SOHO 3Q難念的生意經(jīng)：租金收益不穩(wěn) 出租率不高

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓的新業(yè)務(wù)中，聯(lián)合辦公無(wú)疑是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的焦點(diǎn)之一。從陽(yáng)光100聯(lián)合優(yōu)客工場(chǎng)全國(guó)布局，到SOHO3Q在北京、上海接連落子，再到最近龍湖“一展空間”入市，隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商試水聯(lián)合辦公，人們不禁疑問(wèn)，之前如SOHO3Q這些明星級(jí)眾創(chuàng)空間目前的生存狀況如何？聯(lián)合辦公會(huì)成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)嗎？

脆弱的租金

龍湖的“一展空間”入市和遠(yuǎn)洋與WeWork的牽手，一時(shí)讓兩家公司成為聯(lián)合辦公領(lǐng)域里最新曝光的開(kāi)發(fā)商。但早些時(shí)候，風(fēng)頭還屬于SOHO中國(guó)。

“3Q是SOHO中國(guó)改散售為自持模式后的一次新嘗試。”一位行業(yè)人士分析，自持經(jīng)營(yíng)資金回籠周期長(zhǎng)，尤其是部分項(xiàng)目的出租率較低。3Q從位置不佳的裙樓或者寫(xiě)字樓較差位置著手，嘗試解決空置難題。截至2016年上半年，SOHO3Q在北京和上海開(kāi)辦了16個(gè)中心，提供13603個(gè)工位。按照該公司設(shè)想，今年底，3Q工位將超過(guò)1.5萬(wàn)個(gè)。

然而，小微企業(yè)客戶的流動(dòng)速度之快，給聯(lián)合辦公空間的租金收益帶來(lái)不穩(wěn)定因素。“為使租賃服務(wù)更為靈活，SOHO3Q將租賃合同以周為單位簽訂。”SOHO3Q的銷售人員告訴北京商報(bào)記者。“價(jià)格對(duì)出租率的影響不可忽略。”一位熟悉北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的人士告訴北京商報(bào)記者，一些聯(lián)合辦公項(xiàng)目為改變出租率低的局面，不時(shí)采取促銷策略，對(duì)一些工位及單間放出折扣，為了培養(yǎng)原有工位上的客戶升級(jí)到單間，甚至放出5折的優(yōu)惠。

SOHO3Q剛起步時(shí)開(kāi)放式辦公桌的租金定為4000元/人/月，獨(dú)立辦公室超過(guò)5000元/人/月，因租金過(guò)高遭遇市場(chǎng)冷遇后采取打折的方式降低租金，普遍為4.5-7折，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就曾表示，旗下產(chǎn)品正在以虧損20%的代價(jià)對(duì)外出租。

降價(jià)可以讓人氣提升，但往往無(wú)法持續(xù)，小微企業(yè)房租支付能力差，漲價(jià)客戶就會(huì)流失。而一旦小微企業(yè)成長(zhǎng)，辦公環(huán)境又可能不再滿足需求，如何增加新客戶黏性是行業(yè)普遍面臨的課題。

出租率的困擾

與租金收益難保證相比，出租率不高更讓聯(lián)合辦公難以面對(duì)。數(shù)據(jù)顯示，3Q上半年出租率約70%，并不算理想。萬(wàn)科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間出租率75%以下不賺錢。WE+聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人劉彥燊認(rèn)為，聯(lián)合辦公項(xiàng)目出租率在85%以上才算成功。

譽(yù)翔安合伙人趙敬川告訴北京商報(bào)記者，聯(lián)合辦公的確存在溢價(jià)空間。比如將一個(gè)租金在5元/天/平方米的乙級(jí)寫(xiě)字樓改造成聯(lián)合辦公，其租金可以達(dá)到7-12元/天/平方米的水平，但出租率不高也是行業(yè)共識(shí)。

調(diào)查顯示，位于朝陽(yáng)區(qū)光華路2號(hào)的陽(yáng)光100·優(yōu)客工場(chǎng)店工位的報(bào)價(jià)最低為2200元/月，平均租金水平與SOHO3Q光華路店基本持平，但優(yōu)客工場(chǎng)的工位出租率已達(dá)80%，優(yōu)于3Q。在位于上地?cái)?shù)字傳媒大廈的V創(chuàng)空間，北京商報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目的工位價(jià)格僅為1300元/月，近1000平方米的營(yíng)業(yè)空間里，100左右的工位出租比例已接近九成。

