房子過(guò)去20年里緣何暴漲？房?jī)r(jià)3到4年后將迎拐點(diǎn)

12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

實(shí)際上，有必要搞清楚過(guò)去幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲的原因在哪里，進(jìn)而探討未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)周期可能面臨的變化，焦點(diǎn)在于回答“當(dāng)貨幣寬松政策再次來(lái)臨或者限購(gòu)政策再次放松時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還會(huì)暴漲”。

過(guò)去20年里緣何暴漲？

首先是較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)上漲速度，這是中國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的根本原因。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，名義收入增長(zhǎng)速度是解釋一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。1978-2015年，中國(guó)人均GDP名義增長(zhǎng)36倍，年均增長(zhǎng)14.0%；1990-2015年，名義增長(zhǎng)24倍，年均增長(zhǎng)14.5%；2000-2015年，名義增長(zhǎng)15倍，年均增長(zhǎng)13.0%。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和物價(jià)的大幅上升造就了人均收入的高速度增長(zhǎng)，收入的高速增長(zhǎng)大大提高了居民的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格的持續(xù)走高。

其次是極度不平穩(wěn)的人口年齡結(jié)構(gòu)。中國(guó)建國(guó)以來(lái)有三次比較大的嬰兒潮，這三次嬰兒潮導(dǎo)致中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)非常不平衡。根據(jù)鏈家的購(gòu)房者年齡分布數(shù)據(jù)，中國(guó)的購(gòu)房人群年齡非常集中，購(gòu)房人群年齡主要集中在25-35歲。當(dāng)嬰兒潮人口進(jìn)入購(gòu)房適齡人群后，人口的突然暴漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求大大增加，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)上漲。

最后是城鎮(zhèn)化高峰同時(shí)到達(dá)。城鎮(zhèn)化也是影響房?jī)r(jià)的重要影響因素之一。城鎮(zhèn)化意味著農(nóng)村人口遷移到城市，新增的人口帶來(lái)新的購(gòu)房需求。20世紀(jì)90年代末中國(guó)城鎮(zhèn)化率開(kāi)始每年提高1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，快速的城鎮(zhèn)化帶來(lái)了中國(guó)城市人口的快速增長(zhǎng)，也帶來(lái)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲也是從這個(gè)時(shí)間段開(kāi)始的。

房?jī)r(jià)將在3-4年后迎來(lái)拐點(diǎn)

目前相對(duì)人均GDP和收入水平，中國(guó)房?jī)r(jià)都處于世界較高水平，隨著中國(guó)GDP增長(zhǎng)中樞和通脹中樞的下移，購(gòu)房適齡人群的縮減將導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速的同時(shí)到來(lái)，3-4年后中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將迎來(lái)顯著拐點(diǎn)。

首先是房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲透支了收入。從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，相對(duì)于GDP水平，中國(guó)的房?jī)r(jià)是較高的。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站公布的國(guó)家相關(guān)的數(shù)據(jù)可知，中國(guó)主要城市市中心住房每平米的價(jià)格約為6321.97美元，非城市中心的價(jià)格為2857.30美元，在給出的國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體中絕對(duì)值并不高，屬于中等水平，但是根據(jù)給出的人均GDP數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人均GDP非常低，為7590.02美元，僅高于印度的1581.51美元。中國(guó)人均GDP是美國(guó)的1/7，但其房?jī)r(jià)為美國(guó)的2.75倍，是英國(guó)的1.47倍。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比處于世界較高水平房?jī)r(jià)收入比是識(shí)別房地產(chǎn)價(jià)格是否合理最為常用的指標(biāo)，其主要用來(lái)衡量人們購(gòu)房支付的能力。根據(jù)不同國(guó)家和經(jīng)濟(jì)體數(shù)據(jù)對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為25.73倍，也就是說(shuō)一個(gè)家庭要25.73年才能買(mǎi)得起一套房子。其明顯要高于其他國(guó)家，僅次于中國(guó)香港的34.95倍，其中美國(guó)房?jī)r(jià)收入比僅3.39倍。中國(guó)房?jī)r(jià)租金比處于世界較高水平。房?jī)r(jià)租金比同樣是衡量房地產(chǎn)泡沫的常用指標(biāo)，其含義是指住房的購(gòu)買(mǎi)成本和租金收入的比，房?jī)r(jià)租金比越大說(shuō)明房?jī)r(jià)偏高租金偏低，反之則表示房?jī)r(jià)偏低租金偏高。

從數(shù)據(jù)來(lái)看中國(guó)城市中心房?jī)r(jià)租金比為41.43，即需要41.43年的時(shí)間才能通過(guò)租金收入收回成本，顯然該房地產(chǎn)價(jià)格水平仍處于高位。與其他國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)房?jī)r(jià)租金比屬于中等偏上水平，低于臺(tái)灣、韓國(guó)、日本和香港。

