樓市并購(gòu)浪潮迭起 房企步入合縱連橫大時(shí)代

在這個(gè)巨頭縱橫捭闔的時(shí)代，合縱連橫是造就寡頭的重要選項(xiàng)。

樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，土地成本飆高，房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力下降，在夾縫中生存必然造成行業(yè)的并購(gòu)浪潮，使得集中度越來(lái)越高。

在合縱連橫的時(shí)代，近來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)不斷持續(xù)，恒大在A股市場(chǎng)頻頻出手，融創(chuàng)中國(guó)“買(mǎi)”不停手，地產(chǎn)央企紛紛籌劃重組整合……并購(gòu)重組案例如潮水般一波接一波，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。然而，并購(gòu)可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，同時(shí)也暗含風(fēng)險(xiǎn)。

嘉凱城縮影

日前，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)（青島）置地透過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所，以總價(jià)36.62億元成功競(jìng)得青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全部股權(quán)，較轉(zhuǎn)讓起始價(jià)16億元溢價(jià)20.62億元，溢價(jià)率達(dá)128.875%。

公開(kāi)信息顯示,青島嘉凱城是為開(kāi)發(fā)青島時(shí)代城項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)容總建筑面積約178.79萬(wàn)平方米。截至2016年10月31日,安置房、保障房以及商品房S1地塊已全部竣工,商品房S2、D1地塊處于在開(kāi)發(fā)狀態(tài),已建未售的商品房計(jì)容建筑面積約8萬(wàn)平方米；剩余未開(kāi)發(fā)的商品房計(jì)容建筑面積約達(dá)90萬(wàn)平方米。

嘉凱城方面表示，公司根據(jù)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公司股權(quán)，可加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如按照設(shè)定的掛牌條件成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)c受讓方完成全部交易，收回全部款項(xiàng)，為公司下一步發(fā)展提供了較為雄厚的資金儲(chǔ)備，并將對(duì)公司利潤(rùn)和現(xiàn)金流產(chǎn)生積極影響。

事實(shí)上，早在今年4月，恒大方面宣布，斥資36.09億元收購(gòu)嘉凱城約9.52億股股份，占總股本52.78%。收購(gòu)?fù)瓿珊螅愦蠹瘓F(tuán)將成為嘉凱城的控股股東。恒大在公告中稱(chēng)，成為控股股東后，恒大將擁有境內(nèi)資本市場(chǎng)A股上市平臺(tái)，通過(guò)恒大地產(chǎn)與嘉凱城集團(tuán)的戰(zhàn)略整合，將進(jìn)一步增強(qiáng)公司持續(xù)盈利的能力。

短短7個(gè)月的時(shí)間后，融創(chuàng)便以36.62億元的代價(jià)買(mǎi)下嘉凱城的一個(gè)青島項(xiàng)目。據(jù)悉，這個(gè)項(xiàng)目在一年前的掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)格不到12億元。一年之后，其業(yè)績(jī)并沒(méi)有太大好轉(zhuǎn)，仍處于虧損狀態(tài)，但是估值卻提升了3倍之多。即便是這樣的一個(gè)價(jià)格，融創(chuàng)也是經(jīng)歷了236輪競(jìng)價(jià)才拿到手。

據(jù)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《東地產(chǎn)》”）了解到，今年三季度末，嘉凱城再次出現(xiàn)大幅的利潤(rùn)虧損，資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提升到了94.6%，今年前三個(gè)季度僅財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就高達(dá)8.83億元。這時(shí)，該公司再次提出出售青島嘉凱城的計(jì)劃。

嘉凱城的三位獨(dú)立董事表示，此次出售公司旗下具有支柱性作用的青島嘉凱城，可以實(shí)現(xiàn)較大的正向現(xiàn)金流，可以為公司下一步發(fā)展提供較為深厚的資金儲(chǔ)備。

合縱連橫大時(shí)代

除了青島嘉凱城以外，今年8月，融創(chuàng)就發(fā)布公告，以20.54億元收購(gòu)金成旗下海南項(xiàng)目博鰲金灣50%的股權(quán)及債權(quán)；沒(méi)過(guò)多久，又傳出消息，融創(chuàng)與金成達(dá)成一致協(xié)議，收購(gòu)后者旗下項(xiàng)目西溪海40%的股權(quán)。這兩個(gè)項(xiàng)目均由融創(chuàng)來(lái)操盤(pán)。

