深圳樓市現(xiàn)周期性調(diào)整 新房成交面積五周下滑

種種跡象顯示，調(diào)控新政立竿見影，深圳樓市已步入調(diào)整期。暫時(shí)的調(diào)整并沒有嚇怕那些持續(xù)看好深圳的投資者，大部分人士仍認(rèn)為，這對(duì)自住甚至投資購(gòu)房而言是個(gè)機(jī)會(huì)，可以淘到“筍盤”；未來，深圳房?jī)r(jià)還將上漲。但深圳在近期提出增加土地供應(yīng)之后，會(huì)變成健康有序市場(chǎng)嗎？

風(fēng)向逆轉(zhuǎn)時(shí)，反應(yīng)最快的總是那些投資客和二手房業(yè)主。

進(jìn)入4月，深圳多個(gè)片區(qū)的二手房報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，抱有投資目的者更是希望快走為上；中介和開發(fā)商圈內(nèi)，看空指數(shù)和氛圍也越來越重，反映在市場(chǎng)表現(xiàn)上，就是新房成交已連續(xù)5周下滑，價(jià)格也停滯不前。

而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于“3·25”新政要求過去兩年內(nèi)有貸款記錄的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出來的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。

由去年“3·30”催生的火熱，此刻正由“3·25”帶入調(diào)整，深圳樓市也仍然走不出政策性波動(dòng)的怪圈。在這背后，樓市供應(yīng)的死結(jié)仍未打開。

市場(chǎng)降溫成交下滑

“3.·25”調(diào)控政策落地，觀望情緒濃厚的深圳樓市進(jìn)一步降溫。

深圳中原表示，由于入市門檻明顯提高，部分失去購(gòu)房資格的剛需客不得不暫時(shí)放緩置業(yè)計(jì)劃，或轉(zhuǎn)向臨深片區(qū)，其他客戶則對(duì)市場(chǎng)保持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬平米，分別下滑16%和15.7%，新房成交面積已連續(xù)五周下滑，不及春節(jié)前成交量的一半。

上周一手成交價(jià)格約為4.96萬/平方米，環(huán)比下降7.6%。不過，成交均價(jià)受到成交結(jié)構(gòu)影響，單周價(jià)格參考意義有限。

從推盤來看，上周（3.27-4.3）有3個(gè)項(xiàng)目入市，總計(jì)推售395套房，大幅低于上周的1520套。實(shí)際上，繼“3·25新政”以來，新房的入市速度與成交量較之前回落幅度較大，市場(chǎng)降溫明顯。

深圳多家中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和外圍經(jīng)濟(jì)震蕩的情況下，預(yù)計(jì)未來一線樓市將會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段，新房入市量與成交量將會(huì)持續(xù)處于低位。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，環(huán)比上升33.27%，但這是由于4月1日評(píng)估價(jià)上調(diào)前的最后一周過戶量井噴，最末2天日均過戶超過千套。隨著新政實(shí)施，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)成交量將會(huì)有所調(diào)整。

更明顯的是，二手房業(yè)主持續(xù)下調(diào)放盤價(jià)格，深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)上周已降至32.51%，較前一周下跌5.6%。緊逼30%的枯榮線。市場(chǎng)購(gòu)房情緒逐漸轉(zhuǎn)淡，深圳中原經(jīng)理指數(shù)本周跌破50%枯榮線。

全市超過六成二手房板塊在下調(diào)報(bào)價(jià)，各片區(qū)業(yè)主加緊降價(jià)拋售。其中南山南區(qū)和南山北區(qū)降幅分別為1.9%、1.7%。福田竹子林片區(qū)連續(xù)4周下調(diào)報(bào)價(jià)，上周降幅達(dá)3.4%；長(zhǎng)城大廈片區(qū)業(yè)主下調(diào)6.1%。同時(shí)，前期漲幅較大的龍華區(qū)下調(diào)0.2%，已經(jīng)連續(xù)5周下調(diào)報(bào)價(jià)；坂田區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)也連續(xù)4周下調(diào)，跌幅擴(kuò)大至1.7%。從業(yè)主報(bào)價(jià)的房源占比來看，近三成房源的業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度在1%-5%之間。

周期性調(diào)整已至

種種跡象顯示，調(diào)控新政立竿見影，深圳樓市已步入調(diào)整期。

深圳中原指出，過去一個(gè)月來，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)中國(guó)評(píng)級(jí)展望。3月初，穆迪下調(diào)中國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)展望和71家企業(yè)的評(píng)級(jí)展望。4月初，標(biāo)普也下調(diào)了中國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)展望至負(fù)面，同時(shí)下調(diào)香港評(píng)級(jí)展望至負(fù)面。

最近外圍經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與金融數(shù)據(jù)均表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然在筑底，在此情況下，嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)帶動(dòng)大量資金快速離開一線樓市，未來一線樓市將會(huì)面臨較大挑戰(zhàn)，逐漸進(jìn)入調(diào)整期。