從房屋抵押貸款收入比來(lái)看，中國(guó)房屋抵押貸款收入比處于世界較高水平。房屋抵押貸款收入比，是指貸款成本與家庭收入的比例，貸款成本是指90平米住房20年期限的全部貸款，其住房?jī)r(jià)格是指城市中心和非中心的平均價(jià)格；家庭收入同樣是根據(jù)平均工資來(lái)估算的。房屋抵押貸款收入比衡量的是住房貸款的負(fù)擔(dān)能力程度，其值越高說(shuō)明負(fù)擔(dān)能力越小，其值越小則說(shuō)明負(fù)擔(dān)能力越大。與房?jī)r(jià)收入比類(lèi)似，中國(guó)房屋抵押貸款收入比非常高，僅次于香港，負(fù)擔(dān)能力指數(shù)極低，也就是說(shuō)居民收入難以承擔(dān)過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格。

其次是未來(lái)中國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹中樞將逐漸下移。根據(jù)生產(chǎn)函數(shù)，一個(gè)國(guó)家的潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度由資本積累速度、勞動(dòng)力增速、技術(shù)進(jìn)步速度三方面決定。

中國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速和物價(jià)中樞的雙重下移，這意味著中國(guó)居民的名義收入增速將會(huì)逐漸下降，將會(huì)影響居民購(gòu)買(mǎi)力的提高速度，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。從購(gòu)買(mǎi)力提高速度的角度來(lái)講，如果不考慮其他因素，房?jī)r(jià)的增速將會(huì)回落。

再次是購(gòu)房適齡人口迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)拐點(diǎn)。由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，1995年開(kāi)始中國(guó)出生人口比1990年出現(xiàn)了大幅的下降，1990年出生人口為2800萬(wàn)，1987-1990年平均每年出生人口在2500萬(wàn)以上，1995-2015年中國(guó)每年出生人口都在1500-1600萬(wàn)左右，巨大的人口落差導(dǎo)致中國(guó)25-35歲人口已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求的拐點(diǎn)正在到來(lái)。

最后是城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入慢車(chē)道。建國(guó)之初中國(guó)的城鎮(zhèn)化人口規(guī)模不足6000人，1978年之前中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)緩慢可稱之為調(diào)整階段；1978年-1996年中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度有所加快，可稱之為快速發(fā)展階段；1996年之后，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入加速發(fā)展階段，截至2015年末，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程也將進(jìn)入慢車(chē)道，主要是因?yàn)槌鞘泄I(yè)發(fā)展已經(jīng)到達(dá)天花板，環(huán)境資源約束，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難以維持，整體勞動(dòng)力需求減弱，從而對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的吸納作用減弱；同時(shí)，隨著老齡化進(jìn)程的加劇，勞動(dòng)人口也將呈逐漸下降趨勢(shì)，農(nóng)村勞動(dòng)力自身的供給也將呈下降趨勢(shì)，從而會(huì)影響農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減緩。據(jù)日本和韓國(guó)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)顯示，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)率也將呈顯著的下降趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸進(jìn)入慢車(chē)道。

房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)何去何從？

首先，房地產(chǎn)限購(gòu)政策應(yīng)“送最后一程”。根據(jù)中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)，目前第3次嬰兒潮人口正處于購(gòu)房年齡階段，剛性需求正處于高峰期，為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)形成嚴(yán)重的泡沫，房地產(chǎn)限購(gòu)政策還應(yīng)該堅(jiān)守2-3年，等剛性需求開(kāi)始回落后，投資或者投機(jī)需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響才會(huì)逐步降低。對(duì)于部分上漲過(guò)快的城市，限購(gòu)政策甚至應(yīng)該從緊。

其次，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)政策3-4年后應(yīng)該逐步“松綁”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量和價(jià)格的長(zhǎng)周期拐點(diǎn)都即將到來(lái)，一方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)政策的逐漸松綁可以對(duì)沖剛性需求的下滑，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和需求的作用；另一方面，雖然在短期內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)受到貨幣因素和經(jīng)濟(jì)周期的影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲很大程度是由于剛性需求的拉動(dòng)導(dǎo)致，當(dāng)剛性需求開(kāi)始下降的時(shí)候，有必要、有可能放松對(duì)投資需求的管制。

再次，去房地產(chǎn)庫(kù)存地方政府不應(yīng)“補(bǔ)貼”。補(bǔ)貼會(huì)擾亂真實(shí)的市場(chǎng)供需信號(hào)，不僅擴(kuò)大了需求，也刺激了供給。在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨供過(guò)于求的背景下，補(bǔ)貼雖然能解決短期問(wèn)題，但是對(duì)于扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期的供求關(guān)系微乎其微。房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)鍵還在于改變供求關(guān)系，三、四線城市應(yīng)停止新的土地供給，利用城市教育、醫(yī)療的優(yōu)勢(shì)吸引更多的潛在需求，解決庫(kù)存較多的問(wèn)題。

最后，貨幣政策不應(yīng)過(guò)度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。在某種程度上，房地產(chǎn)價(jià)格是經(jīng)濟(jì)周期和人口周期共同決定下的產(chǎn)物。近20年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫人口年齡結(jié)構(gòu)具有很強(qiáng)的解釋作用，并不僅僅是由經(jīng)濟(jì)周期決定。因此，用抑制經(jīng)濟(jì)周期的貨幣政策調(diào)控去調(diào)整房地產(chǎn)周期很難會(huì)有很好的效果，因?yàn)?ldquo;剛性需求”在一定程度上是不可調(diào)控的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。