但預(yù)計后續(xù)房源加上新增土地將帶來很大的潛在供應(yīng)
自去年底,各個城市就掀起了一股去庫存狂潮。
借力于降首付、調(diào)減兩稅等利好政策,在這場去庫存戰(zhàn)役中,杭州樓市輕松走在了前列——半年時間,庫存驟降36936套。
不過,在大力去庫存的同時,今年上半年杭州也賣出了有史以來最多的土地。土地決定供應(yīng),參照過去幾年的樓市表現(xiàn),若成交量跟不上,庫存極有可能迎來較大幅度反彈。
在業(yè)內(nèi)專家看來,伴隨著庫存反彈,樓市也可能出現(xiàn)調(diào)整,而最直接的體現(xiàn)就是房價的震蕩。
(備注:文中杭州市區(qū)含余杭、蕭山,不包括富陽。)
半年庫存驟降3.7萬套主城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊“無房可售”?
沒有天量的成交,杭州樓市庫存根本不可能下降。
據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計,今年1月1日至6月30日,杭州市區(qū)賣出了97657套商品房。其中3-6月,分別貢獻(xiàn)了24801套、19620套、18563套和18214套。
這個數(shù)據(jù)超過了2010-2014年任何一年的全年銷量。
在“天量”成交下,庫存應(yīng)聲而落,從2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套,6個月時間商品房庫存少了36936套。
從右上圖中可以清晰地發(fā)現(xiàn),這是2009年以來,杭州商品房庫存首次出現(xiàn)下降趨勢。這其中,住宅庫存下降最多,從98897套下降至67371套,驟降31526套。
對比不可思議的成交和持續(xù)走低的庫存,不少媒體和開發(fā)商都發(fā)出了“杭州即將無房可售”的聲音。
從數(shù)據(jù)分析看,這種觀點(diǎn)從某種角度看,可以算是成立的。
以主城區(qū)住宅庫存、成交數(shù)據(jù)為例,今年上半年主城區(qū)共成交住宅30809套,而截至6月30日住宅庫存僅23842套。若下半年仍保持這樣的成交速度,今年底前主城區(qū)住宅就將售罄。
杭州樓市真的會面臨供不應(yīng)求的局面嗎?
對于橋西、市中心、拱宸橋及濱江等優(yōu)質(zhì)板塊來說,供需矛盾可能會很突出。但對于大多數(shù)區(qū)域乃至整個杭州來說,現(xiàn)有的低庫存只是暫時的,未來仍然有不少房子可供選擇。因為目前這種去化周期的計算,建立在靜態(tài)庫存的基礎(chǔ)上,也就是未來一段時間內(nèi)庫存保持不變。實際上,這是不可能的。后續(xù)新推房源和新開樓盤會補(bǔ)充到庫存中。這將大大延緩庫存的去化速度,同時剩余房源的位置往往較差,也會影響成交速度。
歷史上兩次賣地大年后都迎來了庫存的大幅增長
相比樓盤的后續(xù)新開,更關(guān)鍵的是,還會有大量新增土地加入其中。
這是一個很現(xiàn)實的問題。因為今年上半年,杭州市區(qū)賣出了有史以來最高的土地出讓金。805.8億元的土地金額,排在了全國所有城市的前列。
后續(xù)房源加上新增土地,一些看似庫存不高的板塊,其實有著很大的潛在供應(yīng)。以申花板塊為例,6月底的住宅庫存僅1132套,按照上半年2516套的成交量,不到3個月就能賣光了。
實際上,它肯定賣不光。因為,除碧桂園·西江月、九龍倉·瓏璽、德信西宸、濱江·錦繡之城、融信·學(xué)院府等新老項目外,該板塊今年上半年就成交了3宗宅地,本周五還有1宗宅地即將出讓。
創(chuàng)紀(jì)錄的賣地金額,值得引起我們深思。
在過去的10余年間,杭州樓市經(jīng)歷過兩次賣地大年,分別是2009年的1069.1億元和2013年的1326.9億元。這兩年的賣地金額,均排在當(dāng)時全國城市前列。
賣出大量土地后,杭州樓市才有了不斷上升的天量庫存。從2009年底的27685套到2015年底的172788套,庫存暴漲了524%。
2014年和2015年賣地量縮減至630.5億元、844.9億元,加上成交量的復(fù)蘇,才有了來之不易的庫存去化。
如今短短半年時間,杭州賣地金額就創(chuàng)造了新紀(jì)錄。如果沒有高額的持續(xù)成交支撐(同時價格也在上漲),庫存大幅反彈的概率將是極大的。
專家:未來三年樓市或迎調(diào)整期
最有可能成為樓市庫存重災(zāi)區(qū)的板塊,很可能就是眼下大熱的奧體和未來科技城。
數(shù)據(jù)顯示,2015年7月至今,奧體錢江世紀(jì)城及周邊輻射區(qū)塊,已累計成交住宅類地塊24宗(含昨日2宗宅地),總建筑體量約269.7萬平方米。去除配建商業(yè)及其他性質(zhì)用地,即使按80%計算,住宅建筑體量也有約215.8萬平方米。
即使按140平方米單套大戶型計算,未來供應(yīng)量也有約1.5萬套??紤]到工期節(jié)奏等原因,大部分房源將在明年形成集中上市。屆時,板塊的供需壓力可想而知。
未來科技城板塊也是類似情況。潛在供應(yīng)量超過百萬平方米,未來樓盤之間的競爭壓力不會小。
在透明售房網(wǎng)市場研究院院長方張接看來,土地金額的創(chuàng)新高,是一個最根本的市場轉(zhuǎn)向指標(biāo)。他甚至表示,未來三年之內(nèi),杭州樓市或經(jīng)歷一次調(diào)整。
2014年的杭州樓市,有目共睹,市場競爭激烈,庫存高的板塊大幅打折降價的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。這樣的觀點(diǎn)得到了部分開發(fā)商的贊同。“土地大量出讓,地價憑空跳漲,這樣的市場不存在可持續(xù)性,調(diào)整的可能性非常大。”杭州某本土房企營銷負(fù)責(zé)人說。
事實上,轉(zhuǎn)變已經(jīng)在悄然發(fā)生。昨天,2宗被認(rèn)為大熱的錢江世紀(jì)城(奧體)宅地,意外爆冷,分別僅以1.21%和1.49%的超低溢價率成交。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
掃碼下載
免費(fèi)看價格