新政后北京土地市場(chǎng)退燒 土拍成交僅用7分鐘

“930新政”后的北京土地第二拍，幾乎成了近幾年住宅用地成交速度最快的一次土拍。

11月2日下午，北京海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地“HD00-0401-0146地塊拍賣(mài)出讓，國(guó)企中鐵僅僅經(jīng)過(guò)9輪角逐，以21.5億元競(jìng)得該地塊，總共歷時(shí)大約7分鐘。

出讓公告顯示，該地塊位于北京海淀北部地區(qū)，建設(shè)用地面積為43356.745平方米，規(guī)劃建筑面積為91049平方米，掛牌起始價(jià)為19.9億元。

需要指出的是，該地塊是海淀住宅用地密集掛牌后的首次出讓，地塊全部為公租房與自住房，無(wú)商品房。根據(jù)出讓公告要求，該地塊將建有3.6萬(wàn)平方米的公租房和55049平方米的自住房。其中公租房套型面積控制在60平方米以內(nèi)，回購(gòu)價(jià)為2萬(wàn)元/平方米。自住房最大套型面積為90平方米，銷(xiāo)售限價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米。

雖然北京土地日益短缺，但“930新政”后市場(chǎng)像被澆了一盆冷水，成交量驟減。同時(shí)，土地市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商們拿地?zé)崆橐苍跍p弱。

從土拍現(xiàn)場(chǎng)看，仍然有很多開(kāi)發(fā)商代表在土拍開(kāi)始前一個(gè)小時(shí)就到場(chǎng)等候，但變化還是出現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)顯然沒(méi)有不拿地就不能交差的緊張感，保利的代表甚至姍姍來(lái)遲，離土拍正式開(kāi)始20分鐘才到達(dá)。另外，中鐵、首開(kāi)、石榴、旭輝、萬(wàn)科、中鐵建、保利和碧桂園8家房企都報(bào)名參與此次競(jìng)拍，但現(xiàn)場(chǎng)只有中鐵、石榴和首開(kāi)進(jìn)行了角逐。

比較之前的8次住宅用地土拍，此次競(jìng)拍也表現(xiàn)得更為特殊。過(guò)去的8宗住宅用地中基本競(jìng)拍都在30輪以上，要知道連“930新政后”的首次土拍也進(jìn)行了47輪的競(jìng)價(jià)。

但開(kāi)發(fā)商們對(duì)此次土拍的結(jié)果似乎比“930新政后”的亦莊土拍更為滿意。北京萬(wàn)科一位工作人員稱，其相關(guān)部門(mén)對(duì)該地塊的預(yù)期收益大概做了一個(gè)評(píng)估，樂(lè)觀估計(jì)如果按照公租房預(yù)留4000元/平方米建安，地價(jià)分?jǐn)?.6萬(wàn)元/平方米，則自住型商品房的樓面價(jià)為28593元/平方米，這是基本保本的一個(gè)地價(jià)。“我們一致評(píng)論，比前一陣子亦莊那塊地劃算多了。”他表示。

中原研究員研究總監(jiān)張大偉同樣對(duì)該地塊進(jìn)行了成本利潤(rùn)估算，他以公租房按照成本5000元/平方米計(jì)算，最后自住房按照銷(xiāo)售限價(jià)3.5萬(wàn)/平方米計(jì)算。房企開(kāi)發(fā)后利潤(rùn)基本只能覆蓋成本。因此他認(rèn)為房企看中的是這無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的30億銷(xiāo)售額（含車(chē)位等），同時(shí)由于北京多日未出地，房企拿地也是為了分?jǐn)偣芾沓杀尽?/p>

需要注意的是，行業(yè)內(nèi)已對(duì)北京樓市的降溫達(dá)成共識(shí)，此次土拍顯現(xiàn)出的土地市場(chǎng)退燒也是對(duì)共識(shí)的驗(yàn)證。另外，張大偉認(rèn)為北京“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”直接打擊開(kāi)發(fā)商們拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性，影響到未來(lái)售價(jià)市場(chǎng)，這再次給其他試點(diǎn)城市帶去樣本效應(yīng)。

從目前北京的市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)或?qū)⒂兴禍?，四季度漲幅明顯放緩，尤其是自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。