國務(wù)院研究室專家:北京主城區(qū)房價成本1萬 賣6萬

沒有什么比房地產(chǎn)更能牽動人們的敏感神經(jīng)。住房是重要的民生商品。然而近10年多來，我國經(jīng)濟(jì)逐步走上了過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展的增長模式，扭曲了住房供需關(guān)系，房屋逐步演變成投資品和“奢侈消費(fèi)品”。國務(wù)院研究室司長唐元在接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪時指出，高房價成為廣大人民群眾普遍關(guān)注也十分無奈的問題，房地產(chǎn)存在的問題是我國當(dāng)前和今后一個時期影響共享發(fā)展的重大障礙。

唐元指出，首先，高房價導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重泡沫化。在我國房價大幅上漲的背后，是價格嚴(yán)重背離價值的基本事實，是住房功能的嚴(yán)重異化。據(jù)調(diào)查，目前北京市主城區(qū)商品房開發(fā)成本（含地價）只有每平方米1萬元左右，而銷售均價達(dá)到每平方米6萬元左右，價格高出成本6倍以上。同時，高房價帶來的經(jīng)濟(jì)泡沫化問題已經(jīng)突出。表明我國房價水平尤其是一線城市房價水平已經(jīng)嚴(yán)重超越我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和居民承受能力。

其次，導(dǎo)致金融風(fēng)險不斷加劇。由于房地產(chǎn)的高回報，導(dǎo)致商業(yè)銀行資金的大量涌入，這既是導(dǎo)致房價過度上漲的重要因素，也形成了巨大的金融風(fēng)險。據(jù)估計目前房地產(chǎn)行業(yè)投資的一半以上資金來源于銀行貸款，如果房地產(chǎn)泡沫任其膨脹下去，一旦泡沫破滅，將給銀行乃至整個國家經(jīng)濟(jì)帶來極大風(fēng)險，造成災(zāi)難性后果。這一輪房地產(chǎn)去庫存，本來應(yīng)當(dāng)鼓勵三四線城市居民買房，但銀行資金實行一刀切的住房貸款首付政策，導(dǎo)致銀行資金大量向一二線城市集聚，變?yōu)橛忠惠喅捶繜?，造成一二線城市房價暴漲，進(jìn)一步吹大了經(jīng)濟(jì)泡沫、加劇了金融風(fēng)險。

再次，導(dǎo)致居民貧富分化。商品房的暴利機(jī)制，除了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受益外，也給炒房投機(jī)獲利創(chuàng)造了機(jī)會。近些年來，北上深廣等一線城市房價年均20%以上的速度上漲，意味著這些一線城市居民住房資產(chǎn)價格年均上漲20%，每戶居民財產(chǎn)年均增值100萬元以上。不合理的房價機(jī)制，相當(dāng)于一次又一次的造富運(yùn)動，北上深廣等一線城市居民不自覺地成為資產(chǎn)500萬到1000萬的中產(chǎn)富裕階層，而一些炒房者資產(chǎn)少則幾千萬，多則上幾億、十幾億，而三四線城市的居民房產(chǎn)價值只在幾十萬左右，而廣大農(nóng)村由于農(nóng)民住房不能與商品房一樣上市流通，住房價值不但沒有升值，反而在貶值。可以說不合理的房價機(jī)制，是對三四線城市居民特別是廣大農(nóng)民最大的不公平，拉大了國民的貧富差距，與共享發(fā)展理念格格不入。

同時，導(dǎo)致社會價值觀扭曲。隨著炒房投機(jī)賺錢容易，逐步形成全民炒房熱潮，許多家庭為了獲得購房指標(biāo)，不惜假離婚，出現(xiàn)了排隊離婚鬧劇，多數(shù)居民都是借貸購房牟利，在社會上形成了“食利”階層，形成了“錢賺錢容易，靠誠實勞動掙錢難”的不良現(xiàn)象，嚴(yán)重毒化了社會風(fēng)氣。房價過高不僅抬高了商務(wù)成本，降低了城市競爭力，許多實體企業(yè)紛紛逃離一線城市。

此外，還導(dǎo)致社會資源浪費(fèi)和實體產(chǎn)業(yè)空心化。商品房投資高回報，使其“虹吸效應(yīng)”凸顯，引來大量投資，制造業(yè)企業(yè)為了分得商品房開發(fā)“一杯粥”，紛紛從主業(yè)抽出資金介入房地產(chǎn)開發(fā)，出現(xiàn)了“大企業(yè)建房、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象。巨資投入商品房開發(fā)，形成了大量商品房房源，而需求方以炒房者為主，在不斷推高房價的同時，商品房空置率不斷提高，造成社會資源的極大浪費(fèi)。資金向商品房轉(zhuǎn)移還導(dǎo)致了制造業(yè)等實體產(chǎn)業(yè)空心化，也是導(dǎo)致加工貿(mào)易企業(yè)大量向東南亞國家轉(zhuǎn)移的重要因素，而國家鼓勵發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新領(lǐng)域等，由于缺乏資金難以盡快發(fā)展。

唐元強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)存在的問題如不盡快解決后果十分嚴(yán)重。

近年來國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在抑制不合理住房需求、規(guī)避金融風(fēng)險和遏制部分地區(qū)房價過快上漲等方面取得了一定效果，但一線城市房價過高、二線城市房價上漲過快等問題還沒有得到解決，房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次問題遠(yuǎn)沒有得到解決。唐元認(rèn)為，必須更加客觀、真實分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，有針對性地采取更加有效措施，綜合施策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

唐元建議，從遏制房地產(chǎn)行業(yè)暴利為切入點，完善房價調(diào)控措施，對新建商品房實施最高限價政策。具體思路是：將房地產(chǎn)定位為滿足群眾基本需求的民生商品，限制投機(jī)炒作，加大政府對商品房價的管制力度，對新建商品房在科學(xué)評估基礎(chǔ)上，按照成本加合理利潤（比如20%以內(nèi)）原則核定和執(zhí)行最高限價政策，糾正定價機(jī)制過度市場化問題。采取這樣的措施，可促進(jìn)房價盡快回歸到合理水平，避免經(jīng)濟(jì)泡沫化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)步入健康發(fā)展軌道，滿足廣大人民群眾住房需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。