中山年終土地拍賣(mài)熱度高 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)明年樓價(jià)或因此上揚(yáng)

中山土地拍賣(mài)最后一搏，引來(lái)開(kāi)發(fā)商扎堆拍地。南都記者了解到，自中山市國(guó)土資源局近期推出10宗商住地和商業(yè)地，12月28日開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)拍，已有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行首輪出價(jià)，其中南朗鎮(zhèn)一宗商住地第一輪出價(jià)就已經(jīng)達(dá)到6000元/平方米的限價(jià)線。有業(yè)內(nèi)人士透露，本次土地拍賣(mài)與9月份的相比，熱度依舊不減，除了本地開(kāi)發(fā)商外，還有來(lái)自北方、廣州、深圳、珠海等地的大型開(kāi)發(fā)商參與其中。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為本次土地拍賣(mài)有不少靚地，拍出高價(jià)的可能性較高，對(duì)中山未來(lái)的樓價(jià)預(yù)期有所提高。

猛！首輪拍賣(mài)就達(dá)限價(jià)線

接近12月底，中山土地拍賣(mài)也進(jìn)入收官階段，而年底的最后一波土地拍賣(mài)熱烈程度依舊有增無(wú)減。據(jù)了解，11月份中山市國(guó)土資源局推出三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、火炬開(kāi)發(fā)區(qū)和五桂山等10宗商住地和商業(yè)地，其中8宗地塊近日進(jìn)入網(wǎng)上競(jìng)價(jià)階段，而目前截至截稿日為止，南朗鎮(zhèn)W25-16-0048首輪競(jìng)拍價(jià)格已經(jīng)直接觸及6000元/平方米的最高樓面地價(jià)限價(jià)線，已經(jīng)提前進(jìn)入人才房配建樓面地價(jià)競(jìng)拍階段。

記者通過(guò)中山國(guó)土局下轄的土地與礦業(yè)權(quán)公開(kāi)交易管理系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，本次共計(jì)出讓8宗地塊，包括南朗鎮(zhèn)商住地2宗，西區(qū)金融商務(wù)地1宗，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)商住地4宗，五桂山商住地1宗，其中南朗鎮(zhèn)和火炬開(kāi)發(fā)區(qū)地塊引入了6000元/平方米最高樓面地價(jià)限價(jià)線及人才房競(jìng)拍的方式，更是引起了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。

根據(jù)競(jìng)拍規(guī)則，地塊樓面地價(jià)每次最小競(jìng)價(jià)增幅為40元/平方米，上網(wǎng)競(jìng)價(jià)出讓設(shè)定的最高限制樓面地價(jià)為6000元/平方米。當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，競(jìng)買(mǎi)方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才安置房，凡接受最高限價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人均可參與競(jìng)配建人才安置房，競(jìng)價(jià)階梯為480平方米（戶型面積約為90平方米-144平方米，不少于4套）。這就意味著目前出價(jià)6000元/平方米的開(kāi)發(fā)商在此基礎(chǔ)上競(jìng)爭(zhēng)人才房最大配建數(shù)，即報(bào)出有效配建面積數(shù)最大者確定為最高報(bào)價(jià)者。

這一方式是中山土地拍賣(mài)以來(lái)的首次，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這一做法是針對(duì)此前中山9月份土地拍賣(mài)拍出高價(jià)所采取的限制性措施，以防開(kāi)發(fā)商麻木競(jìng)價(jià)。

各地大型開(kāi)發(fā)商均有參與拍賣(mài)

即便如此，開(kāi)發(fā)商們參與土地競(jìng)拍的熱情不減。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前已經(jīng)繳納保證金的開(kāi)發(fā)商至少有6-8家，對(duì)拿地“志在必得”，而尚未繳納保證金的開(kāi)發(fā)商還有不少。其中，不少是來(lái)自北方、廣州、深圳、珠海等地的大型開(kāi)發(fā)商參與本次土地拍賣(mài)。

截至截稿日，編號(hào)W25-16-0048的南朗鎮(zhèn)地塊不僅首輪出價(jià)達(dá)到6000元/平方米最高限價(jià)線，這宗面積為84369.7平方米的商住地吸引了4家開(kāi)發(fā)商參與，目前有7輪報(bào)價(jià)，競(jìng)配建人才房樓面地價(jià)已達(dá)1440元/平方米，總價(jià)177176.37萬(wàn)元。

此外，編號(hào)W25-16-0049的南朗鎮(zhèn)地塊吸引5家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，5輪報(bào)價(jià)后最新競(jìng)拍價(jià)為4260元/平方米，總價(jià)158065．5321萬(wàn)元；編號(hào)W15-16-0023的火炬開(kāi)發(fā)區(qū)地塊吸引4家開(kāi)發(fā)商參與，經(jīng)過(guò)4輪報(bào)價(jià)后最新競(jìng)拍價(jià)為4220元/平方米，總價(jià)6176.0544萬(wàn)元。

編號(hào)W15-16-0022的火炬區(qū)地塊吸引8家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，經(jīng)過(guò)8輪報(bào)價(jià)后，最新競(jìng)拍價(jià)為4380元/平方米，總價(jià)29892.9525萬(wàn)元；編號(hào)W15-16-0021的火炬區(qū)地塊吸引6家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，經(jīng)過(guò)6輪報(bào)價(jià)后最新報(bào)價(jià)為4300元/平方米，總價(jià)6432.8660萬(wàn)元；編號(hào)W15-16-0020的火炬區(qū)地塊吸引8家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，8輪報(bào)價(jià)后最新報(bào)價(jià)為4380元/平方米，總價(jià)19488.3720萬(wàn)元；編號(hào)W29-16-0074的五桂山地塊吸引7家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，進(jìn)過(guò)8輪報(bào)價(jià)后最新報(bào)價(jià)為1520元/平方米，總價(jià)21819.2474萬(wàn)元。

