房企2月銷售業(yè)績(jī)超預(yù)期：多地樓市現(xiàn)過熱信號(hào) 三四線城市成交回落

房企日前陸續(xù)披露2月銷售業(yè)績(jī)。由于2020年疫情期間銷售基數(shù)較小，多數(shù)房企銷售金額同比大幅攀升。中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，即便對(duì)比疫情之前，很多房企銷售數(shù)據(jù)依然可觀，多數(shù)企業(yè)銷售超過預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)恢復(fù)常態(tài)。從銷售情況看，今年前兩個(gè)月，商品房銷售面積和銷售金額同比均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，多地樓市出現(xiàn)過熱信號(hào)。

　　銷售熱度不減

　　3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-2月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，商品房銷售面積、銷售金額同比翻番，比2019年同期分別增長(zhǎng)23%和50%。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙分析指出，2月新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)增加。從價(jià)格漲幅來看，2月新房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格漲幅略有收窄。整體來看，2月受就地過年號(hào)召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間“不打烊”的影響，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度走高。

　　從2月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量56個(gè)，較上月增加3個(gè)。從漲幅情況來看，70城平均漲幅為0.36%，漲幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)；上漲城市平均漲幅0.51%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。

　　分等級(jí)城市看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。從各城市來看，徐州新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，環(huán)比漲幅為1.2%，其次為長(zhǎng)沙，環(huán)比漲幅為1%，廣州和烏魯木齊價(jià)格漲幅均為0.9%，緊隨其后。

　　二手房?jī)r(jià)格方面，上海漲幅位居70城首位，環(huán)比漲幅為1.3%，同比漲幅達(dá)8.8%，其次為北京、廣州和深圳，環(huán)比漲幅分別為1.2%、1%、0.9%。

　　三四線城市成交回落

　　受就地過年因素影響，2月房地產(chǎn)銷售情況呈現(xiàn)較為明顯的地域分化特征。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，東部一二線地區(qū)受就地過年政策影響，銷售表現(xiàn)尤為亮眼。相比之下，西部三四線城市銷售情況則受到不同程度的影響。

　　進(jìn)入3月，二線、三四線城市成交繼續(xù)回落?？硕鹧芯恐行闹赋?，3月以來，全國(guó)新房供應(yīng)小幅回落，成交整體繼續(xù)回落。供應(yīng)方面，全國(guó)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證面積有所下降。成交方面，一線城市中北京、上海、廣州成交面積穩(wěn)中有升，上海成交增幅最為顯著。二線城市中，重慶、杭州、寧波等地成交高位回調(diào)，二線城市整體成交顯著下滑。六成以上三四線城市成交有所回落，溫州、連云港(3.990, -0.03, -0.75%)、鎮(zhèn)江等延續(xù)成交下滑走勢(shì)，肇慶、南充、東莞等成交顯著下滑。

　　對(duì)此，王小嬙指出，受到2月就地過年倡議的影響，多數(shù)外地務(wù)工人員留在當(dāng)?shù)剡^年，帶動(dòng)市場(chǎng)需求大量釋放，市場(chǎng)活躍度較高，促使滬深廣等城市緊急加碼調(diào)控。預(yù)計(jì)后期隨著政策逐漸發(fā)酵，價(jià)格漲幅或?qū)⒅饾u回落。

　　拿地?zé)崆樘嵘?br />
　　克而瑞研究中心指出，2月全國(guó)土地市場(chǎng)成交建筑面積環(huán)比下滑。雖然成交量縮減，但優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比卻進(jìn)一步提升，如上海、廣州、寧波、南通、徐州等多個(gè)城市均有優(yōu)質(zhì)土地以高溢價(jià)出讓。在此影響下，2月土地市場(chǎng)熱度再度上漲：地價(jià)、溢價(jià)率均進(jìn)一步走高，流拍率也回落至10%以下。

　　以2月成交總價(jià)TOP10地塊和單價(jià)TOP10地塊來看，僅有少數(shù)出讓條件較為苛刻的土地底價(jià)出讓，大部分地塊的成交溢價(jià)率均超過了10%，特別是區(qū)位優(yōu)越的純宅地，成交溢價(jià)率基本都在20%以上，競(jìng)爭(zhēng)仍然比較激烈。

　　市場(chǎng)熱度的升高除了得益于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地成交占比進(jìn)一步提升外，還和重點(diǎn)城市供地“兩集中”的新政有關(guān)。受新政影響，以北上廣為代表的重點(diǎn)城市已經(jīng)暫緩了土地掛牌，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊在短期內(nèi)面臨斷供。房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進(jìn)一步升溫。

　　對(duì)于后市，克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)銷售端市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)。進(jìn)入“金三銀四”，房企推貨積極性提升，將帶動(dòng)銷售規(guī)模持續(xù)走高。而在市場(chǎng)向好預(yù)期下，房企新開工意愿增強(qiáng)，新開工面積或?qū)⒚黠@回升，同時(shí)考慮到鄭州、天津等將于3月集中供地，土地購(gòu)置面積仍有一定回升空間。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望維持高位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。