北京樓市供應(yīng)大爆發(fā) 多家房企擔(dān)心調(diào)控加碼搶跑

無論是趁著市場熱度一鼓作氣，還是趕在政策收緊預(yù)期前一氣呵成，加速推盤正成為北京樓市當(dāng)前最突出的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士指出，在一線城市政策預(yù)期收緊的背景下，不要“漲太快”或許是樓市維持平穩(wěn)的良策。

市場供應(yīng)大爆發(fā)

北京樓市供應(yīng)加碼的狀態(tài)仍在繼續(xù)。

記者了解到，在剛剛過去的清明小長假3天時間內(nèi)，北京商品房市場入市項目便達(dá)到9個，包括中冶·藍(lán)城、華潤公元九里、保利大都匯、珠江悅景園、V7北湖壹號、西山藝境等。

而據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份北京住宅市場供應(yīng)仍將處于高位，預(yù)計有30個項目入市，其中包括6個純新盤及24個老項目后期。此外，龍湖西宸原著、鴻坤林語墅、恒大華府等眾多熱點區(qū)域的高端項目也在釋放積極銷售的信號。

事實上，這樣爆發(fā)式的樓市供應(yīng)量已持續(xù)多時。自3月中旬起，北京樓市就迎來包括朝北8080、金地未未來、華遠(yuǎn)西紅世、恒大華府、中糧萬科·長陽半島、龍熙旭輝·6號院等項目在內(nèi)，新的一波項目入市潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅僅在3月，北京住宅市場項目入市量已經(jīng)達(dá)到31個，新增住宅供應(yīng)4117套，相比去年同期均出現(xiàn)翻倍。而另一方面，成交情況同樣可圈可點，北京商品住宅（不含保障房與自住房）在3月共實現(xiàn)成交9189套，環(huán)比增長兩倍（2月有春節(jié)長假的特殊原因），同比也增長163%。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，盡管北京樓市沒有像上海、深圳過熱的現(xiàn)象，但受到一線城市調(diào)控預(yù)期的影響，原本“捂盤待漲”的開發(fā)商都在加快入市步伐，以期在北京調(diào)控“靴子”落下之前實現(xiàn)一定去化。

房企心態(tài)生變

毫無疑問，樓市暖春當(dāng)前，但房企搶跑的姿勢并沒有發(fā)生改變。

“雖然從全國范圍來看，政策對于樓市的推動作用巨大，但現(xiàn)在一線城市的政策風(fēng)向都有收緊趨勢，北京未來會怎樣并不好說，所以大家都有往前趕的意思，能出手的都不愿意拖著。”某港資房企相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

相對于上述企業(yè)負(fù)責(zé)人較為含蓄的表達(dá)，北京保利用一場名為“春播計劃”的實際行動表達(dá)了搶跑大勢的決心。據(jù)北京保利方面公開的數(shù)據(jù)，2016年1-3月，北京保利共銷售52億。主要由首開保利熙悅誠郡、保利首開四季怡園、保利羅蘭香谷、保利融創(chuàng)楓丹壹號、保利大都匯和保利首開天譽等項目貢獻(xiàn)。北京保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對于搶跑的動機直言不諱：“今年我們的營銷重點就放在上半年，而且目前來看市場情況比較好，因此整個春播計劃實際上是有這樣的搶跑意圖。”

并非所有的房企都如同北京保利一般正好精準(zhǔn)“踩點”。北京龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，目前旗下在售的項目只有西宸原著和長城源著兩項目，而它們都不屬于快銷類產(chǎn)品，想推別的新盤最快都要到下半年才能入市。“無論是否能夠踩著點，力求穩(wěn)健就是最好的狀態(tài)。”該負(fù)責(zé)人表示。

而龍頭房企在一季度的銷售數(shù)據(jù)似乎更能說明問題?？藸柸饟?jù)房企的公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在剛剛過去的一季度，萬科、恒大分別以725億元、670億元的銷售額穩(wěn)居前兩位，按照2015年全年完成超2000億元計算，兩家企業(yè)在一季度均已達(dá)標(biāo)三成。

業(yè)內(nèi)：不盲目追漲

不僅是房企積極供貨，購房人也在以更加熱情的需求與之呼應(yīng)。記者從北京市住建委官網(wǎng)獲悉，在剛剛過去的清明小長假，僅3天時間，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交951套，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了北京樓市近6年的同期新高。其中，中弘由山由谷當(dāng)天去化90%，而珠江悅景園、保利大都匯等均當(dāng)天售罄。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，去年以來的樓市放松新政推動著需求不斷加速入市，而在經(jīng)歷了今年1月、2月市場階段性供應(yīng)低點之后，“供不應(yīng)求”的市場表象使得供需雙方的價格上漲預(yù)期均達(dá)到頂點，也因此激發(fā)了3月以及4月初的成交快速反彈。

任啟鑫同時指出，北京目前尚未有進(jìn)一步調(diào)控出臺，但在土地市場已開始再現(xiàn)“9070政策”，預(yù)計市場心態(tài)生變，未來北京住宅市場成交量的上升速度將會放慢。

“高價地的扎堆供應(yīng)，讓周邊已有的老項目具有了更多溢價空間，因此目前市場上熱銷的項目多是此類受到高價地塊刺激的。”一位不愿具名的開發(fā)商如是說。

而對于近期即將入市項目報價大幅調(diào)整的現(xiàn)象，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在此前接受記者采訪時曾表示，非理性的過快上漲和肆意炒作對于市場長期穩(wěn)定的發(fā)展都沒有好處。

萬科集團(tuán)原高級副總裁、優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶也表達(dá)了相似觀點，他在公開場合建議開發(fā)商“不要快漲”。

■觀察

豪宅項目拼搶窗口期

北京市場上“搶跑”的絕不僅是普通住宅，被譽為在2016年競爭最為慘烈的頂級豪宅奔跑的步幅更加明顯。

同樣是出于對未來調(diào)控加碼可能性的考慮，豪宅項目在一季度火力全開，拼搶當(dāng)前的窗口期。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，剛剛過去的一季度，售價超過10萬元/平方米的項目共實現(xiàn)簽約89套，接近去年全年同類產(chǎn)品成交總數(shù)的五成。其中，使館壹號院、琨御府和萬柳書院等項目的成交量均突破了10套以上。

此外，有第三方機構(gòu)統(tǒng)計，2016年北京將有近60個售價超過8萬元/平方米的項目同期進(jìn)入市場，預(yù)計至少會帶來5000-6000套潛在的供應(yīng)量。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年北京10萬元/平方米的豪宅共成交了260套，已經(jīng)突破同類項目近十年成交的總和，按照這樣的去化速度，隨著高價地塊的陸續(xù)入市，頂級豪宅市場將會出現(xiàn)不可避免的白熱化競爭。

日前，位于東壩區(qū)域的恒大華府的實景樣板間正式亮相開盤，據(jù)接近恒大地產(chǎn)的人士透露，本計劃在去年開盤，由于各種客觀因素延至今年，盡管在第一時間就亮相，但未來銷售壓力并不小。據(jù)悉，作為區(qū)域內(nèi)的地王級項目，該項目銷售價格最高將會達(dá)到12萬-13萬元/平方米。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。