房地產(chǎn)融資降溫：理財輸血房地產(chǎn)“通道難尋”

21世紀經(jīng)濟報道梳理最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行表內(nèi)開發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負增長。表外理財資金輸血房地產(chǎn)，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

監(jiān)管趨嚴下，房地產(chǎn)融資降溫顯成效。

“我們現(xiàn)在只做開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關(guān)融資都不做了。”某股份行華中地區(qū)人士表示。

去年9月，21世紀經(jīng)濟報道專題報道分別從銀行、海內(nèi)外債券、信托、理財機構(gòu)等方面挖掘房地產(chǎn)企業(yè)融資情況。公開數(shù)據(jù)和21世紀經(jīng)濟報道調(diào)研結(jié)果顯示，就銀行而言，截至去年6月末，表內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模增長明顯減緩，個別銀行和區(qū)域出現(xiàn)負增長。理財投向房地產(chǎn)領(lǐng)域則在半年內(nèi)新增了5500萬元。“表內(nèi)冷，表外熱”，是為彼時趨勢。

時隔近半年，21世紀經(jīng)濟報道梳理最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行表內(nèi)開發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負增長。表內(nèi)自營投資和表外委托貸款投房地產(chǎn)項目的要求趨嚴。表外理財資金輸血房地產(chǎn)，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

地產(chǎn)開發(fā)貸負增長

“我們現(xiàn)在只做開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關(guān)融資都不做了。”某股份行華中地區(qū)人士表示。所謂經(jīng)營性物業(yè)貸款，就是寫字樓、商場等經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物發(fā)放的貸款。

去年11月初，銀監(jiān)會向16個熱點城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求開展金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查。在開發(fā)貸方面，要求檢查是否嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項資質(zhì)，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規(guī)用于購地等問題。

華南地區(qū)某股份行中層向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，該行去年12月就下發(fā)了通知，要求根據(jù)“實質(zhì)重于形式”原則，嚴控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團，要防止非房地產(chǎn)板塊授信資金挪用進入房地產(chǎn)板塊。

“要求是對房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發(fā)現(xiàn)問題的，要馬上停止出賬。”

今年1月16日，上海銀監(jiān)局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴查以來的首份罰單——針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達478萬元。

有股份行華東地區(qū)對公人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，去年當?shù)嘏某鲆粋€地王項目，拍賣會后當?shù)乇O(jiān)管明確不得給其配套融資。“合同都談了，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

銀行表內(nèi)開發(fā)貸的熱度已明顯下降。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降，降幅達4.9%。

從上海的數(shù)據(jù)來看，該趨勢也非常明顯。央行上海總部統(tǒng)計顯示，2016年全年，上海地區(qū)本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸減少了764.2億元，同比多減704億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸和住房開發(fā)貸全年分別減少417.7億元和473.7億元，同比分別多減113.3億元和420.6億元。

表外理財資金“通道難尋”

銀行自營投資和理財投資資金投向房地產(chǎn)也面臨收緊的態(tài)勢。其中一個重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財資金“非標”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計劃4號文發(fā)文之后，更是“徹底歇菜”。

根據(jù)私募資管備案4號文，對于證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，基金業(yè)協(xié)會宣布暫不予備案。

具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權(quán)投資方式。

其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計上一定程度處理成資本，而非負債，從而控制自己的負債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規(guī)對策。

“基金子公司作為通道（投地產(chǎn)），我們肯定不愿意冒險。而且接觸到銀行理財資金，也有反饋非標額度不夠，目前沒有足夠資金來投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行資管人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，非標準化債權(quán)內(nèi)容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標準，帶回購條款的股權(quán)性融資，即包括股票質(zhì)押回購，部分名股實債基金，都會被納入“非標”范疇，原本理財投資非標取上年度資本金4%和理財規(guī)模35%孰低者的限制，就會顯得更加嚴厲。

“說實話，理財近三個月都在疲于流動性管理，能把進出資金照顧到，實現(xiàn)順利兌付就行，投資端，配什么好的資產(chǎn)，基本沒有精力顧及了。”某銀行資管部人士表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。