房企手握巨資逐鹿二線城市 北漂一族回蘇州搶房

2016年至今國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了152宗地王，尤以二線城市居多，而2015年全年只有95宗。

“雖然年薪有20多萬，但要在北京買房還是非常困難，蘇州正好有一個不錯的工作機會，我們?nèi)ツ?月就搬過來了。”在北京奮斗6年后，張華（化名）和妻子最終選擇了離開，今年5月初剛在蘇州圓了買房夢。

事實上，張華還是買晚了。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州（不含昆山、太倉等縣級市）今年1~4月份新建商品住宅成交均價為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的4月70城市房價數(shù)據(jù)顯示，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲先鋒，甚至出現(xiàn)了房價上漲“四小龍”，分別是合肥、廈門、南京和未被列入統(tǒng)計的蘇州。

與此同時，資金充足的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始搶灘二線城市，以蘇州5月23、24日連續(xù)兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實施了限價拍賣，最終兩幅宅地因競價太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價率達到了115%。

中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來蘇州的土地成交額高達754.4億元，同比漲幅高達860%。

土地出讓首現(xiàn)“熔斷”

華為雖然已經(jīng)否認了遷出深圳的傳聞，但也警示了不少地方政府，房價“一路狂奔”會逼走不少好企業(yè)，最終很可能是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

不少地方政府已經(jīng)認識到了一味追求土地財政的弊端。蘇州23日、24日連續(xù)兩天的土地出讓就對多幅宅地實施了限價拍賣，最終使得兩幅宅地因競價過高流拍。

這一類似股市“熔斷”的機制還是首次出現(xiàn)在土地出讓過程中，雖然可以遏制地王的出現(xiàn)，但也有漏洞。“一旦某個房企有‘魚死網(wǎng)破’的心態(tài)，就可以盲目加價，最后觸碰紅線，導(dǎo)致流拍。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示。

比如，23日的41號地塊拍賣進行到兩分鐘時，就出現(xiàn)了93輪競價，最后因競價超過紅線未能成交。

24日的拍賣似乎更為理智。當(dāng)天上午，經(jīng)過27輪爭奪，蘇州工業(yè)園區(qū)中梁地產(chǎn)以總價8314萬元競得蘇地2016-WG-29號地塊，樓面價10549元/平方米，溢價率45.5%，成為第一塊成功出讓的“限價地”。

“和很多房企一樣，我們的定位都是長三角，因此蘇州成為我們的重要城市支點，在這塊土地旁邊，我們收購了一個項目，未來可以和這個土地一起聯(lián)動開發(fā)，降低營銷成本。”中梁地產(chǎn)新蘇區(qū)域公司負責(zé)人楊堅南告訴本報記者。

此后，雅居樂、泰禾集團、天房發(fā)展等公司也紛紛搶下心宜地塊。其中，蘇地2016-WG-28號地塊經(jīng)過了2小時的拉鋸戰(zhàn)，最終被泰禾集團以30.99億元收入囊中，樓面價16743元/平方米，溢價率高達118%。

“長三角的火爆基本還是改善型需求帶來的，我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)蘇州有70%的客戶有改善需求，未來的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)升級和人口導(dǎo)入都非常理想，因此我們在這里選擇落地。”泰禾集團總裁助理兼上海公司總經(jīng)理劉穎喆對本報記者表示。

劉穎喆表示，未來馬太效應(yīng)（強者愈強、弱者愈弱）還會繼續(xù)，房企為了降低風(fēng)險自然會選擇核心城市，因此核心二線城市的土地價格會繼續(xù)走高。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師朱一鳴表示，目前不少房企的資金面情況并不差。以上市的萬科、保利、招商、綠地為例，一季報顯示，四大房企目前手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂糧倉豐裕。

其他房企也在通過發(fā)公司債等手段募集資金。以泰禾集團為例，其在今年5月17日發(fā)布了定向增發(fā)預(yù)案，擬募集資金不超過98億元。

朱一鳴表示，上市房企的資金狀況目前都頗為健康，這意味著即便有幾塊地的價格過高，也無關(guān)企業(yè)生死。更為重要的是，房企手上現(xiàn)金流充裕也迫使它們不得不拿地擴張。

“既然一線城市已經(jīng)被政策壓得死死的，那核心二線城市自然成了眾矢之的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

二線城市地王頻出

開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市必然助漲房價。今年春節(jié)后，搶房就不再是一線城市的獨有景象了。

“我們有一個周六上午約好房東晚上看房，結(jié)果房東下午就說房價要漲10萬，我們就只能放棄了。”張華告訴本報記者，春節(jié)后蘇州的房子成了香餑餑，最終用150萬左右的總價買了一套76平方米的兩室一廳，“樓盤叫湖岸名家，現(xiàn)在的報價已經(jīng)165萬了。”

在蘇州搶到房的并非張華一個人。“我在2015年4月購買了一套住宅，當(dāng)時的單價是每平方米14000元，該樓盤最新一期的價格已經(jīng)是26500元了，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者李海（化名）在電話里告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“我在今年4月又在蘇州買了一套房。”

最近，核心二線城市正不斷上演張華和李海的故事，房產(chǎn)的增值不僅讓買了房子的人喜出望外，也使房產(chǎn)商拿地的信心更足了。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：以溢價率40%為界限區(qū)分地王（同時要求地塊成交額超過5億元），2016年至今國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了152宗地王，而2015年全年只有95宗。

二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，且主要集中在南京、蘇州、合肥、杭州等核心二線城市。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%，絕大多數(shù)地塊溢價率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達6幅，地區(qū)熱度可見一斑。不久前，葛洲壩以110%的溢價率競得河西中部G14地塊，折合樓板價為每平方米4.5萬元，時隔4個月后再度刷新南京地王紀錄。

仲量聯(lián)行研究部總經(jīng)理周志鋒表示，十多年的時間里已經(jīng)歷了數(shù)十輪調(diào)控，房價雖然有所波動，但總體看房地產(chǎn)市場基本并沒有大幅下跌，反而節(jié)節(jié)攀升。多數(shù)人已經(jīng)形成了這樣的堅定預(yù)期：房價不會大跌。

更多的業(yè)內(nèi)人士則預(yù)計，二線城市的火爆并未結(jié)束，即便有政策的收緊，也只是給房價增幅降降溫。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下，市場十分活躍。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報記者。

“蘇州已經(jīng)放大土地的規(guī)模并收緊預(yù)售備案價格，同時未來還可以引用銀行政策進行調(diào)控，因此市場調(diào)節(jié)空間很大，預(yù)計市場可能出現(xiàn)高位調(diào)整。”楊堅南表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。