平安27億再奪地險(xiǎn)資圍獵地產(chǎn)兩路徑圖略

不管是以野蠻人身份增持房企股權(quán)，還是以直接或間接方式獲得土地資源，險(xiǎn)資在2014年的不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中頗顯活躍。
　　12月25日，平安不動(dòng)產(chǎn)以27億元的價(jià)格再次獲得杭州一商住地，樓面價(jià)14233.59元/平方米，溢價(jià)0.07%。
　　該地塊規(guī)劃為住宅兼容商業(yè)商務(wù)用途，出讓面積44103平方米，地上總建面積189642.9平方米，其中包括5萬(wàn)平米商業(yè)面積，出讓起價(jià)269730萬(wàn)元。
　　值得注意的是，這也是12月一月內(nèi)，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地在上海、杭州奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。
　　險(xiǎn)資集中“圍獵”地產(chǎn)
　　據(jù)了解，平安不動(dòng)產(chǎn)為中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至14年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。
　　按其早前表態(tài)，平安不動(dòng)產(chǎn)與其他開(kāi)發(fā)商的區(qū)別在于，不僅是普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是作為綜合金融服務(wù)商，因此其主要的策略考量是借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，直接拿地開(kāi)發(fā)或以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。
　　今年以來(lái)，平安不動(dòng)產(chǎn)在投資地產(chǎn)方面，包括債權(quán)性質(zhì)的投資就有多筆。具體來(lái)看：今年4月份，平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資管理購(gòu)得一位于四川成都、總建筑面積約90000平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，這是平安不動(dòng)產(chǎn)的首個(gè)物流項(xiàng)目。
　　隨后10月，平安不動(dòng)產(chǎn)就南京G14號(hào)土地、廣州番禺土地、南京G09號(hào)土地，以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作；11月，其直接以24.1億競(jìng)得廣州華美牛奶廠兩宗地；12月3日以26.8億價(jià)格，聯(lián)手金地競(jìng)得上海寶山宅地；12月23日，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價(jià)格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等。
　　另值得注意的是，在平安不動(dòng)產(chǎn)頻繁投資房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，包括生命人壽、安邦保險(xiǎn)等在內(nèi)的險(xiǎn)資也頻“圍獵”房企。不過(guò)，與平安不動(dòng)產(chǎn)投資路徑不同的事，這些房企更偏向直接從二級(jí)市場(chǎng)增持企業(yè)股票。其中，生命人壽不僅是佳兆業(yè)、金地的單一大股東，也是萬(wàn)科的第三大股東。
　　而從近期動(dòng)作來(lái)看，安邦保險(xiǎn)投資動(dòng)作頻頻。12月4日，金融街公告，稱收到安邦保險(xiǎn)集團(tuán)旗下和諧健康保險(xiǎn)和安邦人壽保險(xiǎn)的通知，截至12月17日，上述兩賬戶已合計(jì)持有金融街20%股份。
　　12月19日，金地公告透露，截至2014年12月19日，安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司和安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司合計(jì)持有公司股份達(dá)到8.98億股，占公司總股本的比例為20.00%。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，安邦保險(xiǎn)目前在A股市場(chǎng)持有9家上市公司的股票，總市值已接近1000億元人民幣。
　　資料顯示，安邦保險(xiǎn)于2004年成立，當(dāng)年注冊(cè)資本僅5億元人民幣，但發(fā)展至今總資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)7000億元。目前擁有財(cái)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)銷售、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、銀行等多種業(yè)務(wù)，包括安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、安邦人壽保險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)及安邦資產(chǎn)管理等多家子公司。
