上海樓市多空博弈 房價則從最高點下跌接近二成

上海樓市新一輪多空博弈，成交量暴跌一半以上、房價則從最高點下跌接近二成。“最嚴(yán)苛新政”40天：房企拿地?zé)崆椴粶p，再現(xiàn)調(diào)整前奏。

對于剛在上海買了一套500萬元出頭大平層的夏麗而言，其實有點糾結(jié)于是否買早了。她買下的這套位于上海中環(huán)內(nèi)的大平層，總價505萬元。而在2月份，這套房子掛牌價560萬元，新政出來后降到548萬元，在夏麗五一前看房的時候又掛出了520萬元新價，最后賣家讓利15萬元，夏麗終于下決心買下。

最近像夏麗這樣的買家確實不少，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦透露，綜合上海中原地產(chǎn)各家門店的信息來看，二手房價格開始逐漸松動，議價空間從1%－2%發(fā)展到現(xiàn)在買家可以談到2%-3%的幅度，尤其是豪宅的價格彈性更大。

來自中國房地產(chǎn)測評中心數(shù)據(jù)顯示，4月上海一手房交易價格指數(shù)為1647.5點，較上月上升37.2點，環(huán)比上漲2.31%，同比漲幅為29.37%；上海二手房價格指數(shù)為1432.2點，較上月上升25.9點，環(huán)比上漲1.84%，同比上漲21.94%。

“325”新政執(zhí)行一月有余，上海的房子再沒有那么燙手，新房、二手房漲幅大幅收窄。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。下半年開始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市場去化周期回升等因素，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。他預(yù)計在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，三季度市場去化周期會進一步回升至12-15個月，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。

博弈重現(xiàn)

夏麗碰到的賣家并非個案，很多急于出售的房東或降價或在支付方式上松口，但也有不少轉(zhuǎn)賣為租或者干脆不賣的。與此相對的則是買家不那么著急出手了，市場重新進入博弈階段。

事實上，新政后一個月，上海商品住宅成交量暴跌，成交價格微降，買賣雙方進入博弈狀態(tài)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品房成交面積約270.04萬平方米，較去年同期上漲11.64%，但環(huán)比下跌26.86%；商品房銷售價格為19705元/平方米，同比下跌6.96%，環(huán)比下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環(huán)比更是跌至56.08%；商品住宅銷售價格為32636元/平方米，環(huán)比下跌1.30%。

盡管上述數(shù)據(jù)存在成交結(jié)構(gòu)變化因素，但是從4月份商品住宅成交量環(huán)比56.08%的大幅下降可以看出，“325”新政效果是明顯，市場也因成交量降低而降溫。

與此同時，二手房原來每個月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現(xiàn)迅速降溫，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

鏈家研究院研究主管陳開朝指出，現(xiàn)在屬于調(diào)控初期的調(diào)整，成交量大幅下降，而房價逐漸企穩(wěn)。只要價格持穩(wěn)，調(diào)控退出的可能較小，如果政策調(diào)整時間長，開發(fā)商和個人要出貨，肯定會降價，這時候調(diào)控才有退出的可能性。

“當(dāng)成交量持續(xù)處于低位的時候，政府才會適度放松調(diào)控，但實際上，房價企穩(wěn)的情況下主動松綁，經(jīng)不起輿論責(zé)問。所以一定會等待一個契機來松綁調(diào)控，這個契機就是開發(fā)商比較明顯的降價。”陳開朝說。

另一方面，中介行業(yè)首付貸事件持續(xù)發(fā)酵，銀行業(yè)已經(jīng)啟動對中介行業(yè)貸款的整頓，這對二手房市場也有一定抑制作用。

調(diào)整前三大表現(xiàn)

值得關(guān)注的是，盡管前四個月上海土地供應(yīng)量不多，但土地市場并沒有轉(zhuǎn)冷，業(yè)內(nèi)人士分析，這是由于2016年的土地供應(yīng)計劃還沒有出來，1-4月土地供應(yīng)也不多，表面上來看，房企拿地不多，卻在背后尋求拿地目標(biāo)。

