上海樓市年底成交縮量 二手壓力轉(zhuǎn)至中介調(diào)整

12月16日，張麗（化名）將名下一套位于浦東三林的兩居室由放賣轉(zhuǎn)為放租，因?yàn)樽罱雮€月以來，中介帶看量為零。

轉(zhuǎn)售為租，是調(diào)控周期開始時一個典型表現(xiàn)。中原地產(chǎn)相關(guān)人士也透露，近期門店來訪客戶大幅減少。“現(xiàn)在一手房在搶收年底一波需求，都不敢漲價。”

綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，11月以來，上海一手房周度成交量已下跌到13萬平方米左右的低谷。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，預(yù)計12月成交量會比11月份有所下跌，入市交易樓盤呈縮量態(tài)勢，“從最熱逾480個盤縮到300多個，原因在于很多房企拿不到也不著急拿預(yù)售證。”

此外易居研究院數(shù)據(jù)顯示，其間成交價格也繼續(xù)下探，12月份前12天新房均價從4.6萬元/平方米回落至4.2萬元/平方米左右；成交量方面，這幾個月基本都是60萬平方米左右。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為上海樓市的拐點(diǎn)將會在明年一季度來臨。此前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者跟蹤采訪的一個被限購人群，現(xiàn)在大部分也表示不著急買房，等明年初再做決定。

成交量下跌

從11月開始，樓市成交的下跌趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。二手房尤為明顯。

房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，11月上海二手房市場總成交量約19000套，較10月減少近2000套；成交均價上漲至40365元/平方米，較10月上漲3800多元；11月上海二手房住宅市場掛牌均價51619元/平方米，較10月下降1040元。12月第二周（12.05-12.11）也是“11.28房貸新政”第二周，上海二手住宅掛牌均價持續(xù)下降，環(huán)比下降0.12%；掛牌量微漲0.05%。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年11月一手商品房成交面積209.51萬平方米，同比下滑27.12%，環(huán)比下滑1.41%；商品房銷售價格28137元/平方米，同比上揚(yáng)10.58%。受“滬六條”影響，11月份上海商品住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下滑3成，同比下滑6成，是2015年3月以來最低位；供應(yīng)量也連續(xù)兩個月下挫，新推預(yù)售18.75萬平方米，為今年3月以來最低值。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，此次調(diào)控新政發(fā)布將大大改變買賣雙方對房價繼續(xù)上揚(yáng)的預(yù)期，短期內(nèi)抑制剛需和改善型需求，預(yù)計成交量在明年春節(jié)前將維持11月的低位，甚至更低。

房企也在抓緊“搶收”。11月以來，上海及周邊新房市場有23個項(xiàng)目開盤或加推，其中住宅項(xiàng)目15個，別墅項(xiàng)目2個，商業(yè)（含寫字樓、商鋪）項(xiàng)目6個。12月（11.28-12.04）第一周上海商品住宅市場新增供應(yīng)30.32萬平方米；（12.5-12.11）第二周新增供應(yīng)26.89萬平方米。

同策咨詢按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經(jīng)擴(kuò)大至7.6個月。由于新政出臺對改善型需求打擊較大，如果用10-11月的平均去化速度計算，存銷比已達(dá)10個月。同策咨詢表示，加上明年供應(yīng)量提升，預(yù)計明年上半年市場去化周期會回升至12個月以上。

張宏偉指出，個案價格有可能會在2017年年中左右出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線高價地頻出的板塊，極有可能率先降價。

中介裁員潮起

二手房成交變化，直接影響的就是中介門店。一家中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人士透露，裁員潮已經(jīng)出現(xiàn)，比如通過罰款、末位淘汰等方式裁員，“上半年業(yè)績再好，下半年連續(xù)兩個月沒有接單的話也要走人”。

12月8日，一份由中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷致寶原地產(chǎn)各部門負(fù)責(zé)人的公函宣布，寶原地產(chǎn)結(jié)束營業(yè)。黎明楷在公告中稱，由于寶原地產(chǎn)長時間持續(xù)虧損，在目前的市場狀況下，估計短時間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)局面。寶原地產(chǎn)總經(jīng)理蔣國平已于當(dāng)天辭職。

據(jù)了解，寶原地產(chǎn)是中原地產(chǎn)2007年在上海成立的副品牌，在業(yè)務(wù)分布上，中原地產(chǎn)偏向市中心城區(qū)，寶原地產(chǎn)則分布于中心城區(qū)以外。中原甚至希望這一品牌在上海發(fā)展壯大后輸出全國，其一度也在上海市場表現(xiàn)良好，市場份額最高曾經(jīng)達(dá)到前五名。但經(jīng)歷幾次調(diào)控，寶原發(fā)展開始疲軟，加之近年受到鏈家快速擴(kuò)張及互聯(lián)網(wǎng)中介的沖擊，其市場份額更是跌出前10。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，虧損額迅速擴(kuò)大是寶原地產(chǎn)關(guān)閉的主要原因，而且未來一年內(nèi)，房地產(chǎn)很難快速回到上漲周期，這令中原集團(tuán)選擇集中人力物力于主品牌的鞏固發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者聯(lián)系蔣國平，他表示自己目前在休假階段，具體情況還不是很清楚。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。