樓市新格局：深圳調(diào)整隱現(xiàn) 上海樓市降溫

北京：新的博弈

1月第一個星期，北京，霧霾，江靜（化名）只能戴著口罩坐著地鐵來回奔波，雖然霧霾一度“爆表”，但令她高興的是，房子終于簽下來了。

2016年9月，剛生完孩子的她正式加入“換房大軍”，將位于南六環(huán)郊區(qū)的兩居室掛在房產(chǎn)中介網(wǎng)站上出售，“變現(xiàn)”后再購入東城區(qū)的學區(qū)房，以備女兒將來上學用。但房子掛牌之后隨即遭遇了史上又一次嚴厲的調(diào)控，致使交易比她的預期推遲了許久。

9月30日，俗稱“9·30新政”的房地產(chǎn)調(diào)控政策靴子落下，如同鎮(zhèn)靜劑，注入了沸騰的北京樓市。多位房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴第一財經(jīng)記者，隨后的10月，二手房帶看量明顯下降，購房者陷入觀望。

江靜的感受更加直接，她告訴第一財經(jīng)記者，由于新政后來看房的人明顯減少，加上自己著急套現(xiàn)，她最終決定降價10萬元，以265萬元總價賣出了自己的房子。同時，在買房過程中，她的感受是，接近春節(jié)，看房的人增多，帶有學區(qū)、配套資源較好的房源業(yè)主轉(zhuǎn)入惜售，導致市場上房源有限，因此價格難以松動。以她上周簽下的學區(qū)房為例，該房源所處的片區(qū)并非一線學區(qū)，單價仍超過了7萬元/平方米，環(huán)比既無暴漲，也未下跌。

這是“后新政時代”北京樓市新的穩(wěn)定與分化局面：一方面房價與成交趨向穩(wěn)定，一方面資源差、地段偏的房源價格松動下挫，有學區(qū)、資質(zhì)好的房源供給有限、價格趨穩(wěn)。

這一切，與剛過去的2016年的“高溫”形成鮮明對比。亞豪君岳會提供給本報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年度（截至12月26日），北京商品住宅（不含保障房和自住房）共成交了11.3萬套，成交面積1146.63萬平方米，同比分別增加50%、38%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。價格方面，同期北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價達到34638元/平方米，相比2015年同期上漲17%。

關于去年樓市走熱的原因，較為普遍的理解是，與貨幣政策及土地供量有關。房地產(chǎn)服務運營商戴德梁行1月5日提供給本報的整理數(shù)據(jù)顯示，北京土地供應持續(xù)遞減，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年則大幅下降，僅成交15宗。“9·30新政”后，為平抑價格，北京集中釋放8宗住宅類用地。2016年住宅類土地成交樓面地價平均為23886元/平方米，同比上漲43.3%。

好在調(diào)控政策及時出臺，從月度成交量來看，全國性的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成功遏制了成交的昂揚走勢。亞豪君岳會的研究報告稱，2016年前9個月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3個月，月均成交則降至7221套。

剛過去的2016年，房企頗為焦慮。去化良好讓開發(fā)商“手握重金”，與此同時，重點城市土地市場的供應卻極度緊張。土地市場供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成為“兵家必爭之地”，北京甚至出現(xiàn)了眾多房企拼搶“全自持地塊”的現(xiàn)象。未來，這些地塊如何運營、盈利尚是未知。不僅如此，過去1~2年間入市的高價地塊，未來必然面臨集中供應下的激烈競爭。對此，魯能旗下的釣魚臺美高梅別墅項目負責人對第一財經(jīng)記者分析，未來北京高端市場競爭無疑將十分激烈，決定這些項目市場地位的關鍵因素還是地段與服務。

針對2017年的北京樓市走勢，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東日前對第一財經(jīng)記者預計，2017年在去資產(chǎn)泡沫化的大方針下，北京的土地供應將會比2016年明顯增多。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也對第一財經(jīng)記者分析，樓市調(diào)控對于北京購房者的市場預期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面，進一步增加的保障性住房，也可用以對沖整體市場價格水平。在郭毅看來，此輪房地產(chǎn)收緊調(diào)控將具有長期性的特征，受此影響，2017年樓市成交也將延續(xù)2016年年底的低位運行趨勢。

