房貸放款提速，房企融資開閘，樓市調(diào)控有新動向

作為樓市調(diào)控的“錢袋子”，銀行涉房貸款的每個變化都格外引發(fā)關注。

經(jīng)歷了上半年“勒緊褲腰帶”的日子后，下半年以來，央行、銀保監(jiān)會等部門頻頻發(fā)聲，對外釋放積極信號，引導金融機構(gòu)滿足房企、個人購房者的合理信貸需求。

6日，央行更是宣布降準，決定于12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

房地產(chǎn)行業(yè)將告別“緊日子”了？

居民房貸放款回暖，重點支持首套房

“我是北京工作天津買房，上周五面簽，這周一中午就審批通過，下午就放款了，是不是年底放寬了？”

“我在杭州買房，最近放貸怎么那么快，網(wǎng)簽的時候經(jīng)理還說至少得明年，我就豪氣出手了，沒想到這么快就要開始吃土了。”

“成都買房，11月24日面簽，12月5日放款成功，朋友同事都說我這放款太快了。”

中新網(wǎng)從多位貸款購房者處獲悉，最近銀行對房貸放款明顯提速。某國有銀行北京支行業(yè)務人員也對中新網(wǎng)表示：“目前銀行正在努力消化前期排隊的申請，但整體的審批速度確有加快。9月份我們預計的審批時間在3-6個月左右，現(xiàn)在一切順利的話時間大概能縮短到1個月。”

這在數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。央行11月10日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元，金融機構(gòu)房地產(chǎn)投放明顯提速。

但上述銀行工作人員向中新網(wǎng)強調(diào)，額度雖然寬松，但審批流程依然嚴格，對于銀行流水、首付款來源渠道、合理收入證明等的核準只嚴不松；目前銀行個人按揭住房貸款主要支持的是首套房的剛性需求，對于二手房市場增量資金的支持還是非常有限。

有在成都買二手房的購房者表示：“二手房貸三個月還沒放，中介一直說銀行沒額度。”

“10月13日銀行面簽，11月10日批貸。銀行說之前到年底放款會很慢，但好像是上個月下了通知，年底放款不受影響了。”一位在青島的二手房購房者向中新網(wǎng)表示，“不過二手房還是比新房慢很多，中介說新房的批貸周期基本不到一周。”

銀保監(jiān)會11月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)也佐證了這一現(xiàn)象：10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。

12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也表示：現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這是今年金融系統(tǒng)首次提及對改善性住房的信貸支持，具有非常強的信號意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，改善性的購房需求接下來將面臨較好的市場機會。

“不排除二套購房和大戶型購房的首付比例等會有所下調(diào)，包括部分城市會微調(diào)認房又認貸政策，比如調(diào)整為‘認房不認貸’等，使得購房者購房方面的信貸約束減少。”

房企融資解凍，釋放穩(wěn)定預期

近期，房地產(chǎn)企業(yè)貸款持續(xù)收緊的趨勢也迎來變化。

此前，在“三線四檔”的調(diào)控硬指標所限及個別房企風險暴露的壓力下，國有大行、股份行和中小銀行都紛紛將自己的撥備覆蓋率大大提高。但隨著“穩(wěn)樓市”政策頻發(fā)，房企融資也加速回暖，近期以民營房企為主的房企發(fā)債已經(jīng)明顯有“閘門打開”的跡象。

12月5日，碧桂園集團宣布擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團公布一筆ABS獲準發(fā)行，擬于2022年初發(fā)行。更早之前的3日，龍光集團子公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行4年期公司債券的申請，獲得證監(jiān)會及上交所審核批準。

有媒體報道，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，初步預計同比多增約2000億元。

“結(jié)合10月及11月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)貸款逐步回升，能夠更好地滿足剛需等合理需求。”民生銀行首席研究員溫彬表示，這不僅有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時對銀行防范自身信貸風險也非常有必要。

但需要特別注意的是，信貸政策的修復性邊際向暖，并不意味著政策的根本性改變。

“信貸政策出現(xiàn)的變化，是希望房地產(chǎn)市場維持穩(wěn)定，而不是說要鼓勵炒房。”嚴躍進強調(diào)，各地的政策放松主要是為了房地產(chǎn)市場有一個平穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)，尤其是防范金融配套政策的不跟進導致樓市過于冷清。

他表示，總體上看，當前政策面對于信貸政策的放松有望持續(xù)到明年上半年。而對于地方政府來說，隨著信貸政策放寬，要警惕有可能引發(fā)的炒房行為。

“從后續(xù)各城市信貸政策的調(diào)整來看，預計不會進行全面放松，更大可能是階段性、區(qū)域性、有針對性的調(diào)整。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波同樣認為，結(jié)合當前的房地產(chǎn)市場大環(huán)境看，各地房貸層面微調(diào)的空間依然存在。而對于各城市來說，樓市分化趨勢將持續(xù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。