昔日“滿城都是挖掘機”的盛景,幾乎沖昏了所有來此“掘金”的房地產(chǎn)開發(fā)商的頭腦;如今去庫存難題擺在眼前,又讓開發(fā)企業(yè)老板們?nèi)珲喸诤怼?/p>
張家界市地處湘西,位于武陵山脈腹地,是湖南省最年輕的地級市,全市常住人口近150萬人。坐擁旅游資源的張家界于2011年左右開始謀劃旅游地產(chǎn)的開發(fā),也是在這個時候,中小型開發(fā)商紛紛進駐旅游勝地跑馬圈地,該市高層電梯房如雨后春筍般拔地而起。
張家界數(shù)十個樓盤同時開建,場面蔚為壯觀。然而,不做市場調(diào)研便盲目上馬的樓市項目最終難于消化。
如何消化高企庫存?4月10日下午,張家界市房地產(chǎn)管理局局長李步群接受長江商報記者獨家專訪,不僅回應了外界的各種關(guān)切,且向記者表示,目前張家界正轉(zhuǎn)型發(fā)展旅游地產(chǎn),按照目前的樓市現(xiàn)狀,去庫存的時間約為1.7年。
爛尾樓東方明珠開發(fā)商已被國家列入“黑名單”
4月7日,長江商報記者來到張家界最大體量的樓盤東方明珠處。乘2路公共汽車從廣茂園下車,過紅綠燈再往前走大約100米左右就來到東方明珠正大門。十多棟高層住宅樓矗立眼前,從樓頂垂掛下來的“首付2萬,買張家界第一大盤”的廣告標語分外惹人注目。
走近后,記者發(fā)現(xiàn),所有高層均已完成主體建設(shè),同時外立面的主色調(diào)被粉飾成紅色和白色,陽臺護欄、窗戶框架已施工完畢,窗戶玻璃仍有部分未安裝上。
走訪中,小區(qū)業(yè)主告訴記者,項目2011年底開工建設(shè),開發(fā)企業(yè)承諾2012年底前將全部完成整個住宅小區(qū)主體工程施工、屋面工程以及內(nèi)外粉刷工程,2013年2月底前配套項目的排污管道、區(qū)內(nèi)道路硬化、綠化、亮化等工程全部竣工并驗收交付使用。然而,時至今日仍未驗房交房,業(yè)主也沒辦法取得房產(chǎn)證。與此同時,房屋還存在墻面開裂、滲水等質(zhì)量問題。
4月8日,在張家界市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會理事會理事長王鳳章的帶領(lǐng)下,記者再次來到東方明珠小區(qū),同時見到東方明珠項目總經(jīng)理和營銷總監(jiān)。該項目營銷總監(jiān)鄧權(quán)告訴記者,東方明珠作為張家界市的重點項目,共19棟高層住宅,面積33萬平方米,于2010年一次性開工建設(shè)。
“目前,主體工程現(xiàn)已全部建成完工,在售房源的水、電、天然氣管道鋪設(shè),電梯、園林綠化及道路硬化等剩余掃尾工程正在有序進行。”鄧權(quán)向記者表示,項目計劃在今年年底完成整體小區(qū)配套80%的工程量。
鄧權(quán)對記者說,開發(fā)企業(yè)為張家界世雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,企業(yè)2014年度曾被評為張家界市“先進納稅單位”,并未因信用不良而被列入黑名單。然而4月10日,當記者在網(wǎng)頁輸入“張家界世雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”進行搜索時,瀏覽器信息提醒記者該公司“由于失信已被列入國家被執(zhí)行人名單”。
約兩年時間內(nèi)一次性建起19棟高層住宅,項目沉淀了好幾個億的資金,當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為,早前的企業(yè)決策人士對房地產(chǎn)市場評估過于樂觀,項目建設(shè)資金大量積壓,同時銷售業(yè)績不佳,資金無法盡快回籠,導致了后續(xù)的一系列問題。
對此,鄧權(quán)承認,一次性開發(fā)19棟樓有些決策失誤,但他認為,隨著小區(qū)綠化、道路等逐步完善,該盤的銷售業(yè)績將會逐漸回暖。鄧權(quán)認為:“除小區(qū)本身的配套建設(shè)外,緊靠澧水的濱江足球體育公園已確定將在2016年年底建成。這也是東方明珠小區(qū)獨有的公園。”
