上海樓市降溫豪宅領(lǐng)跌 二手房?jī)r(jià)格將回歸理性

[“一手房日均成交面積下滑了41%，成交套數(shù)下滑了40%，我們預(yù)計(jì)有40%~50%的客戶將被擋在門外。”]

受上海“3·25”房地產(chǎn)新政影響，近日上海部分地區(qū)的二手房價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)，業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)出售。

4月7日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從知情人士處了解到，仁恒置地在上海的某豪宅樓盤業(yè)主宣布降價(jià)100萬元。此前，該房屋的掛牌價(jià)為3600萬元，目前的掛牌價(jià)格已降至3500萬元。

“我們的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，二手房降價(jià)的房東約占整體比例的10%，如位于陸家嘴板塊的世茂濱江一套1房，3·25新政后房東掛牌價(jià)格為690萬元，新政出臺(tái)前這樣的房源掛牌價(jià)在750萬~800萬元。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，目前豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)很多降價(jià)100萬~200萬元的情況。

“我們和業(yè)主溝通發(fā)現(xiàn)，上述客戶降價(jià)主要還是為了套現(xiàn)。很多投資客認(rèn)為，盡管上海房?jī)r(jià)仍有漲價(jià)空間，但短期內(nèi)漲幅有限。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

信義房屋分析師陳麗娜告訴記者：“我們接觸的房東大部分在內(nèi)環(huán)，他們雖然掛牌價(jià)格沒有變化，但也有了議價(jià)空間，此前這些房東基本無法坐下來談降價(jià)。”

3月25日，上海市政府出臺(tái)針對(duì)住房的最新政策，“提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”

由于新政提高了購(gòu)房門檻，多家中介人士告訴記者，新政出臺(tái)后的周末來客量比同期銳減30%~40%。

“一手房日均成交面積下滑了41%，成交套數(shù)下滑了40%，我們預(yù)計(jì)有40%~50%的客戶將被擋在門外。”上海龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者。

自春節(jié)以來上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)瘋漲。

以上海內(nèi)環(huán)附近的一套2000年建好的老公房為例，春節(jié)前的掛牌價(jià)格是430萬，2月20日，房東漲價(jià)到450萬，由于房東接到購(gòu)房者咨詢過多，他再度漲價(jià)到了490萬，并再次獲得了新購(gòu)房的成交意向。但是該房東還是不愿意出售并繼續(xù)漲價(jià)，到了3月6日，經(jīng)歷過幾輪瘋狂后該房東以585萬的價(jià)格出售了該房屋。

在二手房市場(chǎng)，受到政策影響，多數(shù)投資客已經(jīng)不愿意持有房產(chǎn)，這樣的“盛況”對(duì)投資客來說恐怕不再。

中信證券研報(bào)指出，當(dāng)價(jià)格急劇上升之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場(chǎng)的熱度，值得投資者審慎看待。如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)了超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)因此得到提振，推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲。

盧文曦認(rèn)為，樓市調(diào)整趨勢(shì)是肯定會(huì)確立的，預(yù)計(jì)近期將連續(xù)調(diào)整，短期二手房也有價(jià)格松動(dòng)跡象。預(yù)計(jì)隨著成交連續(xù)走弱，價(jià)格松動(dòng)的空間會(huì)打開，二手房的價(jià)格還會(huì)回歸理性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。