北京上半年樓市三大熱源

6月將過(guò)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)今年上半年表現(xiàn)也都有了定數(shù)。日前，多家房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)都發(fā)布了1-6月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)報(bào)告。雖然各家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有出入，但整體來(lái)看，土地市場(chǎng)維持高熱導(dǎo)致新房成交高端化趨勢(shì)加深；二手房市場(chǎng)成交觸頂回落；商住房市場(chǎng)火爆上漲已成為上半年北京市場(chǎng)的三大趨勢(shì)。

土地高燒推動(dòng)新房豪宅化

此前多年，業(yè)界總將土地市場(chǎng)形容為躲在樓市背后的隱形推手。在各界都不斷將房?jī)r(jià)高企的成因歸咎于土地成交價(jià)格過(guò)高的背景下，今年上半年，北京的土地市場(chǎng)明顯放慢了節(jié)奏。

根據(jù)北京市國(guó)土局官網(wǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京已成交涉及住宅性質(zhì)土地僅7宗，比去年同期減少將近一半。即便如此，多位分析師對(duì)于上半年北京住宅土地市場(chǎng)仍然用“持續(xù)高熱”來(lái)形容。究其原因，主要由于上半年成交的涉住宅性質(zhì)用地屢次創(chuàng)下地塊所在區(qū)域樓面價(jià)新紀(jì)錄?！耙酝币?jiàn)的‘面粉貴于面包’的現(xiàn)象在北京已經(jīng)開(kāi)始趨于常態(tài)化?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。而北京商報(bào)記者也進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，雖然今年上半年，北京成交涉及住宅性質(zhì)用地同比減少了四成多，但成交總額卻仍高達(dá)209.71億元，同比僅下降了一成左右。

業(yè)內(nèi)表示，土地頻繁高價(jià)成交還勢(shì)必會(huì)抬高人們對(duì)于同期新房成交價(jià)的預(yù)期。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京新房成交單套總價(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)占比僅為46.8%，而去年同期，這類住宅成交占比還高達(dá)61.1%，總價(jià)高于1000萬(wàn)元的新房成交占比更是高達(dá)11.1%，同比增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn)。

二手房觸頂回落

相比土地、新房市場(chǎng)，北京的二手房成交卻在上半年經(jīng)歷了更為“坎坷”的命運(yùn)。

對(duì)于走勢(shì)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉這么描述：自3月全市二手住宅網(wǎng)簽量到達(dá)頂點(diǎn)之后，市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月降溫，進(jìn)入6月以后，降溫幅度出現(xiàn)明顯擴(kuò)大。甚至有業(yè)內(nèi)人士將北京現(xiàn)階段的二手房市場(chǎng)熱度形容為正歷經(jīng)“斷崖式下跌”。

數(shù)據(jù)顯示，6月第二周，北京二手住宅成交量?jī)H1887套，網(wǎng)簽量環(huán)比降幅高達(dá)61.2%，達(dá)到今年以來(lái)的最低水平。但就在3個(gè)月前，3月中上旬的北京還曾出現(xiàn)過(guò)周網(wǎng)簽量7721套的成交高峰，月總網(wǎng)簽量高達(dá)32009套，環(huán)比上漲111.3%，相比之下，現(xiàn)在的周均成交量幾乎相當(dāng)于當(dāng)時(shí)日均成交量。

對(duì)此，鏈家研究院李巧玲分析表示，從供給端來(lái)看，隨著3月購(gòu)房需求大量釋放，消費(fèi)者也在進(jìn)一步回歸理性，入市需求的持續(xù)減少，導(dǎo)致價(jià)格的博弈空間有所增大，“二手住宅市場(chǎng)均價(jià)回落一方面是由于結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致，另一方面也說(shuō)明市場(chǎng)正在回調(diào)”。

對(duì)于后市，胡景暉預(yù)測(cè)，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)交易量還將持續(xù)走低，而價(jià)格也可能將逐步止?jié)q，部分區(qū)域的部分樓盤(pán)或?qū)⒂瓉?lái)價(jià)格的回落。

商住市場(chǎng)政策性火爆

近期，商住房成交情況再次成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。由于受到各項(xiàng)政策及相關(guān)傳言的影響，上半年，北京商住類房屋成交起伏明顯。但即便如此，有機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京商住市場(chǎng)刷新了歷史成交紀(jì)錄，簽約套數(shù)已突破3萬(wàn)套，并首次出現(xiàn)商住類房屋簽約數(shù)量超過(guò)一般住宅的情況。

而據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，自6月6日門(mén)頭溝暫停商住房網(wǎng)簽起，9天時(shí)間北京商辦類產(chǎn)品共簽約87.55萬(wàn)平方米，簽約貨值高達(dá)227億元，相當(dāng)于正常月份的全月成交量。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，雖然最終北京市住建委出面辟謠，但這幾輪傳言刺激集中成交，使得商住市場(chǎng)出現(xiàn)重大突破。

張大偉分析稱，商住房產(chǎn)生的主要原因是一般住宅房源的稀缺、高端化，疊加土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)郊區(qū)化以及商業(yè)辦公類需求不足。因此，有專家表示，除通州外，目前北京其他區(qū)域此類房屋成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，從供應(yīng)量看，根據(jù)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)，商住房的潛在供應(yīng)量甚至可能會(huì)超過(guò)商品房。而張大偉表示，國(guó)家最新出臺(tái)的租賃政策有利于商住房的去庫(kù)存，可能會(huì)推動(dòng)部分庫(kù)存的商住房轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。