城鎮(zhèn)化觀察：城投公司轉(zhuǎn)型之綠地樣本

2015年初媒體爆料，綠地2014年完成2408億銷售額，銷售總額超萬科或已成定局。對于當(dāng)年（1992年）只有2000萬元注冊資金的綠城來說，發(fā)展到現(xiàn)今三千多億的資產(chǎn)，發(fā)展速度令人驚嘆，其發(fā)展軌跡值得學(xué)習(xí)。
　　我并不關(guān)心房地地產(chǎn)企業(yè)之間的銷售和地位之爭，也不太關(guān)注一個房地產(chǎn)企業(yè)是如何發(fā)展壯大的。三十年河?xùn)|三十年河西，都是過眼的云煙。我是研究城鎮(zhèn)化的，希望為城鎮(zhèn)化找到好的載體?，F(xiàn)在大家著眼點多關(guān)注綠地的改制、上市的成功、房地產(chǎn)界的一哥，我更希望透過綠地的發(fā)展，為當(dāng)下處于轉(zhuǎn)型困境中的城投公司找到發(fā)展和改革的樣本。
　　我一直關(guān)注城市投資公司（城投）這個群體，對這個群體即愛又恨。愛這個群體是因為這個群體積累了一批既深諳政府規(guī)則又熟悉市場規(guī)律的優(yōu)秀人才，這部分人才是城市政府的巨大財富。恨是因為這個群體在挫折面前有些盲目、無助且不思進取，這樣下去，過去十幾年所形成的巨大大人力資本將隨著中國改革的進程而流失，這對中國經(jīng)濟發(fā)展，尤其是城鎮(zhèn)化的進程是個巨大的傷害。過去政府看到的國有資產(chǎn)的流失都是有形的資產(chǎn)，但是真正的資產(chǎn)流失是人才的流失。
　　可能有些人會說，城投里的人才，離開了政府而在市場中發(fā)揮作用，不是更有意義嗎？這似乎是有道理的，可實際情況是這樣嗎？我們設(shè)想，人一旦離開一種環(huán)境，進入另外一個完全不同的環(huán)境中去，這個人才過去積累還是財富嗎？我想最大的可能不僅不是財富，可能反而成為垃圾和負擔(dān)了。因此我曾經(jīng)在人民網(wǎng)上寫文章談《城投的混合所有制之路》。這篇文章寫完了，感覺還要再寫些東西，因此我關(guān)注到綠地的典型意義。
　　雖說對綠地的研究資料已經(jīng)很多了，但是站在我這個角度研究的資料確很少，只好借助有限的資料，希望為城投公司的發(fā)展挖掘一點有價值的東西，為城鎮(zhèn)化留住更多既懂政府又懂市場的載體。
　　機遇和挑戰(zhàn)面前的大考
　　在房地產(chǎn)業(yè)的靚麗成績面前，綠地曾經(jīng)的城市投資公司身份或許已經(jīng)被逐漸淡忘，就這一點綠地自己可能也不認可，但是歷史上他是扮演了城市投資公司的角色的，只是這個城市投資公司在開始的時候就種下了不同的基因，使得綠地發(fā)展到今天的狀況。
　　就我們這些經(jīng)歷過92下海潮的人看說，目前中國經(jīng)濟社會狀態(tài)和人心堪比1992年，只不過那個時代人們對國有企業(yè)詬病久矣，因此在那個時代，政府官員和知識分子下海很快就形成了潮流，綠地就是在這個時代誕生的。應(yīng)該說綠地抓住了92年改革開放的大潮，就算抓住了中國一個重要的發(fā)展機遇期，這次機會被綠地抓住了，而且抓的很牢。
　　綠地不僅抓住了92年的機遇，中國改革開發(fā)以來所有重要的機遇期都被綠地抓的很好，包括看起來是危機的1998，都被綠地利用地恰到好處，真正實現(xiàn)了危機面前就是機遇。
　　一是現(xiàn)代企業(yè)制度改革中實現(xiàn)了員工持股，這是一次重要的跨越。1997年，綠地開發(fā)總公司改制為有限責(zé)任公司，重新設(shè)立了股本金，綠地職工持股會出資3020萬元，持股18.88%，其余股份為國資。這次改革真正把員工的創(chuàng)造性尤其是企業(yè)家的價值與企業(yè)發(fā)展進行了綁定。