早前金科股份安排非公開(kāi)發(fā)行時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)報(bào)價(jià)4.45元/股總額40億元認(rèn)購(gòu)，最終以4.41元/股獲得配售9.07億股，占金科發(fā)行后總股本的16.96%。11月份，融創(chuàng)中國(guó)又通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入金科股份1.62億股，占總股本的3.04%，耗資8.3億元，代價(jià)約5.1元/股。至此，融創(chuàng)持有金科10.7億股，占總股本的20%。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德曾公開(kāi)透露：“上半年項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有2/3的份額，都是收并購(gòu)帶來(lái)的，未來(lái)收并購(gòu)依然是我們主導(dǎo)的目標(biāo)。

融創(chuàng)的大舉收購(gòu)僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模并購(gòu)的個(gè)案。今年以來(lái)，房企合縱連橫的案例接踵而至，數(shù)量之多，規(guī)模之大，令行業(yè)為之側(cè)目。

8月，萬(wàn)科企業(yè)在港交所披露了收購(gòu)黑石集團(tuán)名下商業(yè)地產(chǎn)公司的公告。根據(jù)公告，萬(wàn)科將通過(guò)成立投資基金，以128.7億元收購(gòu)黑石集團(tuán)名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司。

11月，綠地控股宣布與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的母公司漢威重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（香港）有限公司簽署協(xié)議，綠地?cái)M通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式最終持有協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)，交易價(jià)格初定為人民幣51.63億元。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及重組完成后，綠地和漢威公司將并列為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的第一大股東。

同樣在11月，華潤(rùn)置地宣布其全資附屬公司已同意認(rèn)購(gòu)中華企業(yè)13.99億股新股，相當(dāng)于經(jīng)配套融資及中華企業(yè)資產(chǎn)重組相關(guān)發(fā)行擴(kuò)大后其已發(fā)行總股本約20.9%，每股作價(jià)人民幣5.23元，認(rèn)購(gòu)價(jià)款總額為73.15億元。

幾天之后，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司也發(fā)布公告稱(chēng)，以超過(guò)13.51億元的價(jià)格競(jìng)得物產(chǎn)中大集團(tuán)股份有限公司旗下15家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包，總成交金額（包括股權(quán)競(jìng)得價(jià)款及承接轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司的債權(quán)金額）104.69億元。此次并購(gòu)的15家公司，均涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也就是說(shuō)，物產(chǎn)中大集團(tuán)正式退出房地產(chǎn)行業(yè)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴《東地產(chǎn)》，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。從樓市下半場(chǎng)特征來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢(shì)勢(shì)在必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面形成，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。

擴(kuò)充土地儲(chǔ)備

從并購(gòu)案例上不難看出，并購(gòu)一方面可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，更重要的是可以為企業(yè)帶來(lái)新的土地儲(chǔ)備。

眾所周知，今年上半年，北上廣深以及部分二線(xiàn)城市迎來(lái)了土地市場(chǎng)的“地王熱”。

就上海市場(chǎng)而言，松江泗涇樓板價(jià)被更新至38300元/平方米、大浦東周浦樓板價(jià)刷新至43600元/平方米、寶山顧村樓板價(jià)達(dá)到36964元/平方米。8月，融信與萬(wàn)科、保利等18家房企經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終以110.1億元的總價(jià)拍下了上海靜安中興路地塊，超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，成為上海目前為止最高的單價(jià)地王。

可以說(shuō)，上海土地市場(chǎng)幾乎已經(jīng)形成土地競(jìng)拍必地王的“規(guī)律”。

在土地價(jià)格不斷飆升的情況下，“曲線(xiàn)拿地”成為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加土儲(chǔ)的途徑之一。

