北京通州商住項目升溫 面臨調(diào)控臨界點

自北京地鐵6號線通州北關(guān)站出來，便能看到一棟棟主體工程已經(jīng)完工的高層建筑。

這是已經(jīng)升級為北京副中心的通州，樓市紅火的一個側(cè)面例證。在決策層的官方表述上，原稱為“北京行政副中心”的說法已悄然改為北京市副中心，證明這一區(qū)域的重要性。

日前，通州區(qū)副區(qū)長劉貴明介紹，最初確定的行政副中心就局限在6平方公里的范圍內(nèi)，后來逐漸擴展到通州老縣城155平方公里的面積。現(xiàn)在，通州區(qū)域范圍內(nèi)906平方公里已全部被納入北京市副中心的范圍。

重要性的升級帶來了樓市的火熱。在出臺“史上最嚴限購令”不過半年之后，近日有關(guān)通州商住項目限購政策將出爐的消息甚囂塵上，根據(jù)業(yè)內(nèi)盛傳的版本，通州區(qū)商住限購主要針對商業(yè)、辦公和公寓類物業(yè)轉(zhuǎn)為住宅銷售的產(chǎn)品，通過信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等方面進行限制。

4月27日，21世紀經(jīng)濟報道記者致電通州區(qū)住建委獲悉了解上述傳聞情況，知悉目前并未執(zhí)行這一政策，且未收到具體執(zhí)行的通知。

但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方采訪獲悉，決策層近期開始研討通州商住項目的限購的可執(zhí)行性，但針對具體是否實施，什么時候?qū)嵤┤源嬖诓淮_定性。

通州商住項目升溫

劉貴明簡述了通州未來的一幕幕前景，比如，投資300多億元整治通州水環(huán)境；將通州城區(qū)周邊全部布點高水平的城市公園；到2020年，通州將成為北京市教育強區(qū)等等。在這背后，是通州升級為北京行政副中心帶來的發(fā)展機遇。

這同時帶動了該區(qū)域房價水漲船高。

21世紀經(jīng)濟報道記者就通州區(qū)域房價的上漲空間采訪機構(gòu)研究人士、房企和購房人群，無一不看好當?shù)胤績r的上升空間。

事實上，為避免區(qū)域過度房地產(chǎn)化，早在2015年8月，即通州定位為行政副中心后，通州已出臺了“史上最嚴”的通州版住宅限購。彼時，商住兩用房被列在限購之外。

因此，通州的商住項目開始加溫。根據(jù)通州區(qū)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一季度全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積為40.3萬平方米，同比增長93.9%。其中，住宅銷售面積為19.8萬平方米，同比增長17.9%；辦公樓15.8萬平方米，是上年同期的13.2倍；商業(yè)、服務(wù)性經(jīng)營用房2.4萬平方米。

一組數(shù)據(jù)可以佐證通州商住項目的飛漲，根據(jù)北京市住建委備案數(shù)據(jù)，截止到4月24日，北京通州4月商住共成交5016套，而北京全市商住成交僅為7584套，通州成交量占比超過66%。

而根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至4月25日北京簽約的公寓類物業(yè)產(chǎn)品達到了8318套，在3月刷新歷史單月紀錄后，4月再次刷新最高新紀錄。從北京公寓市場歷史看，在4月之前歷史只有4次單月超過4000套。大部分都出現(xiàn)在最近2年。

商住房限購臨界點

通州商住項目的持續(xù)升溫也引發(fā)決策層的關(guān)注，“近期，北京市屬領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注到通州商住量價齊漲的狀況，決策層就如何穩(wěn)定通州的商住市場開了業(yè)內(nèi)的征求意見內(nèi)部會議。”一位全國性大型房企負責人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

這也是近期有關(guān)通州商住項目限購政策將出爐的消息甚囂塵上的根源。

據(jù)北京市中原地產(chǎn)首席分析師張大偉了解，通州商住限購早在去年8月份就特別討論過，版本很多。之所以未出，一方面區(qū)域商住項目本身并無居住屬性，屬于商業(yè)辦公類產(chǎn)品，很難限制；另一方面，區(qū)域商住項目存量較多。

近期，市場再度盛傳通州將加碼商住項目限購的消息，根據(jù)業(yè)內(nèi)說法，通州區(qū)商住限購主要針對商業(yè)、辦公和公寓類物業(yè)轉(zhuǎn)為住宅銷售的產(chǎn)品，通過信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等方面進行限制。

據(jù)上述大型房企人士了解，通州商住限購的確初步形成了原則性的草案，但并非最終的政策版本，具體是否實施、還需要進一步的探討。

另一位在通州有項目的開發(fā)商人士在受訪時告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，的確并未有政策落地的具體說法和時間。但其認為加碼性政策出臺的概率很大。

至于調(diào)控方式，上述人士稱，大方向是限制投機需求，尤其是那些不是按套而是按照一層甚至一棟去購買的群體。主要目的是限制個人過度投機購房的情況。

上述人士介紹，政策是否推出，什么時候推出，怎么推出還不好說，核心是看區(qū)域商住價格和投機性。

張大偉也認為，目前通州商住項目的升級版政策是否出臺還不好說，但站在北京行政副中心的戰(zhàn)略定位下，限制區(qū)域投機是方向之一。張大偉認為，政策是否出，主要看庫存和價格的情況，目前的確屬于一個臨界點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。