統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2016年,房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升。去年1月至12月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3萬億元,增長6.9%;新開工面積16.7億平,上升8.1%。業(yè)內(nèi)人士表示,2017年房地產(chǎn)投資增速料下降,房地產(chǎn)基本面仍以平穩(wěn)為主。
銷售增速拐點已至
“2016年房地產(chǎn)銷售完美收官,15.7億平方米創(chuàng)新高。既有棚改、鼓勵農(nóng)民進城等政策推動,也有市場需求主動釋放因素。同時,房地產(chǎn)開發(fā)投資超預(yù)期反彈,源于三線城市去庫存良好,熱點二線城市補庫存壓力較大。”方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平表示,樓市去庫存政策效果顯現(xiàn),住宅繼續(xù)減少,商業(yè)用房持續(xù)增加,去年12月底商品房狹義庫存減少3.2%。庫存結(jié)構(gòu)分化,商品住宅減少11%,商業(yè)用房增加10.1%。
任澤平認為,2017年房地產(chǎn)投資并不悲觀,三四線城市去庫存良好,一線和核心二線城市控制房價、增加供應(yīng)都會提供支撐。隨著銷售持續(xù)回落,投資脈沖將會在一季度末二季度初結(jié)束。預(yù)計全年增速為1%至3%,大概率接近3%。
中泰證券分析師羅文波認為,地產(chǎn)投資向上空間取決于貨幣政策寬松和商品房銷量增長的持續(xù)性。目前,地產(chǎn)銷售增速拐點已至,而美聯(lián)儲今年連續(xù)加息的預(yù)期及我國國內(nèi)資產(chǎn)泡沫風險的積聚制約貨幣政策進一步寬松,預(yù)計2017年房地產(chǎn)投資增速將同比下降1.4%。
對于2017年房地產(chǎn)行業(yè),東興證券分析師鄭閔剛表示,仍將面臨調(diào)控壓力,但調(diào)控下發(fā)展將趨穩(wěn)。上半年,整個行業(yè)將面臨銷售下降帶來的負責影響,但隨著銷售下降和市場持續(xù)降溫后,政策或有所放松,預(yù)計房地產(chǎn)上市公司年報和一季報業(yè)績增長會有明顯改善,春節(jié)后年報行情可以期待。
在資金面上,2017年下半年或面臨壓力。銀河證券分析師陳智旭表示,盡管短期房企負債資金覆蓋率高,凈負債率處于歷史低位,但考慮到公司債、定增等融資渠道收緊,若二季度銷售回款大幅惡化,下半年部分高負債率房企或?qū)⒚媾R資金壓力。
地產(chǎn)板塊估值承壓
國金證券分析師胡華如認為,今年房地產(chǎn)市場基本面或呈“倒N型”走勢。行業(yè)政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉(zhuǎn)變,受益于都市化進程延續(xù)、龍頭房企充沛的現(xiàn)金流和部分區(qū)域市場庫存的顯著去化,對拿地和新開工的表現(xiàn)并不悲觀。
羅文波持相同觀點,認為今年地產(chǎn)市場基本面將以平穩(wěn)健康為主,不必過分擔憂房企基本面情況。
對于房地產(chǎn)行業(yè)投機機會,東方證券分析師竺勁表示,看好機制變化給公司帶來的機會而非行業(yè)性機遇。“目前行業(yè)屬于三期疊加狀態(tài):政策抑制期、需求萎縮期、融資受限期。未來樓市仍存較大壓力,不利于地產(chǎn)板塊估值提高。”
鄭閔剛則表示,在2017年房地產(chǎn)行業(yè)三大投資思路是成長預(yù)期、預(yù)期差和業(yè)績牛。其一,從大周期規(guī)律中尋找成長預(yù)期的投資機會;其二,從中周期規(guī)律中尋找預(yù)期差的投資機會;其三,從小周期規(guī)律中尋找業(yè)績牛的投資機會。
業(yè)內(nèi)人士表示,自去年“9·30”樓市調(diào)控以來,成交高頻數(shù)據(jù)比一致預(yù)期樂觀,部分購房需求有效傳導至非限購城市,今年一季度銷售可能會超預(yù)期。建議關(guān)注銷售可能超預(yù)期的公司或是國企改革、重組、轉(zhuǎn)型預(yù)期的地產(chǎn)公司。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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