)從6萬元跳升至10萬元以上，而城鎮(zhèn)職工年平均工資漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價(jià)漲幅。類似情況在其他熱點(diǎn)城市均有不同程度體現(xiàn)，顯示出住宅不動(dòng)產(chǎn)投資的巨大財(cái)富效應(yīng)?！　《欠康禺a(chǎn)路徑依賴引發(fā)集中的市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)。　　2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，并帶動(dòng)國內(nèi)需求擴(kuò)張，支持了經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長，城市發(fā)展面貌也得以迅速改觀。在這個(gè)過程中，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)并逐步形成路徑依賴，房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要份額，加上房地產(chǎn)作為社會(huì)融資廣為接受的抵押品，房地產(chǎn)金融迅速膨脹。　　在這些因素綜合作用下，形成了房地產(chǎn)路徑依賴自我強(qiáng)化的運(yùn)行軌跡。而房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴所形成的發(fā)展模式慣性，引發(fā)了集中的道德風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)投資投機(jī)意愿處于低風(fēng)險(xiǎn)、甚至是無風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)行狀態(tài)，完全背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在需要風(fēng)險(xiǎn)與收益相平衡的規(guī)律，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)進(jìn)入“拒絕調(diào)整”模式?！　∪穷A(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制給炒房慣性添注動(dòng)力?！　≠Y產(chǎn)價(jià)格是市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)價(jià)，反映出市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格未來走勢(shì)的預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)中大多數(shù)投資者預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格上漲，則交易將促使實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格向預(yù)期方向變化，直至當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)格在剔除時(shí)間價(jià)值后等于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格，這就是所謂的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制。我國熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格運(yùn)行就顯示出顯著的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)特征。　　以國際大都市住宅價(jià)格為參照物，市場(chǎng)普遍預(yù)期一線熱點(diǎn)城市房價(jià)將與國際大都市接軌，由此大量社會(huì)資金涌入，加上市場(chǎng)投資投機(jī)炒作，一線城市房價(jià)超越基本面支撐出現(xiàn)大幅上漲，透支了未來購買力。而房價(jià)上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，導(dǎo)致實(shí)際住宅交易價(jià)格出現(xiàn)高位接力上漲現(xiàn)象，反過來又進(jìn)一步強(qiáng)化了房價(jià)上漲預(yù)期，為炒房慣性添加了充足動(dòng)力?！　‰m然住宅兼具投資與消費(fèi)屬性，但考慮到住宅不動(dòng)產(chǎn)高昂價(jià)值，無論是住宅投資，還是住宅消費(fèi)，歸根到底還是家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)問題。1998年我國住房制度改革以來，住宅不動(dòng)產(chǎn)作為家庭財(cái)富配置主要品種呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢(shì)，貨幣財(cái)富比重明顯下降。在房價(jià)高位上漲壓力下，舉債購房導(dǎo)致家庭流動(dòng)性最低限度運(yùn)行的情況并不鮮見。特別是在一線熱點(diǎn)城市，二手房市場(chǎng)成交活躍度明顯高過新房，而其中的住宅置換鏈條支撐城市房價(jià)高位上漲?！　∫皇俏覈彝プ≌粍?dòng)產(chǎn)配置比重偏高。　　研究表明，住房自有率水平高的國家，幾乎都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較低的轉(zhuǎn)軌國家，而住房自有率低的國家則大多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。英美等發(fā)達(dá)國家住房自有率在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國都在90%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。2012年，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》稱中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%。 上一頁1234下一頁

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