　　二是亞洲金融危機中化危為機。1998年亞洲金融危機后，綠地缺少業(yè)務(wù)發(fā)展的資金，而政府同意企業(yè)增資擴股，但由于其他股東尤其是政府股東不愿意配股，綠地就要求員工持股。老總張玉良希望員工與公司同命運，拿不出錢的由公司財務(wù)部出面跟銀行做工作。當(dāng)時張玉良自己借款多達300萬元。
　　三是在國進民退中挺過來了。2009年上海加強國資管理，綠地能夠在這樣的大環(huán)境下?lián)砹帲〉酶邔宇I(lǐng)導(dǎo)的支持，能夠繼續(xù)實行市場化機制和道路，這是公司發(fā)展中最重要的一步，為此綠地也非常感謝上海政府創(chuàng)造的市場化環(huán)境。
　　四是抓住了這次國有企業(yè)改革的機遇，不失時機地走向資本市場，徹底完成轉(zhuǎn)型，這是最近報道比較多的，大家也都比較熟悉，這里就不細說了。
　　總結(jié)綠地的成功，混合所有制改革是關(guān)鍵，綠地老總張玉良坦言，“如果綠地集團不是這種混合所有制的制度，我有可能這樣在一個企業(yè)干22年嗎？如果在國有獨資企業(yè)，我也許早就被調(diào)走了”。
　　與政府和市場共舞的綠地
　　綠地的成功，是很偶然的，但是偶然中還有哪些值得我們研究和借鑒的必然因素嗎？如果用高度的概括和總結(jié)的語言來表達那就是市場和政府這兩只手玩的好，我們且看綠地是怎么玩的。
　　“做政府所想，為市場所需”，這是被業(yè)界普遍認可的綠地成功的秘密武器。由此我想到了城市投資公司一直流行的詞匯“背靠市長，面向市場”，這句話一度是城投公司老總的座右銘，是城市投資公司與城市政府和市長周旋的密鑰。我們來解剖一下綠地這兩句話，一是“做政府所想”。這句話意味著我是個獨立的公司，做政府想做的事情，這就是在滿足政府的需求。有些人可能不是很理解，為什么要滿足政府的需求呢？應(yīng)該是滿足市場的需求才對呀。這種思維我也曾經(jīng)有很深的烙印，這是生產(chǎn)純粹消費品企業(yè)的思維方式。十五年以前，我曾是一個專業(yè)商場的副總，經(jīng)營的都是老百姓所需的產(chǎn)品，靠市場吃飯，幾乎不與政府打交道，很難理解企業(yè)要做政府所想的事情?？勺罱畮啄瓿擎?zhèn)化投融資的經(jīng)驗告訴我，城鎮(zhèn)化這是個大的蛋糕，要想吃到這個大的蛋糕，一定要理解城市政府，要知道他們想干什么。
　　應(yīng)該說綠地的第一桶金就是在政府這里賺到的，就是做政府所想的結(jié)果。綠地成立之初，走的是“以房養(yǎng)綠、以綠促房”的城市公共綠化建設(shè)新模式，通過房地產(chǎn)積累資金，投資城市公共綠化，獲得政府的政策性支持。1992年，上海開始第一輪的大規(guī)模市區(qū)舊城改造，需要大量的動遷房提供給被動遷的市民。綠地抓到了機遇，開始建造動遷房，兩年下來盈利3000多萬元。就現(xiàn)在的眼光來看待綠地的這種玩法，很多城市投資公司都會玩，或者說很多投資公司都有條件玩，比如一條河道的治理，一條道路的建設(shè)，一個公園的投資等等，這樣的項目投資也不見得需要太多的錢?？墒谴蠖鄶?shù)城市投資公司老總習(xí)慣于僅僅站在政府的角度解決問題，這也許就錯過了培養(yǎng)第二個綠地的良機。
　　綠地的第二句話叫“為市場所需”，這句話太關(guān)鍵了，什么是城鎮(zhèn)化中的市場化企業(yè)，就是要完成三級跳，一是把政府所想轉(zhuǎn)化成政府所需，再把政府所需轉(zhuǎn)化成市場所需，三是實現(xiàn)市場所需?？陀^地說，有時候政府所想并不是市場之所需，但是作為一個專業(yè)機構(gòu)絕對不會把非市場所需的事情拿出來做。政府是目標導(dǎo)向的，宏觀目標一般來說都不會有太大的問題，但是在把目標轉(zhuǎn)化成一個個具體項目的過程中往往會出現(xiàn)很多問題，綠地在這方面還是有些自己的辦法的。
