在2017中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上,國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在演講中指出,中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫,這點(diǎn)沒(méi)有爭(zhēng)議。一線(xiàn)城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見(jiàn)得說(shuō)破就破。二線(xiàn)城市看運(yùn)氣。三四線(xiàn)城市的泡沫已經(jīng)在一個(gè)一個(gè)破滅。
林采宜認(rèn)為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要有兩個(gè)變量:慢變量和快變量。
所謂慢變量就是人口和城市的土地供給。快變量就是投資屬性,即價(jià)格上漲預(yù)期,貨幣環(huán)境。前者影響地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì),后者影響地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。
人多地少房?jī)r(jià)整體上行
過(guò)去15-20年中國(guó)地產(chǎn)的上行,主要是由慢變量決定的趨勢(shì)。90年代后大量人口涌入城市,帶來(lái)住房需求快速增長(zhǎng)。因而近20年中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)一漲再漲。而在中國(guó),政府是唯一的土地供給方,決定土地供應(yīng)的是政策取向,而不是自由市場(chǎng)。
過(guò)去十五年,所有地方政府存在招商競(jìng)爭(zhēng),使大量土地用于工業(yè),住宅用地始終偏少。中國(guó)城市土地供給,比起紐約東京這些發(fā)達(dá)國(guó)家城市來(lái)說(shuō),是偏緊的。
而中國(guó)城市化率在過(guò)去20年以每年1.3%的速度增長(zhǎng)。所以從23%上升到53%的城市化率,導(dǎo)致城市,尤其是大城市住宅供不應(yīng)求。
最近十年,房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府不同政策主導(dǎo)下起起落落,小周期起落更多是快變量的影響,而快變量就是政府的限購(gòu)限貸。房?jī)r(jià)起來(lái)了,政府就限購(gòu);限購(gòu)不過(guò)癮,政府就限貸。房?jī)r(jià)跌了再放松。
本輪上漲是投資性需求的鍋
林采宜表示這輪房地產(chǎn)上漲有一個(gè)非常重要的特點(diǎn),就是不同城市價(jià)格漲跌的同步性減弱,房?jī)r(jià)趨勢(shì)出現(xiàn)了重要分化。所有的分化都是泡沫的開(kāi)始。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),價(jià)格的漲幅跟這些城市人口變化幾乎沒(méi)有相關(guān)性,跟土地供給之間的變化也基本沒(méi)有相關(guān)性。那主要是什么因素推動(dòng)上漲?
現(xiàn)在一線(xiàn)城市,租金房?jī)r(jià)比基本低于2%,而目前中國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益水平約為2.4%,即,地產(chǎn)上漲是投資大城市房地產(chǎn)的唯一收益。
而之所以還有人投資,一個(gè)因素就是資產(chǎn)荒,安全的高收益資產(chǎn)越來(lái)越少,實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率不斷下降。更多錢(qián)因機(jī)會(huì)成本較低,就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),去博取房?jī)r(jià)可能上漲的收益。
另一個(gè)因素是資本流動(dòng)不自由,在人民幣貶值預(yù)期的壓力下,缺乏海外資產(chǎn)配置的充分渠道。只能在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)里選擇,而相對(duì)安全的就是一二線(xiàn)地產(chǎn)。
第三個(gè)原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。
這所有因素表明,最近兩年房地產(chǎn)的暴漲不是人多地少,不是消費(fèi)需求,而純粹是投資性需求。
而這投資性需求,是寬松的流動(dòng)性+資產(chǎn)荒+資本外流的不便利,這三個(gè)因素共同構(gòu)成大量閑置資產(chǎn),并最終不得不流向地產(chǎn)。
所以作為投資性的房產(chǎn)本質(zhì)上和股票沒(méi)有什么區(qū)別,房市和股市是一回事,只是周期不一樣。
泡沫沒(méi)有爭(zhēng)議
林采宜表示,泡沫沒(méi)有爭(zhēng)議,泡沫是有指標(biāo)的。有爭(zhēng)議的是:泡沫會(huì)不會(huì)破,什么時(shí)候破。其實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害不在于泡沫,而在于泡沫破滅以后造成的影響。
目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率還有很大空間,但需求存在不等于價(jià)格撐得住。目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撐地產(chǎn)市場(chǎng)。而買(mǎi)不起的需求,是無(wú)效需求,和沒(méi)有需求是一樣的。
今年新增房貸占GDP6.4%,居民購(gòu)房杠桿已達(dá)極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降,而是房地產(chǎn)企業(yè)向居民轉(zhuǎn)移杠桿。居民購(gòu)房概率激增,將抑制未來(lái)消費(fèi)需求。所以居民收入水平未大幅提升,而負(fù)債率大幅增加,實(shí)際上是對(duì)未來(lái)消費(fèi)力的透支。
這種不是由人口收入推升的房地產(chǎn)價(jià)格,本身就是一種泡沫價(jià)格,但未必說(shuō)破就破。
三四線(xiàn)城市:泡沫已在一個(gè)個(gè)破滅
林采宜認(rèn)為,不同城市有不同前景,對(duì)北上廣深這些一線(xiàn)城市,按擴(kuò)展規(guī)律還是有擴(kuò)張空間的。東京、紐約人口集中度就比京滬還高。一線(xiàn)城市因醫(yī)療、教育等各方面因素不斷吸引人口集中。
所以一線(xiàn)城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見(jiàn)得說(shuō)破就破。
二線(xiàn)城市就看運(yùn)氣。目前二線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)在于一線(xiàn)城市的溢出效應(yīng),這種溢出效應(yīng)來(lái)自于其交通效率和人口轉(zhuǎn)移。
三四線(xiàn)城市林采宜認(rèn)為機(jī)會(huì)是很小的,三四線(xiàn)城市去庫(kù)存將非常艱難。
中國(guó)有293個(gè)地級(jí)市,361個(gè)縣級(jí)市,還有一千多個(gè)縣,而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)沒(méi)有覆蓋這些。三四線(xiàn)實(shí)際庫(kù)存數(shù)量遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)。
另一方面,因?yàn)榻逃t(yī)療等各方面福利設(shè)施的差異,人口都在往一二線(xiàn)流動(dòng)。這在構(gòu)成對(duì)大城市需求支撐的同時(shí),也意味著三四線(xiàn)沒(méi)戲了:房更多,人更少。
所以對(duì)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),泡沫已經(jīng)在一個(gè)一個(gè)破滅。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
名稱(chēng) | 最新價(jià) | 漲跌 |
---|---|---|
盤(pán)螺 | 3530 | +10 |
低合金板卷 | 3300 | -20 |
低合金厚板 | 3480 | +20 |
焊管 | 3670 | +20 |
槽鋼 | 3700 | - |
鍍鋅板卷 | 4250 | - |
316L/2B卷板 | 25400 | 0 |
冷軋無(wú)取向硅鋼 | 4700 | - |
焊絲 | 4600 | - |
硅鐵 | 6200 | 50 |
鋼坯 | 3120 | 20 |
鋅精礦 | 20750 | 250 |
焦炭 | 1360 | 0 |
黃金 | 583 | 1 |
重廢 | 1720 | 0 |
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