同時,根據(jù)開發(fā)商的介紹,作為張家界的重點項目,目前東方明珠小區(qū)共有可售商品房2290套,目前已售1105套,剩余套數(shù)1185套。
不過,就目前的情況而言,如何將1000余套靠近郊區(qū)的住房賣出去仍然值得思考。
“張家界旅游地產(chǎn)才剛剛開始”
“人們說,看一個樓盤的入住情況,晚上去看它亮燈的數(shù)量就可以知道。”一位業(yè)主對記者說。4月8日晚,在該業(yè)主的帶領(lǐng)下,記者再次前往東方明珠小區(qū)進行探訪。夜晚的東方明珠與上海“東方明珠”可謂大相徑庭,它安靜的偏居城市一隅,燈火闌珊。即使開發(fā)商給出的已售套數(shù)達到1105套,但夜晚亮燈的住戶仍然偏少。
為何張家界的問題樓盤如此突出,小區(qū)入住率普遍不高?這座民俗純樸、民風濃郁的湘西小城,有著很高的幸福感,但一提到房子的事情,大家都開始眉頭緊鎖、憤憤不平。
在連續(xù)數(shù)日的走訪中,記者發(fā)現(xiàn)延期辦理房產(chǎn)證或者至今仍未未辦理房產(chǎn)證的購房者不勝其數(shù)。同時,開發(fā)商僅完成住宅主體工程,配套的水、電、氣,以及綠化、消防、電梯等要通過維權(quán)才能獲得的現(xiàn)象已成常態(tài)。
4月10日下午,經(jīng)過多次努力,記者終于成功約見張家界市房地產(chǎn)管理局局長李步群,并暢聊一個多小時。
對于之前媒體報道的“房地產(chǎn)泡沫致使張家界旅游地產(chǎn)概念基本失敗”的說法,李步群認為恰恰相反,張家界的旅游地產(chǎn)才剛剛開始,發(fā)展個性鮮明、富有特色的客棧和主體酒店,可謂正與張家界的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成。同時,當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)資深人士告訴記者,僅去年一年,全市新增的客棧數(shù)量就達到1000余家。
不過,在李步群眼里,這仍不是真正意義上的旅游地產(chǎn)。在其發(fā)給記者的2016年個人工作匯報中提出,房地產(chǎn)與旅游融合的旅游地產(chǎn)是張家界市房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向和路徑,“大力發(fā)展旅游產(chǎn)品地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn),探索以景區(qū)、生態(tài)、宜居為背景的總部(營運)、慧谷(研發(fā))型旅游工業(yè)地產(chǎn)。”李步群向記者展示了他的旅游地產(chǎn)構(gòu)想。
同時,李步群告訴記者,多年來,張家界市發(fā)展旅游地產(chǎn)效果不太明顯的原因在于,中小型房企資金實力較為薄弱,同時信心閉塞,難以了解旅游地產(chǎn)的市場行情,也找不到發(fā)展方向。“我們可以看到的情況是,目前正嘗試做旅游地產(chǎn)的往往是之前旅游行業(yè)的從業(yè)人員。他們將商品房、私房等拿過來裝修成客棧,入住水準參差不齊,部分仍達不到客棧條件。在我看來,開客棧也是需要條件的,這里更注重用戶的消費體驗。”李步群分析稱,不過,由于市場已經(jīng)出現(xiàn)蓬勃需求,目前也正在逐步完善。
這是一個值得探索的方向。曾經(jīng)盲目上馬的房地產(chǎn)開發(fā)遇到需求萎縮的“多米諾骨牌效應”,使得張家界城區(qū)住宅供應過剩,出現(xiàn)明顯的泡沫破滅跡象。如今,通過發(fā)展特色旅游地產(chǎn),也未嘗不是一條出路。
樓市去庫存時間要1.7年
時間回溯到2012年,中國經(jīng)濟進入深度轉(zhuǎn)型調(diào)整期,三四線城市房地產(chǎn)庫存高企在當時并不是個別現(xiàn)象,張家界也身在其中。2013年下半年,根據(jù)克而瑞信息集團研究中心發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風險排行榜》,張家界得分為65.42分,位居風險榜的第10位。
