深圳官方解讀土地使用權續(xù)期：正研究相關政策

近日，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會高度關注。昨晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通過其官方微博發(fā)文對深圳土地使用權續(xù)期有關規(guī)定進行詳細說明。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。1995年9月18日后簽訂的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。據新華社鐘欣

續(xù)期原因

昨晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，深圳市出臺的有關土地使用權續(xù)期的規(guī)定與深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳于1982年出臺了《深圳經濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應經營性用地，并且規(guī)定了相應用途的土地使用年期，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。這與國家規(guī)定的行政劃撥“無償無限期”不同，這也是深圳市目前已經到期土地需要續(xù)期的主要原因。

1988年，《深圳經濟特區(qū)土地管理條例》出臺實施，條例明確特區(qū)國有土地實行有償使用和有償轉讓，有償出讓國有土地使用權可采取協(xié)議、招標和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據實際需要確定，但不得超過50年。

1994年，《深圳經濟特區(qū)土地使用權出讓條例》出臺，條例規(guī)定土地使用權最高使用年限為50年。

1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會修改了《深圳經濟特區(qū)土地使用權出讓條例》第十一條作如下修改：“土地使用權的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。”

目前規(guī)定

1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。

1996年深圳市政府依據市人大決定，發(fā)布了《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》。公告規(guī)定：凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

在該公告之日（1995年9月18日）前已簽訂《土地使用權出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發(fā)《房地產證》，其中需變更產權的，在辦理變更產權手續(xù)時確認、順延。

深府【2004】73號文件解決的對象特指在深圳特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地問題。

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地（20年）的陸續(xù)到期，深圳市首次集中出現(xiàn)了國有土地使用權期滿的問題。為妥善解決該問題，2004年4月23日，《深圳市到期房地產續(xù)期若干規(guī)定》（深府【2004】73號）發(fā)布施行。

該規(guī)定所針對的對象是在深圳市房地產權利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質房地產，及原行政劃撥用地補交地價后轉為出讓用地但原年期未重新調整而土地使用年期已屆滿的房地產。

《若干規(guī)定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。

專家釋疑

1全國有多少地方面臨“溫州困境”？

記者調查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現(xiàn)象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

事實上，本世紀初，深圳市內國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權，已經達到20年期限，成為國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市后來出臺方案，明確土地使用權年限到期的房地產，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35%。

青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權期限，也只有20年或30年。公開資料顯示，青島經濟技術開發(fā)區(qū)自上世紀80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，總用地面積667.5畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅，土地證上使用年限都是70年，但在重慶購買的房屋土地證上，使用年限都只有50年，“這種情況非常普遍”。據當地業(yè)內人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內的綜合用地使用年限均為50年。

全國范圍內，此類房屋物業(yè)土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國并不少見。

2說好的房屋70年權限為何“縮水”？

參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產權，是私有財產權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。

之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

——在政策范圍內調整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。

——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱，因為重慶市多數房地產開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。

廣東省房地產研究會會長黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因導致使用年限“縮水”。

3住宅用地使用權到期該怎么辦？

專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產管理法曾規(guī)定，“經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規(guī)定。

中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續(xù)期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。

但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大學房地產研究中心專家田傳浩表示。

那么，對于70年土地使用權到期的房產又該如何續(xù)期？應有償還是無償？楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。

汪麗娜、楊立新等認為，在強調法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。