溫州兩千套房屋面臨20年土地使用大限

“土地使用證到期，商品房二手交易被迫中止，怎么辦？”日前，浙江省溫州市兩位女士賣房的遭遇，暴露了我國商品房土地使用證到期后如何續(xù)期的重大問題。

有溫州市區(qū)居民介紹，去年溫州市區(qū)上陡門社區(qū)的老百姓就不斷反映土地使用證到期的問題，但并未引起有關(guān)部門的重視，甚至到處“踢皮球”。直到近日，這一問題的嚴重性才被揭開。

溫州市國土資源部門有關(guān)負責人告訴中國青年報·中青在線記者，溫州市主城區(qū)范圍內(nèi)20年期限土地使用證到2017年年底到期的有600多宗，到2019年年底到期的有1700多宗。溫州也成為國內(nèi)首個房屋土地使用證規(guī)模化到期的城市。

據(jù)該市國土資源部門有關(guān)負責人透露，溫州部分房屋20年土地使用證到期情況，已引起國土資源部的重視。國土資源部要求浙江省溫州市及時上報情況。4月18日上午，溫州市委、市政府已聽取溫州20年土地使用證到期的專題工作匯報。

兩套二手房交易被到期土地使用證卡死

水心住宅區(qū)是溫州市鹿城區(qū)上世紀90年代開發(fā)的一個小區(qū)，齊女士就住在該住宅區(qū)榆組園3棟的一套房子內(nèi)。圍繞二手房的交易，她與丈夫煩透了。

這套約58平方米的二手房，他們與買家協(xié)商的交易價格是68萬元左右。雙方到鹿城區(qū)行政審批服務中心辦理房產(chǎn)證過戶后，拿著相關(guān)手續(xù)到國土資源窗口辦理土地使用證過戶，卻被告知“不受理”，原因是這套房子的土地使用證已于2016年3月4日到期。

辦證受阻后，他們來到溫州市國土資源局鹿城分局咨詢，得到的答案是按現(xiàn)行法律規(guī)定需補繳土地出讓金，標準是建筑面積乘以當?shù)貥敲鎯r格。按水心社區(qū)當?shù)貥敲鎯r6000元/平方米左右計算，這套58平方米的二手房要繳34.8萬元。

更令齊女士進退兩難的是，這套房子的房產(chǎn)證已經(jīng)過戶給買家了，但是沒有土地使用證，買家花了錢買房子結(jié)果拿不到房；賣家把房子賣了，卻辦不了土地使用證過戶手續(xù)，交易無法進行，給買賣雙方都造成了損害。

在溫州主城區(qū)橫河北新村4棟的王女士也有類似遭遇。她原本準備把一套75.17平方米的房子賣掉，新購一套改善性住宅。結(jié)果，買賣雙方準備去辦手續(xù)時，把房屋的土地使用證書打開一看：土地使用年限是到2016年3月4日。

老房子賣不掉了，新房子也沒有著落。“搞得我們都沒有辦法正常生活了。”王女士說。

同一棟樓辦出不同年限的土地使用證

王女士告訴中國青年報·中青在線記者，“溫州20年期限的土地使用證不是我們一家人的情況，這種現(xiàn)象早就有了，不知道是怎么造成的。”

對此，溫州市國土資源局回應稱，1990年5月19日國務院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱國務院55號令）后，溫州市辦理劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金，在不超過最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續(xù)，并繳納相應的土地出讓金。這種做法基于當時國有土地使用權(quán)出讓工作剛起步，考慮到市民經(jīng)濟承受能力而施行的，是符合相關(guān)的法律法規(guī)與當時的社情民意。

溫州部分居民對這種說法并不認可。王女士表示，國土資源部門拿不出20年期限土地使用證的出讓依據(jù)與文件。在橫河北新村同一宗地塊、地號、圖號，甚至同一棟樓的房子都可以辦出不同期限的土地使用證。

以橫河北新村4號樓為例，中國青年報·中青在線記者掌握的3戶居民房子土地使用證情況是，有2016年3月4日到期的，也有終止日期為2070年1月2日的，還有的是無限期。橫河北新村另一棟居民樓的土地使用證是2019年到期。

“這種情況在水心住宅區(qū)同樣存在。”據(jù)水心社區(qū)主任林文花說，該社區(qū)有7000多戶、兩萬多居民。同一地塊上，各棟樓甚至同一棟樓不同樓層房子的土地使用證期限都不一樣。

水心住宅區(qū)榆組團5棟、12棟屬于交通運輸集團下屬企業(yè)的宿舍，15棟、16棟屬于溫州市甌海區(qū)政府的，13棟、14棟則是區(qū)教育局的。13棟一位居民拿出她家的土地使用證，上面顯示終止日期為2016年3月4日。同棟另一戶居民的土地使用證期限則注明“無限期”。還有幾戶居民家的土地使用證期限是70年的。

“同一個地塊，同一棟樓的土地使用證期限都不一樣，辦理過程中是否有違規(guī)行為呢？”溫州一位居民質(zhì)疑。溫州市有關(guān)人士也向中國青年報·中青在線記者介紹，對20年期限的土地使用證辦理沒有下發(fā)正式文件，是由市國土資源部門的局務會議定調(diào)后直接推動這項工作的。

續(xù)期問題無法可依、無章可循

溫州20年期限土地使用證的房子主要集中在鹿城區(qū)，少量分布在龍灣區(qū)、甌海區(qū)等。溫州市國土資源局鹿城分局局長徐長波說，近期發(fā)現(xiàn)這個問題以后，已及時向上級報告。在收到上級的答復之前，該局沒有辦理過任何到期土地使用證續(xù)期的手續(xù)。

“國家現(xiàn)行法律法規(guī)中有關(guān)土地出讓年限到期后如何續(xù)期沒有相關(guān)細則，基層碰到這個問題無法可依、無章可循，也沒辦法辦理，更沒有相關(guān)解釋權(quán)。”溫州市國土資源部門有關(guān)人士介紹，國務院55號令規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的應當依照該條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

對于這個問題，1995年施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，也作出了相應的規(guī)定。不過，根據(jù)2007年3月16日頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

至于如何“自動續(xù)期”，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則。溫州市國土資源部門有關(guān)負責人告訴中國青年報·中青在線記者，“此事宜急不宜緩，20年土地使用證到期后很多問題都暴露出來了，房屋不能正常進行轉(zhuǎn)讓、交易、抵押貸款以及產(chǎn)生諸多法律訴訟問題，成為影響社會穩(wěn)定的重大隱患。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。