房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài) 銀行內(nèi)部指示收緊房貸口子

房地產(chǎn)投資相關(guān)數(shù)據(jù)正在暗示市場(chǎng)變化。

6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，總體來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài)。

此外，熱門一二線城市樓市對(duì)土地市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)仍在繼續(xù)，克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，市場(chǎng)再次落入“地王起、市場(chǎng)衰”的周期循環(huán)并非不可能。

6月14日，一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，作為國(guó)內(nèi)風(fēng)控做得最好的某股份制銀行內(nèi)部會(huì)議下達(dá)了房貸口子開始收緊的指示，未來(lái)規(guī)模會(huì)大幅調(diào)低，利率也會(huì)有變化。該銀行已經(jīng)開始控制樓市風(fēng)險(xiǎn)，不排除會(huì)有更多市場(chǎng)化的股份制銀行跟風(fēng)，樓市接下來(lái)調(diào)整是大概率事件。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系多家機(jī)構(gòu)獲悉，他們近期對(duì)房企的調(diào)研信息顯示，部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長(zhǎng)期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個(gè)月）。

成交放緩供應(yīng)增加

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指，下半年樓市拐點(diǎn)將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的《2016-2017年上海商品住宅市場(chǎng)研究趨勢(shì)報(bào)告》顯示，3·25新政的出臺(tái)，加速了成交量倒V形反轉(zhuǎn)趨勢(shì)：此后改善需求后置，700萬(wàn)-1000萬(wàn)總價(jià)的看房量下跌30%左右。

上述報(bào)告從近幾年市場(chǎng)容量分析了成交變量邏輯：限購(gòu)令前后4-5年，上海年均住宅市場(chǎng)容量從1480萬(wàn)平方米下降至900萬(wàn)平方米，作為對(duì)其回應(yīng)，2015年擴(kuò)容至1488萬(wàn)平方米有跡可循?？紤]到限購(gòu)沒有放開，當(dāng)下市場(chǎng)容量應(yīng)在980萬(wàn)-1480萬(wàn)平方米之間，假設(shè)其為9年平均（1230萬(wàn)平方米），依前所述，2015年大致多釋放需求258萬(wàn)平方米；在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生劇烈變化的情況下，2016年將承受2015年過(guò)度釋放的住宅需求，理論成交量約為972萬(wàn)平方米。而前5月已經(jīng)成交了超過(guò)600萬(wàn)平方米，可想而知，下半年理論上市場(chǎng)容量已所剩無(wú)幾。

下半年土地供應(yīng)增加也將影響市場(chǎng)反應(yīng)。

6月初，上海2016年用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，全年供應(yīng)住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。

長(zhǎng)三角多個(gè)二線城市亦然，南京今年前5個(gè)月賣地金額已達(dá)去年全年的9成，超過(guò)了前年一年總額。今年南京計(jì)劃供地500公頃，后續(xù)還有超過(guò)上半年的土地供應(yīng)。

有分析人士指出，由于市場(chǎng)傳導(dǎo)到土地需要時(shí)間，因此，目前土地拍賣仍然火爆，而在新政出臺(tái)傳聞不斷的當(dāng)下，房企不得不關(guān)注后續(xù)市場(chǎng)供需變化。

南京市房管局下屬網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月30日-6月5日，南京樓市日均認(rèn)購(gòu)357套、成交461套，與前一周相比，認(rèn)購(gòu)量下跌近3成，成交量下降2成多。

張宏偉指出，今年上半年的火爆行情，與市場(chǎng)透支有關(guān)。2014年四季度至2016年一季度，寬松貨幣政策及消費(fèi)者對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊預(yù)期，導(dǎo)致大量購(gòu)房需求提前集中釋放，樓市基本面出現(xiàn)快速好轉(zhuǎn)。

他指出，上海全市商品住宅增速周期為38-39個(gè)月左右，從2016年2月開始上海全市商品住宅銷售面積增速進(jìn)入向下周期，預(yù)計(jì)將在2017年9月迎來(lái)向上周期拐點(diǎn)。

中信證券分析師也指出，從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢(shì)。當(dāng)去化速度上升到高點(diǎn)后會(huì)出現(xiàn)向下調(diào)整，調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺(tái)降低首付比例之前）相似。但該分析師指出，在充分調(diào)整之后，2016年年末仍然可能再度出現(xiàn)熱銷。

中信證券6月14日曾發(fā)布研報(bào)表示，上半年這輪地王未來(lái)的盈利水平，可能略遜于北京2013年-2014年取得地王的最后真實(shí)盈利水平。

金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

高地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的模式實(shí)際是透支市場(chǎng)購(gòu)買力和區(qū)域成長(zhǎng)空間的做法。如果后市進(jìn)行調(diào)整，該類區(qū)域?qū)⒚媾R較大沖擊。

中信證券一份研報(bào)就指出，房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)提升了金融性風(fēng)險(xiǎn)。2014年以來(lái)上海新增個(gè)人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加，截至2016年4月份新增個(gè)人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達(dá)206.39%。如果市場(chǎng)調(diào)整，銀行資產(chǎn)價(jià)格縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

“這也是央行上海總部制定上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架的主要原因。”上述中信證券分析師指出，率先實(shí)施這種管理，也是為了防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來(lái)的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉指出，表面上看，去年下半年以來(lái)，上海商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。但背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也在積累：“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑；由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，預(yù)計(jì)上海樓市下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。這意味著上海房?jī)r(jià)面臨下降，對(duì)于銀行來(lái)講，由于2015年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)房?jī)r(jià)開始下降，去年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，對(duì)象顯然只有開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。

值得關(guān)注的是，2010年以來(lái)商業(yè)銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現(xiàn)雙升局面。其中，2014年三季度以來(lái)上升最為明顯，在銀行金融風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有所管控。

從商業(yè)銀行不良貸款比例來(lái)看，2010年出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，在2011年三季度達(dá)到最低值0.9%，在樓市政策刺激下，2014年四季度后不良貸款比例快速上升，到2016年一季度達(dá)到1.75%。

另一方面，房企融資窗口期也正在遠(yuǎn)去。通過(guò)梳理A股市場(chǎng)上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)，可以看出5月份發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對(duì)房企大規(guī)模融資持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時(shí)也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢(shì)。

5月A股市場(chǎng)共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長(zhǎng)159%。相比3月份的最高值400多億，5月份的發(fā)行規(guī)模已有明顯下降。觀察今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)，可以看出公司債發(fā)行的最狂熱時(shí)期或已過(guò)去。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。