北上深三地樓市成交驟降 或?qū)⒊掷m(xù)至三季度

進(jìn)入4月，北上深三地樓市默契的整體降溫，其中上海個別樓盤均價跌幅高達(dá)38%，深圳二手房市場成交量更是環(huán)比大跌六成。

自2015年初至三月中旬，北上深三地樓市二手房價上漲明顯，一手房受帶動效應(yīng)進(jìn)入推盤期后隨之也上漲，一線城市齊漲的勢頭受到政府關(guān)注，進(jìn)而滬深兩地及北京周邊區(qū)域樓市均出臺新政，加強限購措施，

據(jù)和訊房產(chǎn)了解，自3月下旬滬深兩地及北京周邊區(qū)域樓市祭出樓市新政以來，上海100個在售樓盤中約有七成樓盤出現(xiàn)成交面積下跌，北京上周純商品種住宅環(huán)比下滑38.3%，深圳樓市上周更是量價齊跌。

“其實這輪樓市下調(diào)來的很突然，政策效應(yīng)十分明顯，政府希望價格降下來，此前也有各地政府約談開發(fā)商的報道出來，所以開發(fā)商在推盤節(jié)奏上、價格定制上也都會配合。但下調(diào)幅度不會太大，時間也不會太持久，一線城市的購房需求還是比較強烈的。”某要求匿名的業(yè)內(nèi)人士對和訊房產(chǎn)表示。

成交驟降

在上一輪樓市上漲中領(lǐng)頭的深圳樓市本次降溫最為明顯，出現(xiàn)一二手房市場齊降的勢頭。

“深圳新房連續(xù)第二周量價齊跌，二手房市場則出現(xiàn)暴跌。”Q房網(wǎng)深港董事總經(jīng)理林家樂對和訊房產(chǎn)表示，深圳新房成交主力中的龍崗、寶安、南山三大區(qū)域上周成交量下跌最大，其中南山區(qū)僅成交49套，環(huán)比下降49.41%，寶安區(qū)成交量也下降了三成，此外，深圳二手房成交套數(shù)和成交面積環(huán)比均暴跌六成以上，其中寶安區(qū)更是暴跌75%。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)還顯示，上周深圳全市新房住宅成交均價46143元/㎡，環(huán)比下跌7.01%，全市新房住宅連續(xù)第二周量價齊跌。

“雖然深圳市不動產(chǎn)登記中心4月9日發(fā)布的《關(guān)于非深戶居民購房限購相關(guān)事宜的補充通知》，對3月25日(含25日)前已發(fā)生交易的購房者仍可按新政發(fā)布前的限購條件執(zhí)行，但對3月25日后的市場是不具備提振作用的。”林家樂總經(jīng)理表示。

深圳之外，降溫最為明顯的就是上海樓市，上周上海曝出某別墅二手房業(yè)主一夜間降價160萬的消息，雖然屬于個案，且降價后總價990萬，依然很高，但也凸顯了上海樓市的整體下滑趨勢。

易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，相比新政前（3月12日-3月24日），新政后（3月26日-4月7日）有39個樓盤成交均價下跌，其中奉賢區(qū)金匯板塊天和錦園項目成交價從33721元／平米降到20922元／平米，下滑幅度高達(dá)38%。

“新政后市場交易熱度明顯降溫，上海樓市成交面積跌幅達(dá)到56%，成交均價則從新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅為4%。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海虹口區(qū)的跌幅最大，新政前均價為76073元/平方米，而目前均價僅為54286元/平方米，跌幅達(dá)到29%。

雖然北京本次沒有出臺新的樓市限購政策，但成交情況同樣不好。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，4月第一周北京純商品種住宅成交850套，環(huán)比下滑38.3%，成交均價為39516元/平米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲12.7%；二手住宅成交5136套，網(wǎng)簽量環(huán)比下降37.3%，成交均價為39660元/㎡，環(huán)比下降1.7%。

鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，北京二手房節(jié)后市場出現(xiàn)首次回落，隨著前期需求的大量釋放和潛在入市需求的持續(xù)減少，預(yù)計后期網(wǎng)簽量會繼續(xù)下降，4月網(wǎng)簽量或回到春節(jié)前水平。

下調(diào)不會持續(xù)太久

業(yè)內(nèi)人士指出，這一輪的下調(diào)主要是前段時間持續(xù)上漲后的回調(diào)和政策干預(yù)共同作用的結(jié)果。

“深圳樓市降溫有兩個原因，一方面是去年的上漲幅度較大，去年到現(xiàn)在不同區(qū)域的房價上漲幅度在60%到100%之間，例如寶安中心及附近新房目前均價是7萬～8萬元每平米，而去年年初則為3.6萬元平米左右，現(xiàn)在的價格很多人價格難以承受；另外是新政出臺后，購房貸款的審批變的更嚴(yán)格，不僅社保要求年限一年改三年，對月供占家庭收入比的審核也變嚴(yán)格了”。總經(jīng)理林家樂對和訊房產(chǎn)表示。

據(jù)林家樂介紹，這兩個周末的看房人群明顯減少，主要是購房者對房價的心理預(yù)期發(fā)生了變化，以前是預(yù)期上漲，現(xiàn)在則是預(yù)期下降，從市場表現(xiàn)看，價格下調(diào)的趨勢也比較明顯。

他還透露，“3月份Q房網(wǎng)新增二手房源約7000套，而去年同期約為2000套，意味著大量投資性業(yè)主開始集中出貨，希望在房價高位收回利潤，這批業(yè)主相比去年同期還有一個特點就是議價空間變大，目前議價空間可以達(dá)到10%，而去年同期基本沒有議價空間。”

“預(yù)計房價調(diào)整時間會持續(xù)兩到三個月，下調(diào)幅度可能達(dá)到20%，主要是賣方出貨意愿比較強烈，而買方則進(jìn)入觀望階段。”總經(jīng)理林家樂認(rèn)為由于深圳樓市供需仍然比較緊張，樓市調(diào)整時間不會持續(xù)太久，預(yù)計到第三季度會基本企穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“上海未來房價總體上依然會穩(wěn)中向上，近期各類政策的打擊，使得大城市的炒房因素減少，但從后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，尤其看近期的土地市場價格，總體上是在上漲的，所以長期下跌的可能性是沒有的。”

“目前部分大城市市場確實會面臨一個調(diào)整的可能，而從其他一些城市看，市場交易會繼續(xù)活躍，促使價格繼續(xù)上漲。此外，部分購房者擔(dān)憂信貸收緊的程度是在上升的，而這樣一個模式，也會促使房企在項目定價方面更加強硬，因為通過購置特定樓盤或才能獲取一些審批較快的信貸資源。”嚴(yán)躍進(jìn)表示

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。