第一太平戴維斯報(bào)告也認(rèn)為，在今年市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)下，房地產(chǎn)新政對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有多方面影響；深圳的普通住宅市場(chǎng)一二手成交均價(jià)和成交量將有所波動(dòng)。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰進(jìn)一步指出，新政落地后購(gòu)買力預(yù)計(jì)將會(huì)減少三分之一，半年內(nèi)將會(huì)對(duì)深圳房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

壓力較大的是那些庫(kù)存大、位置遠(yuǎn)的片區(qū)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至3月29日，深圳全市住宅庫(kù)存為32482套，較2015年底減少5084套，整體庫(kù)存壓力小。但也存在個(gè)別區(qū)域庫(kù)存較高的情況，2015年底龍崗庫(kù)存為11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占據(jù)全市庫(kù)存的四成。

值得關(guān)注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房買方違約現(xiàn)象開始增多，買家預(yù)期已變。

“買方要求解除合同的咨詢量確實(shí)在增加，特別在4月1日二手房交易評(píng)估價(jià)格大幅上調(diào)之后，更為常見。”廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮稱，買方違約現(xiàn)象中，一種是剛需買方確實(shí)承擔(dān)不了多一成首付款，另一種是具備支付能力的購(gòu)房者因預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)下跌，有意借助新政放棄購(gòu)房。

張茂榮認(rèn)為，買方不想繼續(xù)購(gòu)買更多是基于對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。

打開供應(yīng)的死結(jié)？

暫時(shí)的調(diào)整并沒有嚇怕那些持續(xù)看好深圳的投資者，大部分深圳業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為，調(diào)整期的到來，對(duì)自住甚至投資購(gòu)房而言是個(gè)機(jī)會(huì)，可以淘到“筍盤”；未來，深圳房?jī)r(jià)還將上漲。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，從深圳樓市十幾年的調(diào)控歷程看，管控需求，從來都是揚(yáng)湯止沸，暫時(shí)的下行之后，是更加劇烈的上揚(yáng)。背后的邏輯是，供應(yīng)一直太弱，需求一直太強(qiáng)。平均每年60萬人口的凈流入，但每年僅為京滬穗大約二分之一到三分之一的供應(yīng)面，捉襟見肘。

綜合深圳近期的新政，宋丁認(rèn)為，政府可能是想利用管控需求的、大約半年到一年的時(shí)間窗，先行穩(wěn)住市場(chǎng)，穩(wěn)住成交量、房?jī)r(jià)，力爭(zhēng)在此期間通過多種渠道、多種策略快速推進(jìn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度，從而根本上扭轉(zhuǎn)深圳樓市長(zhǎng)期以來嚴(yán)重的供不應(yīng)求關(guān)系，創(chuàng)造供需關(guān)系的戰(zhàn)略平衡。

如何增加供應(yīng)？深圳市委書記馬興瑞祭出的是保障房、新地供應(yīng)以及填海計(jì)劃。

“十三五”規(guī)劃中，深圳計(jì)劃開發(fā)40萬套保障房，實(shí)際供應(yīng)35萬套。但深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)際落實(shí)20萬套左右應(yīng)該沒問題，平均每年4萬套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

馬興瑞還宣布，未來深圳將填海55平方公里。事實(shí)上，多年來深圳一直在填海，后海片區(qū)就是填出來的新城區(qū)，如果新增55平方公里的巨量空間，對(duì)于嚴(yán)重缺地的深圳來說，將有深重影響。但這一措施，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

宋丁還指出，多年來，由于4億多平方米違建的存在，說“深圳沒地了”，成了一句謊話。深圳三十多年中蓋了近9億平方米建筑，其中4億違建就占了43%。按照深圳市委市政府的統(tǒng)一部署，未來五年內(nèi)要減少2億平方米違建。具體分析，2億平方米中真正屬于居住類的違建大約有3500萬平方米。

假定上述加大供應(yīng)的諸多措施能夠順利實(shí)現(xiàn)，深圳樓市每年可能形成大約20萬至30萬套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以預(yù)期。

實(shí)際上，從供需關(guān)系來看，高速上漲的房?jī)r(jià)正在損害深圳這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。多位制造業(yè)從業(yè)人士指出，外來務(wù)工人員和低收入群體的生活成本上升，進(jìn)城發(fā)展的邊際效益下降，會(huì)導(dǎo)致人口流出風(fēng)險(xiǎn)。深圳現(xiàn)在的繁榮是建立在人口流入的前提下，房?jī)r(jià)也是建立在人口的基礎(chǔ)上。一旦人口流出，深圳除了房地產(chǎn)泡沫外，還有可能導(dǎo)致大量企業(yè)因招工難從而被迫遷移。

在華南一家大型開發(fā)商人士看來，暴漲暴跌的市場(chǎng)并不是一個(gè)好的市場(chǎng)，反而像廣州這樣房?jī)r(jià)表現(xiàn)溫和的城市，對(duì)開發(fā)商來說，每年可以保證一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，一定的房?jī)r(jià)漲幅，從而可以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；對(duì)買方來說，購(gòu)房負(fù)擔(dān)也相對(duì)較小。這才是健康有序的市場(chǎng)。

未來，深圳會(huì)變成這樣的城市嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。