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雙生的惡性循環(huán)
2017年以后影響中國住房穩(wěn)定的最大變量不再是城市基本面，而是情緒和預(yù)期。
起因是2015年開始全國樓市從一線到四線的集體暴漲，固化了投資信念、達(dá)成意識共識的同時，完成了廣大人群的投資啟蒙。
我親眼看到過在某三線城市開盤現(xiàn)場客戶一買一層的買，且為了搶房彼此拳腳相加，驚動了公安局。這種情緒的裹挾如同病毒一樣快速傳染，很多家庭就在那一兩年掏空了所有的積蓄。
共識的達(dá)成和情緒的爆發(fā)需要時間和事件的累積，完成消解，同樣如此。
限購、限貸等調(diào)控手段耐藥疲軟后，最快控制暴漲房價的方法-網(wǎng)簽限價出現(xiàn)了。
在中部某三線城市，為了達(dá)成中和數(shù)據(jù)，高價項目必須自己找低價項目一起搭配來網(wǎng)簽。你只聽說過新能源車賣積分的，可能沒有見過賣低房價積分的。
限價以極快的速度修正了城市房價數(shù)據(jù)，但同樣出現(xiàn)了各種各樣的遺留問題。比如男默女淚的分拆合同和裝修包，比如各種匪夷所思的減配降標(biāo)。
但帶來最大的問題是如同中彩票一樣的新房倒掛紅利，最瘋狂的時候國內(nèi)有倒掛紅利的城市接近兩位數(shù)。
我在
杭州的時候驚奇的發(fā)現(xiàn)，吃飯、睡覺、打新成為很多人的日常，不是在打新就是在打新路上，一打打2年的比比皆是。杭州這2年激增的戶籍人數(shù)，讓人目眩神迷。杭州6萬人搖號的遠(yuǎn)洋西溪公館、
深圳的華潤城四期萬人打新都是中國樓市的標(biāo)志現(xiàn)象。
每年有近萬億的資金在樓市打新市場上來回涌動。
比如
上海黃浦區(qū)的復(fù)興瓏御，全是200平以上大戶型，周邊二手次新21萬/平，限價13.6萬/平，按倒掛6萬/平計算，一套可拿走1200萬。
多少老爺子這兩年突然成了家庭的吉祥物，被擔(dān)架抬著進(jìn)了售樓部。
來了都是打新人，城市里到處躁動著澎湃的情緒，新房人影憧憧人潮洶涌，二手房守株待兔高高在上。
二手房的
價格錨定新房的超高性價比，新房搖號的瘋狂哺育市場的亢奮情緒，最終新房-二手房形成雙生的惡性循環(huán)。
樓市何以解？
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二手房指導(dǎo)價的重?fù)?br /> 繼2020年調(diào)控失效后，今年二月深圳給出了開創(chuàng)性的一擊。
實行二手房指導(dǎo)價之后的七個月，深圳成交量一路下跌，最近的九月，住宅僅僅成交662套，十一黃金周深圳僅成交了4套二手房。
真正的深圳市場正在呈現(xiàn)黑白棋局兩面。
1、大部分區(qū)域掛牌價并無大降，賣家買家繼續(xù)僵持；
2、零星的學(xué)區(qū)房價格暴跌、低價房源出現(xiàn)，并迅速消失；
3、法拍房數(shù)量暴增；
簡單總結(jié):資金困難或出現(xiàn)問題的房源被低價售賣，或轉(zhuǎn)入法拍通道，大部分房東繼續(xù)選擇持有觀望。
畢竟是深圳，看漲情緒還需要時間去消解，但最顯性的作用已經(jīng)出現(xiàn)，很多新盤打新都不香了，新房市場上討論最多的是偽倒掛了。
截至目前落實二手房指導(dǎo)價參考制度城市14個，深圳、
東莞、
寧波、
成都、
三亞、
西安、
紹興、
無錫、
合肥、
廣州、
北京等，實行二手房價格核驗制度1個，上海。
南方房價暴漲第一城東莞房價已經(jīng)應(yīng)聲而落。
東莞房價漲幅龍頭非松山湖莫屬，2020年初松山湖還是不到4萬的均價，2020年底已經(jīng)沖向8萬。
根據(jù)米宅珠三角的調(diào)研，萬科虹溪諾雅已經(jīng)從最高72282跌至53355，跌幅26%。錦繡山河掛盤均價從62725跌到了59658，長城世家從58217跌到55762，萬科金域松湖從50054跌到48406，跌幅都在5-8個點，如果對比今年年初的頂峰掛盤價，跌幅已經(jīng)破了10個點。
從去年到今年，東莞已經(jīng)經(jīng)歷了三次調(diào)控加碼，樓市一片慘烈，10月剛剛實行的二手房指導(dǎo)價無疑給東莞樓市致命打擊，接下來才是東莞的寒冬時刻。
二手房指導(dǎo)價所到之處，一片蕭殺。
即便在無錫，大部分小區(qū)實際售價與二手房指導(dǎo)價相差不大，但這種情緒的急速冷卻，也在極大的影響著市場信心。
二手房指導(dǎo)價未到之處，一片肅穆。
比如杭州，作為全國網(wǎng)選最應(yīng)該出臺二手房指導(dǎo)價的城市，杭州頭頂達(dá)摩克利斯之劍。