“缺乏創(chuàng)業(yè)氛圍的五環(huán)外都出現(xiàn)了不少眾創(chuàng)空間產(chǎn)品扎堆的情況，從商務(wù)辦公需求特性而言，北京四環(huán)外的聯(lián)合辦公都將面臨租金價(jià)格低、出租率水平低的現(xiàn)實(shí)。目前北京市范圍內(nèi)聯(lián)合辦公項(xiàng)目總體出租率僅在五成左右。在較低的出租率情況下，眾創(chuàng)空間的總體收益水平與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相比還沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。”趙敬川向記者表示。

一些出租率低下、經(jīng)營(yíng)不善的眾創(chuàng)空間已經(jīng)出現(xiàn)了生存危機(jī)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，近日北京銘基國(guó)際創(chuàng)意園內(nèi)的聯(lián)合辦公空間MadSpace已宣布倒閉；2016年2月，深圳的創(chuàng)客空間“地庫(kù)”宣布倒閉。

選址的尷尬

一位熟悉眾創(chuàng)空間的人士介紹，SOHO3Q在北京的5個(gè)落地項(xiàng)目中，中關(guān)村和丹棱的3Q基本滿員，望京SOHO3Q還可以，但光華路和銀河SOHO的出租率相對(duì)低些。上海地區(qū)也只有復(fù)興廣場(chǎng)和東海廣場(chǎng)店入駐率較高，其他三個(gè)店出租率一般。

價(jià)格似乎不是主要原因。北京商報(bào)記者查閱SOHO3Q官網(wǎng)注意到，銀河SOHO3Q現(xiàn)在開(kāi)放式工位的報(bào)價(jià)是1920元/人/月，而丹棱街3Q的報(bào)價(jià)則為2000元/人/月，高于銀河SOHO3Q的報(bào)價(jià)，丹棱街項(xiàng)目位置臨近四環(huán)，銀河SOHO3Q則位居二環(huán)，從城市區(qū)位和傳統(tǒng)寫(xiě)字樓價(jià)值來(lái)看，銀河SOHO3Q優(yōu)越的地理位置與較低的租金水平形成明顯反差。

對(duì)此，一位商業(yè)辦公代理機(jī)構(gòu)人士分析，聯(lián)合辦公目前更多是針對(duì)傳統(tǒng)辦公的外溢需求，客戶是無(wú)力支撐高端寫(xiě)字樓高額租金的小微企業(yè)。但這些小微企業(yè)對(duì)位置、環(huán)境、交通同樣有著較高的要求，而良好的創(chuàng)業(yè)社群、圈層的軟性價(jià)值更為關(guān)鍵。

“選址決定企業(yè)的生存模式”，小微企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公產(chǎn)品的需求不僅僅是工位的需求，更需要一個(gè)加速器和推進(jìn)器。優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示，聯(lián)合辦公不是簡(jiǎn)單的辦公空間，而包括質(zhì)優(yōu)價(jià)低的服務(wù)、資源廣泛的社交平臺(tái)等多種服務(wù)。“目前在北京真正適合聯(lián)合辦公的地方不超過(guò)10處，主要集中在CBD、國(guó)貿(mào)、金融街、中關(guān)村等板塊，城市核心區(qū)的眾創(chuàng)空間也不見(jiàn)得能成功。”趙敬川說(shuō)。

有專家指出，聯(lián)合辦公聚攏人氣、升級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的作用還是非常明顯。3Q盈利結(jié)構(gòu)雖然暫時(shí)還依賴核心地段的高租金收入，但如按照潘石屹曾表示的在北京、上海成熟后，在二線城市進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張，并采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，與第三方以合作形式輸出管理。若能形成規(guī)?；l(fā)展，前景依舊可期。截至北京商報(bào)記者發(fā)稿之前，SOHO中國(guó)方面未能提供最新3Q發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)，3Q業(yè)務(wù)占SOHO中國(guó)總體業(yè)務(wù)權(quán)重以及未來(lái)戰(zhàn)略等均亦未能有所披露。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。