下半年哪些城市會成為“地王專業(yè)戶”？鄭州有望升溫

2016年7月，歷經(jīng)了多輪地方政策調(diào)控之后，全國土地平均溢價率終于如期回落，由6月份的82%下滑至56%，但熱度仍然高于政策調(diào)控預期，地王頻出之勢依舊不減，月內(nèi)全國涌現(xiàn)31幅地王，再度創(chuàng)下年內(nèi)新高。8月3日，發(fā)改委再次發(fā)文指出，一、二線等住房供應緊張的城市仍要“多渠道擴大土地供給”，“防范地價過快上漲”。由此來看，下半年土地市場的區(qū)域性火熱仍在延續(xù)，但在中央和地方政策調(diào)控的引導之下，部分城市也將出現(xiàn)冷熱交替的現(xiàn)象。

一線城市將涌現(xiàn)更多地王

今年上半年，全國單價TOP10土地異常分散，分布在了北京、上海、深圳、南京、杭州、福州等六座城市，這一方面是由于二線城市地價快速上揚，但更重要的原因還是一線城市土地優(yōu)質(zhì)土地供應不多。今年上半年，北京市經(jīng)營性土地成交量只有130萬平方米，僅為全年計劃供應量的10%，上海也只有191萬平方米，為全年計劃供應量的17%，隨著下半年北京、上海等一線城市土地供應發(fā)力，預計地王將更多的向一線城市聚焦。以上海為例，上半年只有三塊土地躋身全國單價榜TOP10，而僅僅是在7月，上海即又有三塊土地進入全國成交單價排行TOP5，其中虹口區(qū)涼城宅地更是以6.7萬元/平方米的樓板價問鼎1-7月全國單價“地王”。而隨著8月份的靜安（今年首宗內(nèi)環(huán)土地）、普陀宅地即將出讓，上海還將在單價榜單上占據(jù)更多的席位。

二線城市熱度趨于分散

上半年，二線城市地王主要集中在南京、杭州、合肥、蘇州等長三角二線城市。1-7月，三座長三角省會城市地王數(shù)量僅次于上海，分列2-4位。而下半年土地市場熱點城市還會繼續(xù)擴容，今年以來市場成交表現(xiàn)優(yōu)異的二線城市，如武漢、鄭州、天津等有望迎來升溫，在剛剛過去的7月，武漢、鄭州即分別出現(xiàn)了6幅“地王”地塊。整體來看，下半年二線城市土地市場熱度應趨于分散。

地價上漲仍是大勢所趨

自2015年以來，全國土地成交金額增速即明顯快于面積增速，換言之即成交均價的持續(xù)上漲，在剛剛過去的2016年二季度，土地成交金額增速更是高達104%，高出面積增速83個百分點。7月份全國平均溢價率稍有回落，仍高達56%，出現(xiàn)“單價地王“或”總價地王“31宗，較6月份多出3宗，再創(chuàng)月度“地王”數(shù)量新高。2016年下半年地價走勢，我認為仍將保持溫和上漲的走勢，首先，全國房地產(chǎn)政策基本面不變，需求側(cè)的支持是房企溢價拿地的最根本動力；其次，隨著下半年一線城市優(yōu)質(zhì)土地供應增加，隨著高價地塊的出現(xiàn)，開發(fā)商的投資積極性也會相應提升；最后，從發(fā)改委的表述來看，也只是防范地價“快速”上漲，并非強制要求“回調(diào)”。

再聯(lián)系近年的土地供應計劃和完成情況分析，下半年的“地王潮”很可能還會繼續(xù)。一方面，一、二線熱點城市完不成土地供應計劃早已不是新聞了，典型如北京，2015年計劃供應商品住宅用地750萬平方米，但最終僅實際成交513萬平方米，再如廈門，2014年土地供應計劃完成率僅為四分之一，2015年也不到四分之三。完不成土地供應的原因也好理解，在地價快速上漲之后，這些城市土地出讓金額指標往往會提前完成，也就不存在地方財政的壓力，再加之北京、廈門此類城市的土地收儲工作難度、成本也比較高，地方政府一級開發(fā)土地的動力自然會受到影響。

另一方面，即便是那些能夠完成土地供應計劃的城市，土地市場熱度也不見得會出現(xiàn)實質(zhì)性降溫，一線城市如上海，2015年經(jīng)營性土地出讓850萬平方米，完成年度計劃的94%，但相對于1900萬平方米的年成交量而言，也只是堪堪夠用，供不應求的矛盾并未得到實質(zhì)性改善；二線城市如南京，2016年上半年經(jīng)營性用地供應計劃為380萬平方米，但相對于半年1000萬平方米的成交規(guī)模而言，也還是遠遠不夠。

下半年北京、上海將成為地王專業(yè)戶，占據(jù)單價排行榜的絕大多數(shù)位置，另外南京、天津、杭州、蘇州也將延續(xù)熱度，“表現(xiàn)”出色，爭搶單價排行榜的剩余席位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。