就嘉凱城而言，其是一家具備20多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，業(yè)務(wù)重點(diǎn)布局上海、杭州、蘇州等長(zhǎng)三角區(qū)域，剩余總可售面積接近600萬(wàn)平方米。恒大認(rèn)為，收購(gòu)嘉凱城可以讓恒大的土地儲(chǔ)備資源變得更加豐富，且進(jìn)一步增加一二線(xiàn)城市項(xiàng)目數(shù)量占比。

陽(yáng)光城收購(gòu)的物產(chǎn)中大同樣具有這樣的特征。據(jù)《東地產(chǎn)》了解，物產(chǎn)中大在杭州、武漢、成都、南昌、寧波、上虞等城市，有部分地段優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目。也正是因?yàn)轫?xiàng)目相對(duì)優(yōu)質(zhì)，因此吸引了不少大牌開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，尤其是有強(qiáng)烈意向進(jìn)駐成都、武漢等地的房企。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，大城市拿地越來(lái)越貴，不少地王銷(xiāo)售都出現(xiàn)虧損，所以房企到一線(xiàn)城市拿地變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，與本地企業(yè)合資可能相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控制，價(jià)格也可以議，所以越來(lái)越多房企選擇這種方式。

更有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)直接指出，對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目，拿地成本相對(duì)較低，可以使企業(yè)避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

并購(gòu)亦有風(fēng)險(xiǎn)

毋庸置疑，房企在進(jìn)行收并購(gòu)的同時(shí)，也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉向《東地產(chǎn)》表示：“在收并購(gòu)過(guò)程中，企業(yè)一方面面臨著債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如有些隱性債務(wù)沒(méi)有盡職調(diào)查清楚；其次是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，有限項(xiàng)目證件不全或股權(quán)權(quán)屬不清楚，導(dǎo)致后期交易存在風(fēng)險(xiǎn)；最后還有交易違約風(fēng)險(xiǎn)。”

就交易風(fēng)險(xiǎn)，張宏偉提到融創(chuàng)與綠城以及佳兆業(yè)的收購(gòu)失敗案例。去年5月，綠城中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)雙雙發(fā)布停牌公告，融創(chuàng)稱(chēng)已經(jīng)在與綠城磋商收購(gòu)股權(quán)事宜。隨后，綠城“掌門(mén)人”宋衛(wèi)平發(fā)表了《宋衛(wèi)平董事長(zhǎng)致謝并答復(fù)》的公開(kāi)信，公開(kāi)信中以“天下本一家，有德者掌之”，揭示了宋衛(wèi)平愿意讓位于孫宏斌。隨后，融創(chuàng)中國(guó)與九龍倉(cāng)將并列為綠城的第一大股東。然而，在外界以為收購(gòu)事項(xiàng)塵埃落地的情況下，卻又出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)，最終入主綠城的，不是融創(chuàng)，而是央企中交集團(tuán)。

無(wú)獨(dú)有偶，佳兆業(yè)因涉及政商關(guān)系、債務(wù)糾葛而被查封之后，融創(chuàng)再次挺身而出，成為佳兆業(yè)困頓中的“最后一根稻草”。然而，經(jīng)歷了一系列的整合之后，最終佳兆業(yè)還是發(fā)布公告稱(chēng)，由于出售事項(xiàng)的條件不能在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成，經(jīng)過(guò)佳兆業(yè)董事會(huì)的考慮不再向融創(chuàng)出售旗下上海4個(gè)項(xiàng)目，佳兆業(yè)也向融創(chuàng)退回了10.37億元的資金。自此，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)佳兆業(yè)的所有收購(gòu)還是以失敗告終。

除此以外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，房企并購(gòu)主要還是看中并購(gòu)對(duì)象所持有的土地資源，但所涉地塊可能存在的地下設(shè)施、文物的處置風(fēng)險(xiǎn)，拆遷周期和費(fèi)用的不可控風(fēng)險(xiǎn)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)調(diào)整與報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)，員工分流處置風(fēng)險(xiǎn)等，甚至并購(gòu)對(duì)象本身可能不止一個(gè)利益相關(guān)主體，還存在股權(quán)、債權(quán)等各種復(fù)雜關(guān)系，隱含或潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及并購(gòu)對(duì)象背后的潛在利益相關(guān)方的訴求等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。