地王來襲
自今年2月起,一線城市地產(chǎn)呈現(xiàn)了爆發(fā)的趨勢,數(shù)月之內(nèi),房價動輒漲幅超百萬元的例子比比皆是。然而在這波行情超乎平穩(wěn)之后,二線城市樓市卻遭遇“高燒”癥狀。
海通證券研究報告顯示,1-5月,一二線城市累計成交土地金額0.55萬億元,同比增長64.3%,增速比1-4月高30.5個百分點。5月,一二線城市土地成交額1652億元,環(huán)比增長60.3%,土地購置面積和購置金額均環(huán)比上升。
同時,全國70個大中城市中,漲勢居前的仍集中在幾個熱點城市,與4月相比,5月份一二三線城市環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。
但步入5月份,一線城市收窄幅度最大,天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環(huán)比均超過了1%。不容忽視的是,整個5月,全國共誕生69宗地王。
有專家認為,一線城市高企的地價是二線城市地王頻出的導(dǎo)火索。通過一系列政策的收緊,一線城市的房價“降溫”明顯,但二線城市卻受限于溫和的政策與相對誘人的低價,成為開發(fā)商補充土地資源的絕佳選擇。
“從目前來看,從一線城市拿地的成本過高,甚至是有錢也拿不到地。這對于開發(fā)商儲備土地資源來講是致命的,因此我們才能看到,不少一線城市會出現(xiàn)幾家央企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象。”上述專家表示,“而從中長期考慮,二線城市地價適中,有上漲空間,又可以為企業(yè)儲備土地資源,也就催生了地王的誕生。”
緊急“退燒”
頻現(xiàn)的地王,讓城市居民看到了房價上漲的趨勢,全國重點二線城市也出現(xiàn)了“瘋搶”的局面,合肥就是其中一個。
國家統(tǒng)計局剛剛公布的今年5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,合肥市新建商品住宅價格指數(shù)領(lǐng)漲全國,5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%,僅次于廈門環(huán)比漲幅,同比則上漲了23.3%。而在4月份,合肥市新建商品住宅價格環(huán)比上漲了5.8%,漲幅全國第一。
不僅如此,到今年5月底,合肥全市住宅庫存面積為172萬平方米,同比下降了65%,庫存量同比降幅在35個城市里居于首位,當月住宅成交面積73萬平方米,同比也下降了19%,以此計算,合肥截至今年5月底的存銷比為2,這意味著不計新增供應(yīng)的情況下,合肥市住宅庫存只夠兩個月消化。
為了給房價“退燒”,6月21日,合肥市土地管理委員會第五次主任會議決定,合肥市將執(zhí)行差別化住房信貸政策。
新政規(guī)定商品房最低首付比例為25%,但是對于二手房的首付比例提高至四成,對應(yīng)的是名下有房無貸的情況,而如果名下有房有貸,再購房首付比例則提升至五成,也就是認貸又認房。對于三套房的首付比例,這一數(shù)字將達到六成,且停止公積金貸款。該政策將于7月1日起實施,有效期為一年。
同時,此次新政在土地供應(yīng)端也有手段,除了增加土地供應(yīng)外,合肥市也將探索土地網(wǎng)上交易。提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%,同時縮短居住用地土地出讓金繳納時限。
按照新規(guī),土地出讓金額在20億元以下(含20億元)的,須在土地出讓合同簽訂后一個月內(nèi)一次性付清,出讓金額在20億元以上的,繳納時間不得超過六個月。
對此,有業(yè)內(nèi)人士認為,相比對購買端的限貸政策,對開發(fā)端的這一政策顯得更具分量,這對開發(fā)端企業(yè)的資金實力提出了相當高的要求,使得企業(yè)不能再任性地當?shù)赝?,一定程度上遏制了地王出現(xiàn)的勢頭。
有數(shù)字顯示,一些重點的二線城市由于之前的“瘋狂”,地產(chǎn)去庫存周期甚至低于六個月的水平,從合肥、南京、蘇州、杭州等城市的存銷比來看,按照現(xiàn)有的賣房速度,這些城市或許將在半年內(nèi)出現(xiàn)“房荒”。
實際上,在合肥出臺新政的前一天,成都就出臺了樓市調(diào)控政策,對此有專家表示,在未來的幾個月內(nèi),二線城市的樓市調(diào)控或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。
隱藏風險
地王頻繁地出現(xiàn),使得周邊項目價格也跟著瘋漲,進而席卷整個城市。從表面上看,開發(fā)商會因為房價賺得盆缽滿盈,但實際上,隱藏的風險依然不可低估。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾接受媒體采訪表示,從目前中國房地產(chǎn)市場來看,由于貨幣政策開始收縮,熱點城市樓市需求透支,再加上北上廣深等一線城市,南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預(yù)期調(diào)控政策會收緊,一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調(diào)整期也是勢在必然,這對拿地王的企業(yè)來講不是一件好事情。
為了規(guī)避金融風險,部分銀行已經(jīng)將中長期貸款調(diào)整為6個月到1年的短期貸款,房企短期內(nèi)的資金壓力會進一步加大,會影響到企業(yè)的正常運營。
同時高漲的地價帶動了周邊項目的過快增長,也在一定程度上透支著市場購買力,高溢價項目,如果在銷售上出現(xiàn)波動,則將進一步加劇開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)壓力,從而導(dǎo)致地王項目陷入困境。
“對于房企來講,此時激進拿地王有可能會偷雞不成反蝕把米,不僅沒有為自己增加市場話語權(quán),或許可能成為未來被整合的理由,這種風險不得不深思熟慮。”張宏偉說。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
名稱 | 最新價 | 漲跌 |
---|---|---|
螺紋鋼 | 3140 | -20 |
熱軋開平板 | 3260 | -20 |
低合金中板 | 3310 | -50 |
螺旋管 | 4060 | -20 |
工字鋼 | 3370 | -50 |
鍍鋅板卷 | 3560 | -50 |
管坯 | 30790 | - |
冷軋無取向硅鋼 | 4190 | - |
圓鋼 | 3390 | -50 |
硅鐵 | 6200 | 0 |
低合金方坯 | 2980 | -50 |
鋅精礦 | 20640 | -410 |
等外級焦 | 1460 | - |
硅 | 14600 | |
重廢 | 1800 | 0 |
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