新政細(xì)則落地 “營改增”成樓市助力器

3月24日，財政部下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，這意味著“營改增”這一政策正式落地。根據(jù)通知顯示，自5月1日起，普通住宅和非普通住宅二次銷售時，將按條件繳納增值稅，不再繳納營業(yè)稅。對此，石家莊新華區(qū)地方稅務(wù)局的工作人員表示，“營改增”新政，對二手房負(fù)稅沒有太大影響，變化最大的是稅收的征管方式。

“營改增”前后對比計算方式有所變化

3月24日，財政部下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，該通知中明確表示：5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

據(jù)記者了解，當(dāng)前二手房交易時按條件征收營業(yè)稅，按照個人購買不足2年的住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅，2年以上的則免征營業(yè)稅。購買2年以上的非普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

對比“營改增”實施發(fā)現(xiàn)，此次財政部公布的個人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營業(yè)稅稅率基本相同，同時過去滿2年以上普通住宅就可免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中。

稅負(fù)金額有所下降

“增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，即增值稅等于不含稅的銷售額乘以稅率。”新華區(qū)地方稅務(wù)局的工作人員在接受本報記者采訪時說道。“事實上，房產(chǎn)(新聞新房論壇微博)二次銷售的所得款項中是包含增值稅的，在購房者繳納增值稅的時候，要將總銷售款中的增值稅先剔除，然后在此基礎(chǔ)上，計算需要繳納的增值稅。其計算公式為增值稅=含稅銷售額/(1+征收率)×征收率”

該工作人員進(jìn)一步舉例道，假如王先生100萬買進(jìn)一套房產(chǎn)，5月1日前，將未滿2年的該房源對外銷售，那應(yīng)該繳納營業(yè)稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元×5%=5萬元。

如果5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業(yè)稅少0.24萬元。這樣看來，“營改增”后二手房交易的稅負(fù)確實會有所下降。

不過對出售購買滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來說，依舊需要交納5%的增值稅。

投資交易周期變短有利于房價穩(wěn)定

雖然繳納稅費有所降低，不過也引發(fā)了市民對房價漲跌情況的再一次關(guān)注。事實上，假設(shè)購房者100萬買進(jìn)房產(chǎn)，如果2年內(nèi)漲到150萬拋售，需要繳納營業(yè)稅150×5.6%=8.4萬，改成增值稅后，僅對增值部分計算，假設(shè)稅率5.6%不變，交稅變成50×5.6%=2.8萬，所要繳納的費用大大降低。

因此，不管二手房交易的增值稅稅率是多少都是只對增值部分收稅。按原來稅率繳納政策計算，100萬元買的房子，二次銷售時需要繳納契稅個稅營業(yè)稅，兩年內(nèi)出手要漲到107.6萬以上才可獲利。

而“營改增”以后，只要房子漲到102萬以上出手就能獲利，所需繳納的也只是獲利部分的費用。由此可見，對于房產(chǎn)投資者而言，他們交易的周期將會縮短，同時市場上2年內(nèi)的房產(chǎn)資源放量將會增加，有利于房價穩(wěn)定，更不會出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。

當(dāng)前，石家莊市營業(yè)稅的稅率是5.6%。雖然按法律規(guī)定，營業(yè)稅由賣方承擔(dān)，但在實際交易中，這部分的成本會轉(zhuǎn)嫁到買房者手中，“營改增”后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。

因此，房產(chǎn)增值越多交稅越多，而稅收同樣會轉(zhuǎn)嫁給買家。以當(dāng)下房價為基數(shù)，當(dāng)初買進(jìn)房產(chǎn)時價格越低，現(xiàn)在出售所需繳納的稅費也就越高，買家承擔(dān)的也就越多。

利好二手房市場趨穩(wěn)房主“觀望”轉(zhuǎn)為“淡定”

在“營改增”具體實施細(xì)則出臺前，很多二手房房主都十分“忐忑”，也一直在猶豫是否立即將手中房源出售。如今細(xì)則出臺，2年以上的住宅外售免征增值稅，給很多觀望中的房主吃了“定心丸”。對此，房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人深有感觸。

“3月24號前，有很多在我們這掛房的房東向我們咨詢‘營改增’的問題，就是怕最后稅費承擔(dān)很多，細(xì)則出臺后，很明顯的就是很少有房東再問了，再就是一些打算購買二手房的進(jìn)行咨詢，”談北路上一位不愿透露姓名的正大房產(chǎn)門店經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在稅率定為5%，房東不再猶豫著急，談中園一位房東本來打算以10200元的單價賣了房子，前幾天還打來電話打算可以考慮降價出售，‘營改增’后直接說不降了，也算是典型了。”

“營改增”后市民買賣房產(chǎn)，稅費比之前的少，這無疑是利好二手房市場的。“從此次公布的增值稅稅率來看，‘營改增’基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營業(yè)稅，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大。”創(chuàng)聯(lián)地產(chǎn)CEO趙二田表示，“從短期看，‘營改增’對二手房影響并不會太明顯，所以我估計今年上半年二手房市場價格將繼續(xù)平穩(wěn)，整體上是利好。自去年“3.30”新政至今，大量的購房需求已經(jīng)得到釋放，而隨著時間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)也將逐步減弱，未來隨著市場理性回歸，樓市交易將逐步趨于穩(wěn)定。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。