根據(jù)上海土地管理部門公示，5月即將推出6幅宅地。記者從房地產(chǎn)企業(yè)獲悉，報名的房企數(shù)量在持續(xù)上升，像旭輝控股起碼遞交了其中3幅土地的競價申請。

旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰此前接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時就透露過今年上半年仍然是拿地窗口期，土地市場仍然火熱，但市場與2015年相比已經(jīng)有明顯變化，因此也會保持謹(jǐn)慎心態(tài)。

上海中原地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份將推出的6幅宅地預(yù)成交的土地起始總價達75億元左右。其中，幾幅土地值得關(guān)注，如受軌道交通挺進利好的奉賢南橋新城區(qū)域，發(fā)展相對成熟的遠郊松江泗涇區(qū)域以及受規(guī)劃利好的浦東周浦板塊。尤其是松江泗涇鎮(zhèn)的兩幅宅地，截至到成交前的一周，兩幅宅地領(lǐng)取標(biāo)書已被取走40余份，有3家企業(yè)遞交了競買保證金，此次推出的松江泗涇宅地起始單價為1.8萬元/平方米左右，與去年附近成交宅地單價比較接近，目前周邊的“保利翡麗公館”售價在3萬元/平方米，從競標(biāo)數(shù)、地價房價對比來看出現(xiàn)溢價已是必然。

上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示，房企的心態(tài)會出現(xiàn)分化。由于市場前景的不確定性使得房企對拿地與否以及地價的把握也產(chǎn)生了不確定。由于前期地價連續(xù)攀升，再追漲，基于當(dāng)前冷清的行情以及拿地后若干個月必須開發(fā)的要求下，房企是不太敢高價拿地的。相反，房企會傾向于在上海周邊二線城市甚至部分熱點三線城市，例如武漢等地尋求拿地機會。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計獲悉，報名參與松江泗涇SJSB0003單元10-05號地塊、奉賢南橋新城36-03地塊、浦東周浦地塊競拍的房企均在20家左右，囊括了金地、旭輝、新城、金茂、招商、綠地、保利、葛洲壩、中鐵建、九龍倉、世茂、龍湖、融僑、富力、象嶼等老面孔。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉預(yù)測，上海新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會在10月份之后來臨。他的判斷來自于以下三個方面。

首先，盡管“325”新政發(fā)布后，上海預(yù)售許可證的審批全面放開，即使高端的也放開了，但房企降價壓力還沒有顯現(xiàn)，雖然銷售速度下降已很明顯。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，“325”新政發(fā)布前一周，上海樓市單周成交量超過70萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，但是截至目前，單周成交量已經(jīng)下降至20萬平方米左右，市場供求關(guān)系短期內(nèi)即將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

其次，上海的去化壓力會增加。截至2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供應(yīng)量的增加，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)回升至915.05萬平方米，雖然按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期仍然為6.90個月，短期內(nèi)上海商品住宅基本面沒有去庫存壓力，但新政之后的4月份商品住宅銷售只有97.21萬平方米，如果未來幾個月按照這個水平測算，上海商品住宅市場去化周期則回升至9.4個月，預(yù)計第三季度上海商品住宅市場去化周期將回升至12-15個月。屆時，上海樓市的去庫存壓力將會顯現(xiàn)。

此外，二季度尤其是下半年才是上海土地供應(yīng)的高峰期，對于房企而言，投資拿地需要現(xiàn)金，現(xiàn)金從何而來？只有在下半年加快推盤節(jié)奏，盡快回籠資金謀求下一輪的市場布局機會。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也指出，上海市場仍然存在諸如住宅供應(yīng)規(guī)模不大、同時補庫存需求較大等問題，這使得上海后續(xù)整個市場交易依然需要有進一步做調(diào)整的要求，例如土地供應(yīng)方面出臺相關(guān)政策、土地密集入市等或成為第二季度的一個特征。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。