上海：樓市初“冬”

最近，家住浦東唐鎮(zhèn)的李瀾君（化名）深刻感受到了樓市的“冬季”。她的房子（畢加索小鎮(zhèn)）是學區(qū)房，對口的是東方幼兒園和福山外國語小學，周圍的房子都是別墅，由于學區(qū)房優(yōu)勢她的房子幾乎是不愁買的。

“去年上半年我們小區(qū)的房源出來幾乎很少，一旦出來以后幾乎立馬成交。但是我最近掛出房子已經(jīng)一個月了，可是真正來看房的只有3對，看房的房子明顯少了，大家觀望情緒非常嚴重。”李瀾君說。

李瀾君原本打算賣掉自己這套剛需房然后換一套更好的房子，滿足自己的改善需求，但是自己的房子卻遲遲無法出售，因此換房計劃只能擱淺。

事實上，上海樓市從2016年第四季度開始了降溫之路。以二手房交易為例，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月二手房成交數(shù)量為13580套，而在2016年1月二手房成交數(shù)量為44486套。2016年8月，二手房成交數(shù)量一度增加到56504套，而到了2016年第四季度月均成交額都不足2萬套。

第一財經(jīng)記者隨機走訪上海多家中介門店發(fā)現(xiàn)，與昔日熙熙攘攘的場景不同，很多門店都門可羅雀，除了一群中介業(yè)務人員，并沒有購房者。

李瀾君也感受到了這樣的寒意，作為一個房東，她也是一個購房者。“之前如果有機會總是想換房，還是擔心未來價格上漲。現(xiàn)在市場不斷降溫，自己換房也沒有那么迫切了。”李瀾君告訴第一財經(jīng)記者。

在二手房交易降溫的同時，一手房交易并沒有更好。

來自佑威房地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，上海商品住宅成交面積為64.87萬平方米，環(huán)比上月上漲7.50%，比去年同期水平下跌65.61%；成交均價為40479元/平方米，環(huán)比上月下跌12.60%，比去年同期水平上漲了20.27%。

事實上，自今年下半年“滬六條”政策出臺后，上海樓市投資客退離，新增客戶受到制約。同時，政策對改善型客戶影響較大，違規(guī)銀行、中介及開發(fā)商也受到管制，市場不斷開始降溫。

記者從業(yè)內(nèi)反饋的聲音發(fā)現(xiàn)，無論是開發(fā)商和購房者，都對2017年保持謹慎態(tài)度。“擔心銷售業(yè)績和價格出現(xiàn)反彈，大家并沒有去年那么樂觀。”

2017年開端，上海樓市延續(xù)了上一年底的冷清。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（1.2-1.8）新建商品住成交面積9.3萬平方米，環(huán)比減少46.7%。尤其是雙休日，單日只成交1.6萬平方米，甚至還不及平時交易量。

從整體格局來看，延續(xù)近期剛需占主流的格局。區(qū)域上青浦、南匯等遠郊區(qū)域得益于前期剛需項目投放，成交上還有慣性延續(xù)，因此排名還繼續(xù)靠前。不過隨著集中簽約高峰過后，交易量也出現(xiàn)下挫。比如青浦上周只成交1.7萬平方米，環(huán)比減少32%。而嘉定最為明顯，當期成交1.3萬平方米，環(huán)比減少60.6%。而改善盤源比較集中的浦東則跌出前5。

“前期成交消耗部分購買力，上周起步特別清淡。市場情緒已經(jīng)有效控制住，目前土地拍賣兩幅地塊溢價都不高，市場預期不斷回調(diào)。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦說。

就在日前，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會于官網(wǎng)發(fā)布消息稱，為保障購房人的合法權益，規(guī)范市場秩序，自1月6日起，市住建委會同相關部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。對此，市場更是認為這是上海對于樓市的進一步規(guī)范和調(diào)控，樓市未來將保持平穩(wěn)和理性。

深圳：調(diào)整隱現(xiàn)

