二線樓市漲不停 庫存回到五年前

近期，廈門、合肥、南京等二線城市因快速上漲的房價而受到開發(fā)商、投資者的關(guān)注。

日前，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份廈門房價環(huán)比上漲5.5%位居第一，合肥環(huán)比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。事實上，上述二線城市從今年4月就開始領(lǐng)漲。此外，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市房價漲幅單月環(huán)比均超過了1%。

以廈門為例，一項目在今年4月開盤價格為3.2萬元/平方米，而去年11月其首次開盤價格僅為2.1萬元/平方米，漲幅高達52%。

同樣的情況發(fā)生在南京，畢業(yè)不久的90后李笑冰(化名)2015年末在南京鼓樓區(qū)買了一套二手房，當時的價格是1.6萬元/平方米，對于剛工作的李笑冰這個價格已經(jīng)不菲，通過父母的支持他毅然買下了這個房子。而如今，他的這個房子已經(jīng)漲價到了2萬元/平方米。

合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼2萬。

國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市的住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，與4月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個，持平的城市有6個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此解讀稱，房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比4月份有所收窄。據(jù)測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

雖然房價總體漲勢放緩，但二線城市仍有爆發(fā)的跡象。

世邦魏理仕中國區(qū)研究主管謝晨認為，從庫存水平看，二線城市房價的持續(xù)上揚使得市場可售房源庫存消化時間保持快速下行，回落到2011年初低位水平。

“目前南京商品房庫存僅為2.3萬套左右，按照目前的銷售速度，南京的去化周期不超過3個月，除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中。”南京中原地產(chǎn)市場研究經(jīng)理馬骉告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

庫存不足，投資客的增加是推動二線熱點城市房價上漲的主因。一位廈門當?shù)氐拈_發(fā)商表示，廈門外來人口占多數(shù)，屬于“移民城市”，很多東北地區(qū)的客戶選擇在廈門置業(yè)，這些客戶通常不會居住廈門，而是進行投資。如果廈門房價上漲未來就可以拋售，即使房價不漲也可自住。

樓盤價的上漲以及庫存不足帶來了土地市場的火爆。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，南京出讓土地150宗，出讓金額734億元，平均溢價率97.65%；同期，合肥出讓土地205宗，土地出讓金422億元，平均溢價率232.78%。

廈門雖然沒有太多地塊入市，但成交地塊的價格卻屢創(chuàng)新高?！兜谝回斀?jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年4月保利地產(chǎn)旗下的廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)公司以54.26億元的價格競得同安區(qū)同安新城片區(qū)的一宗土地，2.58萬元/平方米的樓面價不僅創(chuàng)島外新高，而且高出同區(qū)域在售商品房的價格。今年6月，廈門同安2016TP01地塊最終經(jīng)過160輪激烈競價后，被融信房地產(chǎn)有限公司以總價26.34億元收入囊中，成交樓面價2.32萬元/平方米，溢價率131.66%。同一日，廈門翔安X2016P01地塊萬科以總價21.22億元競得，成交樓面價2.23萬元/平方米，溢價率242%。

樓市以及地塊成交的火熱引起當?shù)卣年P(guān)注。今年5月，南京宣布將實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設(shè)定地塊的出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效；物價主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導(dǎo)時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。而合肥市場近期多次傳出限購。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，近幾個月，廈門、合肥等幾個城市房價都顯得較“高調(diào)”。一線城市的房價偏高，部分投資資金開始撤出一線城市，進入二線城市，使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險。

從政策層面看，樓市過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實施，尤其部分二線城市有可能面臨嚴厲的政策管控。對于當?shù)氐姆科蠛唾彿空邅碚f，必須警惕此類政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險。而從規(guī)范市場交易秩序的角度看，近期樓市過熱的情況下，各類捂盤惜售的現(xiàn)象或有增加的嫌疑，值得監(jiān)管部門警惕。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。