土地拍賣市場這兩天連出地王!昨天,融信以110.1億元拍下上海靜安區(qū)中興社區(qū)一幅住宅地塊,同時以10萬元/平方米的名義樓板價,14.3萬元/平方米的可售面積樓板價,創(chuàng)下全國樓板價地王。而在前天,廣州市拍出新科單價地王:廣州荔灣區(qū)一塊純住宅用地被雅居樂集團以21.73億元總價拍得,折合樓面價高達36773元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士指出,新地王將推高樓市預(yù)期,成為干擾樓市回歸理性的一項非常重要因素。
今年上半年以來,各地土地市場頻出地王,尤以二線熱點城市為多。據(jù)統(tǒng)計,前7個月,全國總價超過10億元的地塊(住宅和商業(yè)類)多達257宗,其中,溢價率超過100%的地王合計128宗。隨著房價進一步上升,遏制地王誕生成為各地政府的調(diào)控內(nèi)容,有的甚至采取限價方式導(dǎo)致流拍不斷。但在全國地王熱稍有降溫時,上海、廣州卻又接連誕生地王。
上海、廣州連出地王透露這樣一個信號:房企開發(fā)重心或重新轉(zhuǎn)向一線城市。今年上半年,南京、廈門、合肥等核心二線樓市成為房價上漲的“領(lǐng)頭羊”,土地市場頻出地王,這些城市的調(diào)控政策也隨之加碼,短期內(nèi)應(yīng)予暫避;而三四線城市屬高庫存地區(qū),更應(yīng)避之大吉。這樣看來,一線城市雖然房價高,可供開發(fā)的用地越來越少,拿地成本會很高,但其風(fēng)險相較而言卻未必更大。
再具體分析,上海、廣州的地王或難以避免:一是樓價的上漲會傳導(dǎo)至土地市場,拍賣價格肯定會被推高;其次,兩地所拍地塊均位于中心城區(qū),中心城區(qū)的土地資源可謂“買少見少”;第三,房企拿地意愿強烈。對房企而言,土地儲備是生命線,雖然拿地是“找死”,但不拿地則是“等死”。特別是上半年樓市熱銷,很多房企在“等米下鍋”。來自機構(gòu)統(tǒng)計顯示,今年已公布業(yè)績的33家上市房企合計銷售業(yè)績高達11525.72億元,同比上漲幅度高達74.6%;銷售面積同比上漲51%。品牌房企的銷售目標(biāo)平均完成率為60%,遠(yuǎn)超往年平均完成率。
在“僧多粥少”的情況下,相信一線城市的優(yōu)質(zhì)宅地會成為各大開發(fā)企業(yè)競奪的焦點,估計今后一線城市很可能還會拍出地王來。這種情形或陷一線城市地方政府于兩難之中。拍地,或會產(chǎn)生地王,以至于推高樓市預(yù)期,導(dǎo)致房價繼續(xù)上行;但不拍地,同樣難以避免這個結(jié)果,因為會導(dǎo)致“庫存荒”,無房可賣同樣會導(dǎo)致房價上行。
據(jù)易觀國際的調(diào)查顯示,自2015年下半年開始,全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。到了今年4月份,隨著房企推盤節(jié)奏的加快,庫存規(guī)模略有上升,5月份庫存走勢繼續(xù)下滑,其中上海、廣州均在其中。如果這些城市去庫存周期繼續(xù)下行,會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力,從長期看,積極供地、加快補庫存才是根本的應(yīng)對策略。
對地方政府來說,調(diào)控樓市需要管理好預(yù)期,以消除市場恐慌心理,如何避免地王的誕生也是內(nèi)容之一。再加上越來越多的房企通過金融機構(gòu)場外配資“加杠桿”方式拿地,從防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險角度而言,“地王潮”勢頭也應(yīng)扼止。過去,地方政府往往“樓市一熱就停止供地”,以為是釜底抽薪,其實只是一廂情愿??磥?,什么時候賣地、賣哪塊地、怎么控制節(jié)奏,應(yīng)該成為地方政府精準(zhǔn)調(diào)控的新命題了。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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