　　綠地目前可謂超高層的專家了，可就這超高層產(chǎn)品來說，各界的看法也是褒貶不一。建設(shè)超高層或者摩天大樓一般認為是政府的面子工程，這種需求表現(xiàn)在地方政府那里經(jīng)常被稱為地標性建筑。地標性建筑對于市場來說也是有需求的，一是可以拉動一個區(qū)域的商業(yè)，二是可以拉動旅游，三是有利于形成商務(wù)的聚集等。雖說市場是有需求的，可如何把這個東西做的好，管理好政府的需求，滿足市場的需求，這是需要很專業(yè)的功力的，綠地在這些積累了一些經(jīng)驗，目前已經(jīng)開始進行管理輸出了。
　　城投的未來
　　總結(jié)綠地的經(jīng)驗，一方面是實行職工持股，并不失時機地走向資本市場；二是巧妙地找到政府和市場之間的契合點。對于綠地而言，2014年成為最重要的一年，綠地成功上市，徹底完成了從城投到市場化企業(yè)的蛻變。從未來的角度總結(jié)，2014年或許成為中國改革開放歷史上一個重要的年份，這一年前后，將誕生大批新的企業(yè)家，這一年開始了新一輪的創(chuàng)業(yè)高潮，包括互聯(lián)網(wǎng)改造各種傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級和提升，新材料、新技術(shù)新能源產(chǎn)業(yè)的興起，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種創(chuàng)新以及大量新涌現(xiàn)各式各樣的服務(wù)業(yè)。
　　中國經(jīng)濟正處在信用模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點上，過去企業(yè)融資需要有對應(yīng)的實物，即使沒有實物，也要有一個可以被廣泛認可的權(quán)證作為抵押或質(zhì)押，比如土地使用權(quán)證。隨著集體土地越來越得到各界的重視，基于生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流作為質(zhì)押的融資擔(dān)保模式正在被廣泛地探討。其實金融機構(gòu)在個人房地產(chǎn)按揭，個人信用貸款方面早就邁出了這一步，只是針對企業(yè)，尤其中小企業(yè)的融資擔(dān)保方面還處于謹慎和觀望的狀態(tài)。
　　這種信用結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變具有革命性，將對應(yīng)著產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，是產(chǎn)生新的企業(yè)家最好的土壤。在機遇面前，城投公司該如何作為，關(guān)鍵看魄力和膽識，當(dāng)然各地政府能否創(chuàng)造象上海這樣寬松的環(huán)境也是重要的。
　　編后語：
　　人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道與榮邦瑞明城市中國研究院聯(lián)合推出《城鎮(zhèn)化觀察》專欄，把我們在實踐中看到的、思考的新型城鎮(zhèn)化的現(xiàn)象和問題提出來，與大家交流分享，我們也會把各界專家研討后的見解整理出來，供大家參考。我們關(guān)注轉(zhuǎn)型，關(guān)注轉(zhuǎn)型背后的邏輯、更關(guān)注如何通過投融資的規(guī)劃和設(shè)計，讓愿景變成美好的現(xiàn)實。我們希望社會各界朋友與我們交流互動，中國經(jīng)濟的華麗轉(zhuǎn)身離不開你我的共同參與。微信聯(lián)系公眾帳號@城市中國沙龍，郵箱：ccs@rbrmcn.com

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