恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)：二線房?jī)r(jià)仍屬中高 長(zhǎng)遠(yuǎn)看好內(nèi)地市場(chǎng)

針對(duì)內(nèi)地樓市下半年的走勢(shì)，陳啟宗坦言，內(nèi)地樓市情況復(fù)雜，不能一概而論。“內(nèi)地一線城市的北上廣深類似于美國(guó)的紐約，肯定是沒(méi)有問(wèn)題的，即使波動(dòng)也是起伏往上走；二線城市是觀察最重要的部分，二線城市數(shù)量多達(dá)五、六十個(gè)，單位價(jià)格也處于中高水平。三四線城市則由于住房供應(yīng)量龐大，至少要五六年時(shí)間才能消化完這部分庫(kù)存。”他表示。

“英國(guó)脫歐、恐怖襲擊、美國(guó)大選及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩等等，目前外圍的不確定因素比過(guò)往任何時(shí)期更多，好在集團(tuán)租務(wù)表現(xiàn)整體持平。不過(guò)，未來(lái)六個(gè)月預(yù)計(jì)不會(huì)看到市況復(fù)蘇。”香港恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在7月28日的記者會(huì)坦言。

在香港物業(yè)銷售激增的帶動(dòng)下，恒隆地產(chǎn)交出了一份不錯(cuò)的中報(bào)“成績(jī)單”。截至今年6月底，撇除投資物業(yè)重估后，恒隆地產(chǎn)的基本純利為31.67億港元。期內(nèi)凈利同比增長(zhǎng)為3%，達(dá)到29.35億港元。

去年受到出售住宅較少所拖累，恒隆地產(chǎn)的利潤(rùn)曾大幅倒退56%，并于16年來(lái)首次削減派息。今年前六個(gè)月，公司在香港市場(chǎng)明顯加快了賣樓步伐，共出售了226個(gè)“浪澄灣”住宅單位及最后兩個(gè)“君逸山”住宅單位，因此其香港物業(yè)銷售收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別飆升223%、147%，達(dá)到24.04億港元及13.89億港元。

“事實(shí)上，我們不會(huì)為了彌補(bǔ)租金表現(xiàn)而加快推盤。賣樓主要取決于市場(chǎng)的情況，下半年如果市場(chǎng)氛圍好，就會(huì)考慮增加推盤。”恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事何孝昌說(shuō)道。

市場(chǎng)人士指出，恒隆采取精品的住宅物業(yè)發(fā)展模式，由于定價(jià)進(jìn)取而惜售，因此利潤(rùn)率亦十分可觀。截至6月底，公司在香港已落成待售的住宅物業(yè)的賬面總值為31.44億港元。

物業(yè)租賃方面，上半年恒隆地產(chǎn)租金收入按年微升1%至39.07億港元。其中，香港物業(yè)組合的租金收入仍錄得7%的同比增長(zhǎng)。相比之下，內(nèi)地的物業(yè)租金收入則同比減少4%，如果剔除上半年人民幣同比貶值的影響，內(nèi)地的租金收入微升2%。

公司董事總經(jīng)理陳南祿表示，在目前較疲弱的市況下，租金受壓是可以預(yù)期的，租客有要求減租，集團(tuán)亦會(huì)因應(yīng)大環(huán)境或下調(diào)租金，但主要仍然視乎租務(wù)組合需要及每一個(gè)租戶的性質(zhì)。

香港樓市不會(huì)大起大落

自4月以來(lái)，香港樓市出現(xiàn)明顯回暖的跡象。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，上周香港35個(gè)屋苑成交量123宗，按周上升近76%，是自去年1月下旬后首次重返逾100宗水平，創(chuàng)下一年半以來(lái)的新高。

“在增加土地供應(yīng)方面十分盡力，得以成功地降低樓價(jià)。香港樓市目前逐漸穩(wěn)定下來(lái)，地價(jià)以及樓價(jià)目前均處于健康水平，不會(huì)大升大跌。”陳啟宗表示。

陳啟宗指出，目前樓市穩(wěn)定，維持長(zhǎng)期逐步上升的趨勢(shì)，這對(duì)于長(zhǎng)線投資的發(fā)展商有利，并表示香港大多數(shù)發(fā)展商也屬于此類型，“但對(duì)于一些希望‘割禾青’撈一把的公司，會(huì)短視地希望市況出現(xiàn)大波幅，目前市況不利于這些公司。只要不再出現(xiàn)像1997年前及2008年后缺乏土地供應(yīng)的情況，樓價(jià)和地價(jià)都不會(huì)大幅波動(dòng)。”

