地價(jià)透支房企利潤(rùn)：地王與資金賽跑背后邏輯

2016年前5個(gè)月地王潮的出現(xiàn)，背后自有其資金邏輯。

中原地產(chǎn)以溢價(jià)率40%、地塊成交總額超過(guò)5億為界限區(qū)分地王。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入5月，全國(guó)出現(xiàn)了69宗地王，81%出現(xiàn)在二線城市。

2016年前4個(gè)月只有117宗地王，5月一個(gè)月的地王數(shù)量刷新了土地市場(chǎng)的歷史紀(jì)錄。2015年超過(guò)溢價(jià)率40%的95宗地王，其中有51宗出現(xiàn)在一線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，若未來(lái)一年房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。

鏈家研究院研究主管陳開(kāi)朝指出，地王背后的資金邏輯包括：一是現(xiàn)金收入方面，融資較容易，銷售相對(duì)平穩(wěn)，房企持有現(xiàn)金普遍比較寬裕；二是支出方面，拿地區(qū)域越來(lái)越受限，一線城市不能拿，三四線不敢拿，二線只有部分城市適合拿地?，F(xiàn)金收入持續(xù)上升，現(xiàn)金支出不斷萎縮，留存資金的機(jī)會(huì)成本上升。

拿地成本高企

陳開(kāi)朝將當(dāng)前開(kāi)發(fā)商拿地比喻為“蝗蟲(chóng)效應(yīng)”。如果將“糧草”指代“房?jī)r(jià)上漲空間”，用“蝗蟲(chóng)大軍”指“伺機(jī)拿地的開(kāi)發(fā)商”，在一線城市的“糧草”被啃噬殆盡后，開(kāi)發(fā)商們集體轉(zhuǎn)移到重點(diǎn)二線城市。隨著時(shí)間的推移，蝗蟲(chóng)隊(duì)伍會(huì)越來(lái)越龐大，新地方被洗劫的速度也會(huì)越來(lái)越快。

5月30日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96億，其中首入合肥的閔系房企建發(fā)地產(chǎn)更是兩度以溢價(jià)率超340%競(jìng)得土地，成為區(qū)域單價(jià)地王。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月25日，今年全國(guó)50家大型房企合計(jì)拿地金額3887億，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元，增幅達(dá)48.4%。

公布銷售業(yè)績(jī)的30家房企前4月銷售均價(jià)在1.15萬(wàn)，銷售價(jià)格同比上漲了12%，土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲。

張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。而目前在市場(chǎng)創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)與國(guó)企，資金實(shí)力更強(qiáng)、成本更低。對(duì)未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。

他指出，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，很可能房企將面臨銷售難題。

陳開(kāi)朝道，在那些看似沒(méi)有“糧草”的地區(qū)，先用一個(gè)“地王”造成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，然后用更高的“地王”讓之前的地王套現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“地王”的擊鼓傳花效應(yīng)。對(duì)拿地的開(kāi)發(fā)商而言，大家心照不宣集中到一地拿“地王”還有一種抱團(tuán)取暖的效應(yīng)，可以大大減少拿地風(fēng)險(xiǎn)。這就是當(dāng)前地王的邏輯。

持有現(xiàn)金充裕

拿地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過(guò)去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。

這也間接為房企帶來(lái)較為充裕的現(xiàn)金流。

克而瑞研究中心分析稱，2015年，60家典型上市房企的在手現(xiàn)金為11804.13億元，同比增長(zhǎng)33.09%。其中現(xiàn)金同比增長(zhǎng)的企業(yè)達(dá)48家，漲幅在50%以上的有20家。

據(jù)該機(jī)構(gòu)分析，房企現(xiàn)金的變化主要由經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流三者決定。如果說(shuō)2014年整體市場(chǎng)低迷，融資活動(dòng)是企業(yè)維持現(xiàn)金增加的主要原因，那么2015年整體市場(chǎng)回暖，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的反轉(zhuǎn)則為企業(yè)持有現(xiàn)金的增加帶來(lái)了雙輪驅(qū)動(dòng)。2015年60家房企平均經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流約為24.82億元，而2014年為-27.95億元，投資性和融資性現(xiàn)金流同比有不同程度下降。

克而瑞稱，恒大、陽(yáng)光城、信達(dá)、碧桂園、首開(kāi)等企業(yè)2015年持有現(xiàn)金增加最為明顯，根本原因在于這些企業(yè)都處于大舉擴(kuò)張期，銷售規(guī)模增長(zhǎng)明顯，投資開(kāi)發(fā)資金需求強(qiáng)烈，銷售回款往往不足以支撐企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)需求，只有通過(guò)融資來(lái)拉動(dòng)現(xiàn)金流，而2015年以來(lái)資本市場(chǎng)融資環(huán)境寬松正好給了企業(yè)囤積資金的機(jī)會(huì)。

但值得注意的是，從2015年開(kāi)始房企出現(xiàn)了增收不增利潤(rùn)的現(xiàn)象。寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，但一二線市場(chǎng)回暖，三四線城市依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量在持續(xù)。

一二線城市雖然相對(duì)樂(lè)觀，但過(guò)多的豪宅項(xiàng)目，也逐漸影響了房企的去化速度。

2015年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年，只有9%；2016年一季度6%-7%的房企凈利潤(rùn)率已經(jīng)是歷史最低。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，預(yù)計(jì)在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。

其續(xù)稱，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來(lái)市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)布局在三四線較多的，可能將持續(xù)面臨去庫(kù)存難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。