房地產(chǎn)市場冰火兩重天 調(diào)控應保持定力

無論從保持經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展著眼，還是從改善民生、滿足住房需求角度考慮，即使面對冰火兩重天的房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控都要保持定力。不能為消化庫存過度加杠桿甚至讓首付貸大行其道，而應通過降房價、發(fā)展租賃業(yè)務、轉(zhuǎn)變用途等方式去庫存

近段時間，南京、蘇州相繼發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。南京將購一套住房并結(jié)清貸款再購房的首付調(diào)整為35%，購一套住房但未結(jié)清貸款再購房的首付調(diào)整為50%；蘇州則規(guī)定，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房，應提供前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或城鎮(zhèn)社會保險繳納證明。就在這之前不久，合肥部分銀行也已經(jīng)開始執(zhí)行新規(guī)，如果房產(chǎn)查詢有兩套房、征信有一筆沒結(jié)清，由按照60%的首付比例貸款改為拒貸。

業(yè)界人士對三地的房市新政反應不一。有的認為矯枉過正，對居民改善性需求或有一定影響；也有人認為，作為二線城市的代表，三地出臺限制性措施是意料之中的事情，且因為限貸主要針對第二套或第三套住房，不會對剛性需求產(chǎn)生明顯影響。

在當前經(jīng)濟增速放緩、居民收入增速總體上低于經(jīng)濟增速的背景下，一線城市和部分二線城市房價暴漲，無疑會帶來3個方面的問題。具體來說，刺激投資投機性購房者大舉涌入，加大房地產(chǎn)泡沫和潛在金融風險；誘導社會資金流向并集中在房地產(chǎn)市場，遲滯實體經(jīng)濟特別是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的步伐；導致房價更加背離價值，使廣大中低收入者的剛性需求更難得到滿足。從這個角度來說，南京、蘇州、合肥等地采取相對較為嚴格的限貸限購措施，既是形勢變化和風險積聚之下的應對之策，也是因城施策下的因地制宜之舉。雖力度不小，但短期內(nèi)能否既扭轉(zhuǎn)過熱趨勢、又不過度抑制改善性需求，還有待進一步觀察。

更值得反思的是，在兩年多的時間內(nèi)，一些地區(qū)的樓市經(jīng)歷了“雙限”、放松、再限的政策反復調(diào)整過程，必然影響各界對房地產(chǎn)市場的預期及判斷。假如三地一系列最新舉措再次帶來銷售與價格雙降，相關部門會不會再次開閘放水，也引發(fā)關注。

長期以來，房地產(chǎn)業(yè)在滿足民眾需求、促進國民經(jīng)濟發(fā)展方面，確實發(fā)揮了積極作用。但由于其再生產(chǎn)過程的特殊性，以致其作用地位在一些地區(qū)被異化，土地財政在一些地區(qū)到了欲罷不能的地步。由此，一方面，房價漲幅大大超過經(jīng)濟增速和收入增幅；另一方面，房地產(chǎn)泡沫不斷積聚、擴大。此時，本應堅持“雙限”原則，在降房價的基礎上去庫存，創(chuàng)造并滿足更多有支付能力的需求。然而，由于一些城市實際上放松乃至放棄了“雙限”，加之一系列加杠桿措施，刺激了部分社會投資和投資投機性購房者再次涌入，導致部分一二線城市房價暴漲，以致不得不再次舉起“雙限”牌子。

因此，無論從保持經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展著眼，還是從改善民生、滿足住房需求角度考慮，即使面對冰火兩重天的房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控都要保持定力。發(fā)展經(jīng)濟的根本目的，是滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟諸多行業(yè)中的一個，同理，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的就在于改進民眾居住環(huán)境、提升居住水平，宏觀調(diào)控也必須以此為出發(fā)點和落腳點。無論在銷售增加、價格高企的一二線城市，還是在庫存積壓依然嚴重的三四線城市，都必須堅持住房的居住屬性不動搖?？傊荒転橄瘞齑孢^度加杠桿甚至讓首付貸大行其道，而應通過降房價、發(fā)展租賃業(yè)務、轉(zhuǎn)變用途等方式去庫存。各地應通過房屋普查或其他形式的調(diào)查，摸清房屋及居住現(xiàn)狀，以確定未來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，制定合理的發(fā)展規(guī)劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。