4月9日,記者登錄湖南省統(tǒng)計局官方網(wǎng)站,先后點擊進入統(tǒng)計分析、市縣分析、張家界頁面看到,在題為《平穩(wěn)開局喜憂并存》的文章中,張家界市統(tǒng)計局分析稱,截止2月末,全市商品房屋待售面積為55.1萬平方米,同比增長35.5%,其中住宅待售面積為43.2萬平方米,同比增長59.4%。去庫存壓力依然巨大。
另在一篇《強化項目攻堅擴大有效投資》文章中,張家界統(tǒng)計局相關(guān)人員在分析“張家界市固定資產(chǎn)投資中存在的問題”時提出,2011-2015年,該市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)了寬幅震蕩,由2013年最高的53.7%下降至2015年的-46.5%,截止2015年末尚有65萬平方米的商品房待售面積,盡管在“去庫存”政策一系列措施引導下,房地產(chǎn)銷售市場有所回暖,但從土地購置以及新開工房屋施工面積看仍處于低位運行,顯示房地產(chǎn)市場調(diào)整仍在持續(xù)當中,下階段房地產(chǎn)市場的持續(xù)性增長難言樂觀。
不過,在4月10日李步群提供給記者的最新數(shù)據(jù)中,2015年張家界完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31.45億元,同比下降46.5%,其中永定城區(qū)15.74億元,同比下降64%;商品房銷售132.02萬平方米、59.73億元,同比增長8.71%、12.31%,其中住宅111.88萬平方米、34.52億元,同比增長10.92%、2.21%;商品房待售215.99萬平方米,同比下降14.92%,其中住宅148.09萬平方米,同比下降19.03%。
對比不難發(fā)現(xiàn),房管局提供的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)出入很大。根據(jù)李步群的說法,將2009年以前已經(jīng)銷售但并未錄入網(wǎng)絡系統(tǒng),并以“期房”形式存在的住房從庫存中剔除出來,便與現(xiàn)在真實的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大致相符,“統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)雖是法定數(shù)據(jù),但都由企業(yè)自行上報,房管局則是根據(jù)網(wǎng)簽的現(xiàn)實情況所得,更為真實、客觀。”
另外,李步群給記者算了一筆賬,按照目前的樓市現(xiàn)狀,張家界去庫存時間約為1.7年,如果將棚戶區(qū)改造等剛需購房者考慮進去,去庫存時間將縮減到1年左右。
記者在當?shù)匦侣劸W(wǎng)上搜索到的一則新聞顯示,3月24日,張家界市政府曾召開市長會議,專題研究全市房地產(chǎn)項目發(fā)展情況。當?shù)厥形睍?、市長王志剛提出,要引導、支持居民商品住房開辦家庭旅館、特色客棧,推動房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)融合發(fā)展;同時,提升房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì),加強對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計引領(lǐng)和統(tǒng)籌,強化物業(yè)管理,配套完善項目的水、電、路、網(wǎng)絡等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
至于會議的落實情況,仍有待考證。
按照目前的樓市現(xiàn)狀,張家界去庫存時間約為1.7年,如果將棚戶區(qū)改造等剛需購房者考慮進去,去庫存時間將縮減到1年左右。
——張家界市房地產(chǎn)管理局局長李步群
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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