二線樓市重獲青睞 業(yè)內：繁榮背后潛伏危機

陸騎麟表示，二線城市土地熱，高溢價頻出主要是因為當前一線城市土地供應量驟減，其次也是由于熱門的二線城市一手住宅，房價攀升，特別是南京、蘇州等地的房價在今年攀升較快，開發(fā)商對該類型城市的市場預期較好。

[一線城市地塊基本無成交，僅上海成交一幅動遷安置地塊，土地成交量主要集中在二線城市。二線城市4月份成交經營性土地2422萬平方米，環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出讓金更是同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%，土地價格不斷走高。]

從今年開始，很多二線城市的購房者有了一種感覺，那就是樓市開始火爆起來。

住在武漢的李秀（化名）從今年初開始一直在著急買房，之前看的房子房價不斷上漲，而自己的工資卻沒有水漲船高。“我在三環(huán)內購買了盛世江城這個樓盤，3月初買的時候價格為10200元/平方米，現在均價在10600元/平方米，我們的樓盤基本上屬于溫和上漲的，武漢二環(huán)內的核心地段漲得更是瘋狂。”李秀告訴《第一財經日報》記者。

和李秀有著相同感受的購房者，不在少數。

成交井噴

易居研究院統(tǒng)計的15個典型二線城市數據顯示，今年4月，5個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環(huán)比增長7.8%，同比增長88.3%。15個二線城市中，有10個出現了環(huán)比增長的態(tài)勢。其中天津和南寧的成交環(huán)比增幅最大。此前幾個月，全國市場熱點二線城市為蘇州，然后杭州和天津等市場變得更引人關注。而現在杭州市場稍有降溫，天津市場則繼續(xù)強勁。

“二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低于一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態(tài)勢較為明顯，目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。

《第一財經日報》記者多方采訪了解到，今年開始，武漢、合肥、天津、南京、杭州、蘇州這樣的核心二線城市的樓市開始出現了不同程度的火爆。

李秀就見證了武漢的市場，其之前看了不少樓盤，最高的已經較年初漲價了5000元/平方米，作為一個即將做媽媽的人，她非常擔憂，因此很快就選擇了一個樓盤買下。

在蘇州，也不斷出現日光盤的情況，記者在一個投資客群里看到，這個群每天都在討論蘇州哪里的樓盤價格是多少，是否可以購買等話題。“我在2015年4月購買了一套住宅，當時的單價是1.4萬元/平方米，而該樓盤最新一期的價格已經到了2.65萬元/平方米，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰（化名）在電話里告訴記者。

誰是推手

由于受一線城市的高房價影響，已經開始有一線城市的購房者選擇回歸二線城市購房。例如，在朋友圈就有人表明自己400多萬元賣掉深圳小兩居，回武漢買了4套房。一位成都建設銀行的個貸客戶經理向《第一財經日報》記者表示，今年開始大概有1/10的貸款客戶都是在一線城市工作的購房者。“我們交流發(fā)現很多在一線城市無法購房的購房者都選擇回家購房，他們大部分老家在四川，因此選擇了在成都買房。”

不僅僅是購房者，由于一線城市高企的房價和土地價格，開發(fā)商也開始轉戰(zhàn)二線城市。

上海鏈家市場研究部監(jiān)測數據顯示：4月，全國300個城市土地市場共成交建筑用地面積4537萬平方米，環(huán)比下降8.7%，但同比仍上升11.3%；出讓金總計1416億元，環(huán)比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，也充分說明目前土地市場高溢價成交頻繁。

值得注意的是，一線城市地塊基本無成交，僅上海成交一幅動遷安置地塊，土地成交量主要集中在二線城市。二線城市4月份成交經營性土地2422萬平方米，環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出讓金更是同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%，土地價格不斷走高。

“合肥、廈門、南京、蘇州四個城市表現最為出色，平均溢價率均超過100%。”上海鏈家市場研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

《第一財經日報》記者梳理發(fā)現，合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區(qū)、肥西縣，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%，蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%，僅次于合肥。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。”

以合肥市場為例，合肥從去年開始就出現了市場補漲，開發(fā)商拿地熱情也非常高。融創(chuàng)、金隅、復星、葛洲壩這四家房企更是第一次進入合肥市場。

去年5月，復星地產旗下星泓資本拿下濱湖區(qū)BH2015-04號地塊，正式進駐合肥。合肥星泓金融城發(fā)展有限公司總經理劉軍表示，濱湖區(qū)平均成交價的復合增長率為293.66%，因此看好合肥市場。“考慮到二線城市的特點，我們將做一個產城融合樣本，在這里提供一些就業(yè)創(chuàng)業(yè)機會，吸引人口，同時提供滿足市民在居住、消費、休閑娛樂、健康、文化旅游等一站式需求的綜合體。”劉軍表示。

陸騎麟表示，二線城市土地熱，高溢價頻出主要是因為當前一線城市土地供應量驟減，其次也是由于熱門的二線城市一手住宅，房價攀升，特別是南京、蘇州等地的房價在今年攀升較快，開發(fā)商對該類型城市的市場預期較好。

也有業(yè)內人士表示擔憂。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量和價格在今年前四個月表現出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。