李宇嘉：二線樓市治理 重啟限購不如增加供應(yīng)

近年來，“去行政化”是樓市管理的主基調(diào)，過去樓市“10年9調(diào)”時期較多出現(xiàn)的“限購”、“限價”等行政干預(yù)政策相繼退出。但在近期，重啟行政干預(yù)措施的呼聲越來越高、案例也越來越多，例如北京、上海重拾戶型限制的“9070”政策，北京通州、河北“北三縣”重啟限購政策，蘇州、南京重磅出爐住房限價、土地限價政策，5月房價漲幅居首的合肥，限購重啟箭在弦上。

如果說，城市空間逼仄無法適應(yīng)人口流入、住房需求，一線城市采取限購、限戶型等措施迫不得已，那么，空間和土地并不存在供應(yīng)瓶頸的二線城市，緣何逆頂層設(shè)計而讓剛剛退出不久的行政干預(yù)復(fù)歸？直接原因在于，近期二線城市房價和地價“高燒不退”。5月的百城房價數(shù)據(jù)顯示，漲幅TOP10的清一色是二線城市，北上廣深跌出前十，這種分化在過去從未出現(xiàn)。

二線城市土地市場更是火爆。中原地產(chǎn)報告顯示，截至5月31日，今年共出現(xiàn)155宗高總價、高單價、高溢價“地王”，遠(yuǎn)高于2015年的95宗。其中，51宗溢價率在100%以上，80%的“地王”誕生在二線城市。被稱為樓市“新四小龍”南京、蘇州、合肥和廈門，成為今年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。4月以來，蘇州、南京和合肥共出讓50宗土地，溢價率均超過100%，60%為“三高地王”。

毫無疑問，“地王”的示范效應(yīng)太強了，高地價必然意味著未來的高房價，短期內(nèi)會造成購房需求蜂擁入市。需求高漲在推升房價的同時，也強化了市場看好未來樓市的預(yù)期，造成房價和地價輪番上漲。當(dāng)前，熱點二線城市月度成交量同比漲幅在150%~200%，房價和地價創(chuàng)新高，如合肥房價已邁入史無前例的“萬元時代”，比去年底上漲了44.2%。

同時，熱點二線城市樓市投機炒作增多。庫存周期只有3個月的合肥，據(jù)說已進(jìn)入“搶房”時期，45%~50%的房子被外地人買走；廈門的中介機構(gòu)表示，目前外地人在廈門購房占60%~70%，投資性購房占50%。

房價暴漲一年有余的一線城市樓市，今年3月發(fā)布緊縮性調(diào)控措施，特別是強化了限購的力度。那么，泡沫已現(xiàn)的二線樓市，會步一線城市后塵，重拾限購嗎？

作為樓市供需主體的二線城市，當(dāng)前勢態(tài)已背離“去庫存”、新型城鎮(zhèn)化、打造城市群等改革主旨。近期，新華社、《人民日報》表明觀點，提出遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風(fēng)；堆積起來的信貸泡沫違背“去杠桿”目標(biāo)；去庫存是要鼓勵開發(fā)商降價，而不是鼓勵開發(fā)商爭當(dāng)“地王”。

近日，針對二線樓市和地市的非理性現(xiàn)象，住建部密集調(diào)研并制定預(yù)案，這意味著短期效果顯著的限購或重返二線城市。

筆者認(rèn)為，在當(dāng)前貨幣和經(jīng)濟運行形勢下，限購作為權(quán)益之計有必要重啟。居民需求狂熱、“地王”不斷，與高杠桿、貨幣寬松等有一定關(guān)系。目前，二線城市首套房貸首付比例僅兩成，而利率水平已經(jīng)降至歷史低位。在“資產(chǎn)配置荒”背景下，居民加杠桿置業(yè)和投資的趨勢難改。

另外，資金明顯涌入樓市。一季度，全國新增貸款4.61萬億元，創(chuàng)歷史新高，近1/3投向了房地產(chǎn)，新增貸款比去年一季度多增9300億元，近一半投向了住房按揭。同時，開發(fā)商資金非常充裕。據(jù)統(tǒng)計，銀行給予大型房企的貸款利率甚至低于一年期存款利率，而中海、萬科等大型房企境內(nèi)發(fā)債成本降至3%~4%，銀行“賠本賺吆喝”。

在“三期疊加”、去產(chǎn)能、去杠桿加速的形勢下，保持寬松的貨幣環(huán)境有必要。同時，為了防止資產(chǎn)配置荒背景下，資金“脫實入虛”、過度流向樓市，抬高實體成本，有必要通過限購等措施，將投機炒作截在購房群體之外。當(dāng)然，結(jié)合過去限購政策的實踐經(jīng)驗看，在流動性充裕、需求龐大，而實體有效資產(chǎn)形成不足的情況下，限制性措施的“堵”不如增加供應(yīng)和引導(dǎo)市場預(yù)期的“疏”。

目前，重點二線城市樓市庫存消化周期在6個月左右，低于一線城市7個月以上的水平，南京、合肥庫存周期僅2~3個月，“搶房、搶地”不奇怪。當(dāng)務(wù)之急是增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期。2012~2014年，二線樓市房價平穩(wěn)或下行、供應(yīng)大于需求。針對2015年下半年以來的新一輪樓市上漲周期，地方政府在“計劃、儲備、一級開發(fā)和出讓”的土地前瞻性供應(yīng)準(zhǔn)備上不足，一定程度上造成了“房荒”。

以漲幅居首的合肥為例，政務(wù)區(qū)是該市房價上漲最快的區(qū)域，2013年開始，該區(qū)域供求比一直在0.9%之下，到2016年一季度，供求比進(jìn)一步降至0.24%。

在重點二線城市，類似于合肥這樣的中心區(qū)房屋短缺、土地前瞻性供給不足的問題都存在。除了增加土地供應(yīng)，還應(yīng)該調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在去產(chǎn)能和電商沖擊下，商業(yè)辦公新建規(guī)模應(yīng)該縮減，相應(yīng)要增加住宅供應(yīng)。

同時，為了緩解“地王”沖擊房價、擾亂市場預(yù)期，建議改進(jìn)“招拍掛”模式下“價高者得”的單一市場化原則，采取“定配建、競地價”的土地出讓模式，即每一宗土地在出讓前，按照建筑面積，政府規(guī)定一定比例的保障房配建比例，交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。