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗地塊由于競(jìng)價(jià)截止日期為1月17日，因此首輪競(jìng)拍尚未開(kāi)始。

業(yè)內(nèi)

達(dá)到最高價(jià)無(wú)難度，或影響中山樓價(jià)預(yù)期

對(duì)于本次土地拍賣(mài)，不少業(yè)內(nèi)人士表示樂(lè)觀，認(rèn)為不少地塊位置優(yōu)越，位居熱門(mén)板塊，預(yù)計(jì)不少地塊“觸頂”可能性很高，將會(huì)對(duì)中山未來(lái)的樓價(jià)預(yù)期有所影響。

合富輝煌中山分公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟認(rèn)為，南朗鎮(zhèn)的兩宗土地由于兩宗地塊面積較大，共計(jì)有近300畝，對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有足夠的空間施展拳腳，可以做好、做大品牌，因此更受到大開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，該兩宗土地極可能被同一開(kāi)發(fā)商拿下，達(dá)到最高限價(jià)完全沒(méi)問(wèn)題。

而火炬開(kāi)發(fā)區(qū)的四宗地塊由于被道路分割，在開(kāi)發(fā)的便利性上不如南朗鎮(zhèn)的地塊，但是由于位置不錯(cuò)，位于熱門(mén)區(qū)域，因此預(yù)計(jì)拍出高價(jià)無(wú)難度。“即便是政府要求配建人才房，但羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商會(huì)綜合目前市場(chǎng)情況進(jìn)行評(píng)估，也不會(huì)麻木拍出高價(jià)，當(dāng)然溢出的土地價(jià)格與成本將會(huì)轉(zhuǎn)移到樓價(jià)上，預(yù)計(jì)這些區(qū)域的樓價(jià)將會(huì)有所體現(xiàn)”，謝仲娟表示。

而中原地產(chǎn)中山分公司拓展部總監(jiān)植建軍則表示，相比五桂山，南朗鎮(zhèn)與火炬開(kāi)發(fā)區(qū)的土地觸及限價(jià)線的可能性很高：“一方面，南朗鎮(zhèn)地塊位于翠亨新區(qū)，眾所周知該區(qū)域是中山政府重點(diǎn)打造區(qū)域，同時(shí)臨近珠海唐家灣，此前唐家灣地塊拍出2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米的歷史最高價(jià)，目前唐家灣樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米以上，讓不少開(kāi)發(fā)商意識(shí)到中山翠亨新區(qū)的土地大有可為，加上深中通道與港珠澳大橋的利好，這兩宗地塊拍出高價(jià)毫無(wú)疑問(wèn)；另一方面，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)的樓價(jià)已經(jīng)高企，深中通道未來(lái)的開(kāi)建有望繼續(xù)保持該片區(qū)的熱度，因此開(kāi)發(fā)商即使地塊規(guī)模不大也愿意拿地。”

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中山基準(zhǔn)地價(jià)也上調(diào)了

12月29日，中山市國(guó)土資源局發(fā)出《中山市2015年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)公告》，公告指出自2017年1月1日起，中山市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)按本公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原基準(zhǔn)地價(jià)（中山市2011年度基準(zhǔn)地價(jià)）同時(shí)廢止。同時(shí)，公告指出，中山市2015年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)國(guó)有出讓用地按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期（商服40年、住宅70年、工業(yè)50年）；容積率為2.0；土地開(kāi)發(fā)程度分別為商服、住宅用地“六通一平”、工業(yè)用地“五通一平”。

記者發(fā)現(xiàn)，本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)除了剔除了商住地這一用地類(lèi)別以外，還從原本的1.5容積率更改為2.0。有業(yè)內(nèi)人士表示，乍一看中山表面上土地價(jià)格出現(xiàn)下降，但實(shí)際上統(tǒng)一按照2.0容積率折算后，可以發(fā)現(xiàn)不少類(lèi)別的土地價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中，商服路線的土地價(jià)格和工業(yè)地價(jià)格所有級(jí)別均上漲，商服路線的五級(jí)地上漲達(dá)32.84%，工業(yè)地的一級(jí)地至五級(jí)地分別上漲35.69%-53.12%不等。

而商服區(qū)片和住宅地則有升有跌。其中，商服區(qū)片的一級(jí)至三級(jí)土地上升6．58%-10．83%不等，而四級(jí)與五級(jí)地的地價(jià)則有所下降，分別下降9.64%和5.0%。住宅方面僅四級(jí)地出現(xiàn)微降，其余級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)上漲0.8%-9.08%不等。

基準(zhǔn)地價(jià)上漲，對(duì)土地市場(chǎng)有著更強(qiáng)的心理預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士指出，受到樓市上漲的影響，中山今年下半年的土地行情一路看漲，因此基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)是正常的，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)商拍地具有更好的指導(dǎo)意義。

此外，有人還分析，雖然目前增容費(fèi)是按照“基準(zhǔn)地價(jià)+評(píng)估價(jià)”的方式進(jìn)行，哪個(gè)更高選擇按照哪個(gè)征收，目前更多的是評(píng)估價(jià)偏高，按照評(píng)估價(jià)收取，不過(guò)若按照基準(zhǔn)地價(jià)收取的話，也直接影響開(kāi)發(fā)商用地成本的增加，開(kāi)發(fā)商報(bào)建時(shí)的部分稅費(fèi)征收公式，都與基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)。如果基準(zhǔn)地價(jià)漲了，開(kāi)發(fā)商用地成本肯定增加。而土地成本的增加，又會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商把這一部分的開(kāi)支轉(zhuǎn)嫁到樓價(jià)上，樓價(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。