上海天津樓市調(diào)控再加碼：首付認(rèn)房又認(rèn)貸

昨日（11月28日）晚間，上海住建委公布房貸新政：自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在上海市已擁有1套住房的、或在上海市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。同日，天津也發(fā)布房貸新規(guī)，在提高首付的同時(shí)，對(duì)首付人群的認(rèn)定也要參考商貸因素。

此外，上海市住房公積金管理委員會(huì)當(dāng)天還印發(fā)通知，要求嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

值得注意的是，上海原先對(duì)首付認(rèn)定時(shí)，是只認(rèn)房不認(rèn)貸的，但現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣(mài)各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大審核力度，核查購(gòu)房者的全國(guó)征信。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：原先信貸政策只認(rèn)房，不認(rèn)貸，即只要出清手中房源，再買(mǎi)還是首套。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸，意味著，只要以前有信貸記錄，再買(mǎi)房都認(rèn)定是第二套，新政對(duì)改善型購(gòu)房需求的沖擊尤為明顯。當(dāng)前上海中環(huán)以?xún)?nèi)置換買(mǎi)家達(dá)到九成，外環(huán)平均為六成，新政實(shí)施后這部分購(gòu)房需求會(huì)受到制約。

與此同時(shí)，此次上海樓市調(diào)控要求，首套房比例由30%提高到35%。對(duì)此，有分析指出，這對(duì)購(gòu)房者的心理影響大于實(shí)際。因首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬(wàn)元來(lái)算，也就多了20多萬(wàn)元的首付，對(duì)于有購(gòu)買(mǎi)能力的買(mǎi)家而言，不能構(gòu)成多大制約。此次樓市新政主要是對(duì)于置換購(gòu)房的影響較大，本來(lái)置換是上海購(gòu)房的主流，這次限制了將近九成的人群。

值得一提的是，上海還將公積金杠桿進(jìn)行了調(diào)整，上海市住房公積金管理委員會(huì)表示，此次調(diào)整是使得公積金資源更多地保障剛需購(gòu)房群體。另外政策也對(duì)公積金繳存賬戶(hù)余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。

有分析指出，從政策出臺(tái)背景來(lái)看，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。

從同比漲幅來(lái)看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響，通過(guò)政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來(lái)，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。所以上海對(duì)調(diào)控進(jìn)行加碼不能算“意外”。

值得注意的是，天津昨日也出臺(tái)了新的房屋信貸政策，主要內(nèi)容為：對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的，最低首付款比例為30%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，最低首付款比例為40%；但對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。