現(xiàn)在，深圳剛需者終于可以緩一口氣了，2016年10月4日“深八條”的出臺給了他們購房置業(yè)的希望，房價上漲的步伐暫時停止了。

“深八條”堪稱深圳史上最嚴厲的調(diào)控政策，從需求和供給兩方面對房價進行把控。需求方面，限購社保3年改5年，提高首付，為深圳投資客設阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交；供給方面，政府嚴查拿地資金以降低資金杠桿、拿地模式改為“雙限雙競”對備案成交價格嚴格劃線。

盡管如此，由于深圳2016年前期房價上漲之勢兇猛，全年樓市數(shù)據(jù)仍使購房者觸目驚心。

深圳中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年，在低供應、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，深圳全面新房成交面積降至417萬平方米，環(huán)比下降37%，成交套數(shù)降至4萬套，環(huán)比下降39%。但最受人關注的房價方面，由于新房豪宅趨勢明顯，開發(fā)商定價依然堅挺，深圳2016年新房成交均價相比2015年上漲近六成至5.3萬元/平方米，創(chuàng)下2008年以來的最大漲幅。

二手房方面，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳二手住宅成交價格同比上漲近16%，雖然相比2015年全年60%的漲幅有所收窄，但最高成交均價也接近6萬元/平方米的歷史天價。

倘若不是“深八條”出臺，這組數(shù)據(jù)或許更加驚人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰凍狀態(tài)之中，除了叫苦不迭的開發(fā)商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼樓市降價。

深圳白領王女士有意在2017年“上車”，近半年來，輾轉(zhuǎn)深圳各區(qū)密集看房。翻閱其朋友圈，“深八條”出臺當晚，她轉(zhuǎn)發(fā)了相關新聞鏈接，并評論“感恩，終于有機會買房了。”

王女士此前看中了深圳羅湖大劇院附近一個小戶型單位，近30平的大單間業(yè)主開價138萬元，近一個月該業(yè)主降價了3萬賣135萬，但王女士還是決定再等等。

下跌行情中觀望心態(tài)最為常見，說穿了不過是把降價寄望于明天，但深圳房價真的會大幅度下降嗎，業(yè)內(nèi)似乎并不這么認為。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺便預測：“2017年政策不會有大的逆轉(zhuǎn)，總體以維持目前政策為主。預計上半年整個市場行情將較為平淡，新房和二手房的成交量偏低，價格穩(wěn)定。但經(jīng)過政策的消費和購買力的積累，下半年購房需求將會集中釋放，預計2017年全年深圳房價比2016年上漲5-10個點。”

一線城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一線城市中腹地最小的深圳，政策改變不了長期的供需矛盾，只能設置門檻暫時抑制需求，但一旦需求儲蓄池滿泄，房價上漲的預期極為容易卷土重來?；乜催^去十年深圳樓市漲跌的行情不斷循環(huán)，便呈現(xiàn)這一特征。

隨意選擇兩個區(qū)間分析。如，2007年，深圳全市供求緊張，投機需求旺盛，是年新房成交均價為13369元/平方米，同比上漲45%；2008年，國家加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深圳全市新房成交均價為12794.2元/平方米，同比下降4.3%；至2009年，在國家以房地產(chǎn)市場啟動內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的政策基調(diào)下，投資需求再度膨脹，深圳樓市重新走向繁榮，該年深圳房價為14868元/平方米，同比上漲16.1%；2010年，房地產(chǎn)市場進入新一輪的緊縮期，但由于前期需求過于旺盛，深圳全年均價為20296元/平方米，進入“2萬元時代”。

在行業(yè)人士看來，深圳樓市今日之冷清與過去處于政策緊縮周期內(nèi)的狀態(tài)并無二致。因此，“深八條”至今，深圳購房者依然恐慌，政策的邊際效應遞減、停止后，樓市會否死灰復燃。為了避免下一個周期的再度暴漲，市場急需長效機制的出臺，以穩(wěn)定市場預期。

相比暴漲暴跌，普通購房者對樓市穩(wěn)定的預期更渴求，只有預期穩(wěn)定才不會造成恐慌，投機投資者才能無縫可鉆，樓市才能長期健康發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市穩(wěn)定發(fā)展的前提是供需矛盾的解決，包括從源頭增加土地供應、改變城市住房供應系統(tǒng)、推進小產(chǎn)權房合法化、盤活存量房，從方方面面增加供應；此外，促進房產(chǎn)稅開征，增加多套住房的持有成本等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。