近年來(lái)，恒隆地產(chǎn)鮮有在香港參加競(jìng)標(biāo)購(gòu)地，外界甚至將恒隆入市購(gòu)地作為樓市的風(fēng)向標(biāo)。今年3月香港地政總署披露何文田常盛街地皮的入標(biāo)名單，赫然發(fā)現(xiàn)恒隆地產(chǎn)亦有參與。這是公司自2012年7月以來(lái)再度在港投地。

在公司的購(gòu)地策略方面，陳啟宗回應(yīng)表示，集團(tuán)會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候投地，期望以最低的價(jià)格投得最好的地皮，包括內(nèi)地和香港兩方面。在香港買地是一個(gè)多家地產(chǎn)商參加的博弈戰(zhàn)，也會(huì)適當(dāng)參與，但期望這種策略能夠“海底撈月”（意即抄到底部）。他年初曾表示，會(huì)等待“熊市”到來(lái)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增多，當(dāng)其他人看淡樓市或者沒(méi)錢投地，恒隆就會(huì)“出人意外”入市。

同時(shí)，陳啟宗指出，在艱難的短期市場(chǎng)環(huán)境下，公司保持低負(fù)債即可安然度過(guò)。根據(jù)其財(cái)報(bào)，恒隆地產(chǎn)的凈債務(wù)金額達(dá)到28.34億港元，公司的現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余為287.33億港元，利息保障倍數(shù)仍然維持在21倍。

長(zhǎng)遠(yuǎn)仍看好內(nèi)地市場(chǎng)

自1992年率先進(jìn)軍內(nèi)地，恒隆近年來(lái)在內(nèi)地市場(chǎng)積極發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。截至今年6月底，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地租金收入達(dá)到20.38億港元，占其整體租金收入的比例為52%。

目前，恒隆地產(chǎn)在上海、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫、天津、大連各地?fù)碛?座購(gòu)物商場(chǎng)，今年上半年共錄得15.59億港元的租金收入，同比下滑7%，占其內(nèi)地物業(yè)租金總收入的76%。相比之下，期內(nèi)內(nèi)地辦公樓的租金收入?yún)s大漲10%至4.79億港元。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們對(duì)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的看法仍然相當(dāng)正面。環(huán)顧全球其他地方，未來(lái)5-10年能保持5%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，除了中國(guó)以外，絕無(wú)僅有。內(nèi)地市場(chǎng)是我們的重點(diǎn)，中產(chǎn)階層人數(shù)迅速增加，帶動(dòng)消費(fèi)，也是最有潛力的市場(chǎng)。”陳啟宗表示。

針對(duì)內(nèi)地樓市下半年的走勢(shì)，他坦言，內(nèi)地樓市情況復(fù)雜，不能一概而論，“但一線城市肯定是沒(méi)有問(wèn)題的，二線城市則是重點(diǎn)觀察的部分。”

“內(nèi)地一線城市的北上廣深類似于美國(guó)的紐約，肯定是沒(méi)有問(wèn)題的，即使波動(dòng)也是起伏往上走；二線城市是觀察最重要的部分，二線城市數(shù)量多達(dá)五六十個(gè)，單位價(jià)格也處于中高水平。三四線城市則由于住房供應(yīng)量龐大，至少要五六年時(shí)間才能消化完這部分庫(kù)存。”陳啟宗表示。

他指出，過(guò)去半年他觀察到中國(guó)內(nèi)地出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，因?yàn)橐痪€城市樓市價(jià)格太高而導(dǎo)致周邊二線城市的房?jī)r(jià)暴漲，“這種情況在歐美國(guó)家是比較少見(jiàn)的。我了解到內(nèi)地樓市存在炒房的行為，但這些炒房團(tuán)大都采用現(xiàn)金交易，并非通過(guò)貸款買房，因此并不存在泡沫爆破的風(fēng)險(xiǎn)。”

同時(shí)，去年年底至今年6月30日，人民幣兌港元貶值2%，恒隆地產(chǎn)上半年錄得16.61億港元的匯兌虧損，相比之下，去年年底則錄得1200萬(wàn)港元的匯兌收益。何孝昌表示，雖然市場(chǎng)預(yù)期人民幣貶值，但集團(tuán)在內(nèi)地仍有不少在建項(xiàng)目，因此所持有的人民幣現(xiàn)金可用作支付相關(guān)建筑費(fèi)，亦會(huì)尋覓合適的地皮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。