樓市下半場:成交量橫盤 補倉需求續(xù)推“地王”

在各項因素的刺激下，房地產(chǎn)市場迎來了多年來最為華麗的“上半場”。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國54個重點城市成交商品房住宅180.17萬套，同比漲幅高達(dá)31.2%，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄。其中，一二線城市增幅明顯、三四線城市相對低迷的局面繼續(xù)存在。

受益于整體市場向好，上半年大部分房企的業(yè)績出現(xiàn)較大幅度的增長。充裕的資金使企業(yè)具有更多的拿地資本，并造成上半年“地王”頻繁出現(xiàn)。

但多位分析師仍指出，在本輪的樓市行情中，由于需求出現(xiàn)了透支性釋放，加之熱點城市陸續(xù)出臺調(diào)控政策，因此預(yù)計市場降溫的趨勢將不可避免。廣發(fā)證券就認(rèn)為，今年全年，全國商品房銷售面積將從前四月36.5%的峰值降至17%；商品房銷售額將從55.9%降至30.4%。

二線搶一線風(fēng)光

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在納入其統(tǒng)計的54個重點城市中，上半年有50個城市的成交量明顯上漲。一線城市中，上海、廣州的成交面積分別上漲了14%、27%，北京與深圳的成交量則有所下降。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前5月北京住宅銷售面積下降了14.8%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，今年年初，一線城市率先出臺調(diào)控政策，極大地抑制了市場的過熱局面。其中，北京市場的降溫則因為供應(yīng)相對不足，以及價格上漲過快產(chǎn)生的擠出效應(yīng)。

在政策的“溢出作用”下，二線城市交易量爆棚。中原地產(chǎn)指出，上半年天津、南京、揚州的成交量上漲超過100%；濟南、杭州、青島、廈門、武漢、南昌的漲幅也均超過40%。廈門、重慶兩地則出現(xiàn)負(fù)增長。

相比之下，三四線城市的成交量漲幅相對不大，但平均漲幅也超過了15%。

從官方數(shù)據(jù)看出，這輪上漲始于去年12月，延續(xù)到今年4月。

與此同時，近年來房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化局面愈加明顯，并影響到房企的決策。某上市房企董秘向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，該公司的策略為：在一線城市適度控制銷售節(jié)奏，謀求更多的利潤；二線城市則加緊出貨，做大規(guī)模；三四線城市則以“去庫存”為主，不再做新的布局。他還指出，這也反過來加劇了市場分化的局面。

受益于上半年的旺市，房企業(yè)績普遍向好。據(jù)不完全統(tǒng)計，業(yè)已發(fā)布上半年業(yè)績的33家房企，上半年銷售面積增幅達(dá)到51%，銷售額的上漲幅度則達(dá)到74.6%。碧桂園、旭輝等企業(yè)甚至上調(diào)了全年的銷售目標(biāo)。

在大量去化后，房企拿地補倉的意愿也十分強烈，加之上半年資金充裕的大環(huán)境，土地市場也迅速火熱。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地價格超過10億的地塊有219宗，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到109宗，溢價率超過50%的地塊則多達(dá)167宗。

張大偉指出，上半年迎來了“地王”最為密集的時段，這也從某種意義上體現(xiàn)出“資產(chǎn)荒”的特征。該機構(gòu)的統(tǒng)計還顯示，上半年全國50大城市成交土地建筑面積同比微漲1.7%；出讓土地的平均樓面價則上漲了45%。

下半年成交量“橫盤”

與以往的“長周期”特征不同，短暫的爆棚之后，市場熱度也很快退卻。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國房地產(chǎn)銷售面積增幅和銷售增幅均出現(xiàn)環(huán)比下滑，這也是今年以來上述指標(biāo)出現(xiàn)的首次下降。

事實上，從5月開始，供需兩端的指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)全面下滑。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為7.0%，前4月數(shù)據(jù)為7.2%。今年5月，全國70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.86%，4月的漲幅為1.06%。這兩組數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了今年以來的首次下調(diào)。

上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在前期的銷售中，需求在一定程度上被透支，導(dǎo)致近期市場交易量出現(xiàn)下滑。同時，熱點城市不斷收緊調(diào)控政策，其作用也在不斷發(fā)酵。

7月14日早間，廈門市房管局終于確認(rèn)了新的房貸政策。從7月15日起，全面提高購房貸款的首付比例。至此，除一線城市外，被稱為“房價上漲四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門均出臺了調(diào)控政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些政策將對市場持續(xù)帶來影響，預(yù)計隨著傳統(tǒng)淡季的到來，市場降溫的態(tài)勢將至少延續(xù)到第三季度。且在整體供大于求的基本面下，除非政策繼續(xù)刺激，否則市場很難自發(fā)地出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

張大偉還指出，由于房企的銷售情況較好，大部分企業(yè)缺乏降價的動力，這將使得市場成交量很難進(jìn)一步放大。他認(rèn)為，在“資產(chǎn)荒”的背景下，今年的房地產(chǎn)銷售可能創(chuàng)新高，但下半年的市場熱度將明顯不如上半年。

廣發(fā)證券指出，今年市場的基本面是“前高后低”，一季度和二季度整體成交同比升幅達(dá)到本輪小周期的高點，下半年整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。預(yù)計全年全國商品房銷售面積15億平方米，同比升17%，金額11.4萬億元，同比升30.4%。

在房價方面，廣發(fā)證券認(rèn)為，大中城市房價整體仍保持環(huán)比溫和上升，但升幅將逐步放緩。

對于土地市場，嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于土地市場的變化比房屋銷售具有一定的滯后性，加之目前房企補倉意愿仍然強烈，因此土地市場在短期內(nèi)并不會降溫。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計指出，7月前13天，全國總價超過5億的地塊達(dá)到了36宗，其中溢價率超過50%的地王地塊有21宗地塊，南京、杭州、鄭州等二線城市是“地王”出現(xiàn)的主要區(qū)域。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。