　　另有媒體近日指出，安邦集團(tuán)計(jì)劃將于明年展開(kāi)上市計(jì)劃，首選地為香港。安邦的融資規(guī)模在20億美元，約156億港元。若消息屬實(shí)，這將是繼2012年人民保險(xiǎn)集團(tuán)之后，香港市場(chǎng)第二大保險(xiǎn)公司上市新股。
　　不同投資路徑異同
　　就上述事例看來(lái)，雖然同樣是險(xiǎn)資卻有著不同的投資路徑。分析認(rèn)為，或主要是與險(xiǎn)資自身發(fā)展情況及戰(zhàn)略決策所致。
　　在投資標(biāo)的選擇方面，有相關(guān)報(bào)告指出，與其他投資者相比，險(xiǎn)資的投資更看重持續(xù)穩(wěn)定的收益，從這方面衡量，投資銀行是首當(dāng)其沖的選擇，而地產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)也具有明顯收益穩(wěn)定的特征。
　　2012年保監(jiān)會(huì)發(fā)文《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的限制有所放寬，如今在地產(chǎn)政策面持續(xù)放松的預(yù)期下，地產(chǎn)板塊尤其是持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)受到險(xiǎn)資的關(guān)注。
　　其中，在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，無(wú)論是出于財(cái)務(wù)投資考量的金融資本，還是側(cè)重于拓展業(yè)務(wù)完善產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)資本，瞄準(zhǔn)的目標(biāo)公司多涉及整合轉(zhuǎn)型預(yù)期并蘊(yùn)藏升值潛力的線下資源。
　　具體來(lái)看則是或者股權(quán)分散、大股東占股比例低；或者價(jià)值被低估，市凈率偏低或存在破凈；或者旗下資產(chǎn)具有發(fā)展成新業(yè)務(wù)升值潛力的標(biāo)的更容易被看中。
　　雖然受政策寬松影響，不動(dòng)產(chǎn)尤為受到險(xiǎn)資的青睞。不過(guò)，就目前市場(chǎng)較為活躍的平安不動(dòng)產(chǎn)、生命人壽、安邦保險(xiǎn)來(lái)看，其投資的側(cè)重點(diǎn)也不同。其中平安不動(dòng)產(chǎn)更側(cè)重地產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資，而以生命人壽、安邦保險(xiǎn)為代表的險(xiǎn)資則更側(cè)重于房企股權(quán)方面的投資。
　　對(duì)于不同的投資路徑，相關(guān)分析師向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，平安不動(dòng)產(chǎn)介入地產(chǎn)的時(shí)間比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)更為豐富，因而更偏向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資，著眼點(diǎn)在于項(xiàng)目的收益。
　　若想進(jìn)一步獲得企業(yè)的話語(yǔ)權(quán)，謀求更多的資源則更適合通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持的方式，這一類的代表則是生命人壽、安邦保險(xiǎn)等。
　　“險(xiǎn)資投房地產(chǎn)項(xiàng)目、投資股權(quán)是有比例限制的，但通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)股票，從而進(jìn)一步獲得控股權(quán)、派駐董事是沒(méi)有限制的；因此雖然股權(quán)短期收益難以實(shí)現(xiàn)，但可以進(jìn)一步獲得企業(yè)的控制權(quán)”。
　　這兩種投資方式在該分析師看來(lái)，由于資金成本、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不一樣，最終收益也難以一概而論，“投資項(xiàng)目的收益相對(duì)來(lái)的更快、更直接，但投資股權(quán)的收益更為復(fù)雜，也更為緩慢”。
　　另外，上述分析師補(bǔ)充指，以安邦保險(xiǎn)最新頻繁增持動(dòng)作為例，除了可以在一定程度上獲得話語(yǔ)權(quán)外，也可以幫助企業(yè)獲得更多的資源。
　　“安邦保險(xiǎn)算是市場(chǎng)后來(lái)者，旗下金融、地產(chǎn)資產(chǎn)不多，但通過(guò)參股方式獲得企業(yè)的股權(quán)可以使得旗下資產(chǎn)更為豐富，為下一步資源整合做考慮，也不排除為未來(lái)上市做準(zhǔn)備的可能”。
　　

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。