杭州樓市在迅速轉(zhuǎn)冷，預(yù)計10月杭州二手房成交將再次腰斬，跌破2000套大關(guān)。除了成交量的急速下滑，二手
市場價格也在逐步下跌。杭州每四個購房者就有一個參與搖號的遠(yuǎn)洋西溪公館，10月爆冷賣出3.2萬成交價，相比高峰5.8萬單價，聞?wù)叱聊?，聽著傷心?br /> 3
龍頭學(xué)區(qū)房的斬首
在不同城市房價上漲過程中，其實存在著相同傳導(dǎo)鏈條。
以二手房為例，無論是北京、上海、深圳還是
廣州，第一梯隊重點學(xué)區(qū)房先漲，然后是核心區(qū)域品質(zhì)次新，接著向遠(yuǎn)郊、環(huán)外不斷蔓延。從品質(zhì)物業(yè)、到一般物業(yè)，再到老破小、老破大、商辦等等。
房價的整個上漲流程基本就是不斷矯正的錨定效應(yīng)。
北京的多校劃片教師輪崗、上海的分配生制度、深圳的大學(xué)區(qū)制度，學(xué)區(qū)房教改政策的三極演化，正在不斷摧毀高價學(xué)區(qū)房的根基。
北京海淀區(qū)，對口北京頂尖中關(guān)村三小的蜂鳥家園600萬成交，比今年初最高價格下跌300萬，折價高達(dá)1/3。
深圳百花片區(qū)熱門學(xué)區(qū)房，擁有“雙實驗”學(xué)區(qū)房的南天二花園89平戶型，與去年相比降價幅度高達(dá)500萬！
……
二手房高房價的龍頭正在被斬首。
北京海淀區(qū)的二手房指導(dǎo)價就契合這個道理，只需要指導(dǎo)高價學(xué)區(qū)房，標(biāo)桿完成下跌，
其他小區(qū)價格同樣下跌。
價格上漲是錨定效應(yīng)，價格下跌也是錨定效應(yīng)。
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利率、貸款政策的補(bǔ)刀
第一、二手房指導(dǎo)價錨定信貸，極大影響了二手房交易。
第二、全國利率、貸款放款對二手房非常不友好。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理之后，新房、二手房的鄙視鏈條已經(jīng)形成。
新房屬于團(tuán)購、二手房屬于散戶，以往額度充裕階段，二手房因為可選擇性多，利率往往比較低。但今年相對新房，二手房利率不斷飆高，廣州二手房最高利率已經(jīng)7%，且放款周期6個月以上全國廣泛存在。
由此引發(fā)了一系列的歧視問題，小戶型、遠(yuǎn)郊、老破大等停貸問題，二手房整體流動性大大降低。雖然最近利率開始下調(diào)，但二手房依然是階段性受害者。
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新房的隱形打擊
今年對全國二手房市場另一層隱形打擊是新房市場的集體大降價。
調(diào)控政策持續(xù)高壓，三道紅線融資持續(xù)收緊，從零星開發(fā)商的大降價回血，到行業(yè)集體共振，全國開發(fā)商都在降價跑量。
哈爾濱、
沈陽、
石家莊、
鄭州、
青島、
濟(jì)南、廣州、
佛山等等，近遠(yuǎn)郊降價慘不忍睹。
相對于新房開發(fā)商更在意自己周轉(zhuǎn)率，個體二手房賣家更在意利潤率，情緒+利差同樣極大的影響著二手房成交。
這種市場現(xiàn)象反過來影響著行業(yè)，某中部省會某殼90%以上的二手房經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)向新房分銷，帶來的最直接結(jié)果就是二手房事業(yè)部銷售暴跌。而應(yīng)對二手房銷售暴跌的一個重要方法是制定KPI，發(fā)起門店對業(yè)主掛牌價格的人工降價勸導(dǎo)……
業(yè)主心態(tài)還沒崩、中介心態(tài)先崩了。
二手房指導(dǎo)價重?fù)簟堫^學(xué)區(qū)房斬首、貸款、利率政策補(bǔ)刀、新房的隱形打擊以及正在路上的房地產(chǎn)稅，中國樓市正在完成對二手房的圍獵。
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牌桌與籌碼
文章開頭我講的某三線城市搶房拳腳相加的項目，今年因為降價維權(quán)，投訴信息直接沖到地方書記留言板第一名。十一時候的特價房每套相比最高點凈賠30萬，拳拳到肉全款買了一層的老哥已經(jīng)賠了120萬?！ ∨谱赖幕I碼哪怕堆積如山也只是籌碼，只有離場才能真正深藏功與名。這兩年太多人都是過程中心潮澎湃，退場時意興闌珊。來源：米宅
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
