馮焱東：房地產(chǎn)不僅要因城調(diào)控還要因企調(diào)控

近幾年來房地產(chǎn)發(fā)展日益分化，不僅區(qū)域出現(xiàn)明顯分化，不同開發(fā)商也出現(xiàn)明顯分化。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)調(diào)控必須避免一刀切，做到區(qū)別對待分類施策。

針對不同區(qū)域分化，國家已經(jīng)提出要因城因地分類調(diào)控，比如在當(dāng)前鼓勵需求抑制供給的去庫存大政策背景下，一線城市和蘇州等二線熱點(diǎn)城市正在實(shí)施控制需求、擴(kuò)大供給等差異化的政策，充分體現(xiàn)了因城施策的政策意圖，這是值得肯定和堅(jiān)持的。但筆者認(rèn)為，針對不同開發(fā)商的明顯分化，差別性的調(diào)控政策尚沒有很好體現(xiàn)，還需要進(jìn)一步深化和落實(shí)。

應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注中小房企

先來看一下開發(fā)商分化的具體數(shù)據(jù)。目前房地產(chǎn)的行業(yè)集中度正日益提高，中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的市場份額提高了1.5個百分點(diǎn)至36.7%，而前10強(qiáng)的銷售額占全國銷售額的16.3%。大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)布局有向一、二線城市集中的趨勢，據(jù)統(tǒng)計(jì)前50強(qiáng)房企銷售額的82.8%發(fā)生在一、二線城市，其中一線城市占比29.2%，二線城市占比53.6%。

另據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的房企500強(qiáng)研究報告表明，2015年500強(qiáng)商品房銷售面積達(dá)到3.4億平方米，銷售金額達(dá)到4.0萬億元，分別同比增長11.6%和17.5%，增速均高于全國總體水平，前500強(qiáng)的銷售面積占比和銷售金額占比分別達(dá)到全國的26.5%和45.8%。

從以上兩組數(shù)據(jù)可以看出，中小開發(fā)商（本文將500強(qiáng)以外的開發(fā)商定義為中小開發(fā)商）的市場份額不斷受到擠壓，但仍然占據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的大半壁江山，銷售面積占全國比重高達(dá)73.5%，銷售額占比也超過50%，達(dá)到54.2%。全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約在5萬多家，從房企數(shù)量占比看，中小房企比重約在80%以上（前500強(qiáng)各有眾多項(xiàng)目公司，不能按500個公司計(jì)算）。一般來說前20強(qiáng)乃至前100強(qiáng)是媒體關(guān)注熱點(diǎn)，廣大中小房企往往被媒體和社會所忽視，同時學(xué)者和政府部門對他們關(guān)注也是不夠的。

從房地產(chǎn)調(diào)控角度看，如果我們僅僅把目光盯在房地產(chǎn)的供求關(guān)系和價格波動上，而對房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控對象之一——房地產(chǎn)供應(yīng)的市場主體開發(fā)商不做具體分類分析，這種調(diào)控可能依然不夠完善。

如何在房地產(chǎn)供應(yīng)的市場主體上更精準(zhǔn)、更有區(qū)別性地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以達(dá)到調(diào)控的目的，對于研究部門和政府來說都是一個新視角和新課題。從開發(fā)商角度來思考和實(shí)施調(diào)控，屬于供給側(cè)調(diào)控范疇，與需求側(cè)調(diào)控是有一定差異的，需要各部門高度重視。

房地產(chǎn)調(diào)控目的之一是防范房地產(chǎn)風(fēng)險，包括高庫存風(fēng)險、高房價風(fēng)險和金融風(fēng)險等等。從金融風(fēng)險來看，房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)往往是供求出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，或房價畸形高漲導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，進(jìn)而傳導(dǎo)到整體金融，最終造成嚴(yán)重后果。

筆者認(rèn)為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險在供給側(cè)方面主要應(yīng)關(guān)注廣大中小開發(fā)商，也就是承擔(dān)了73.5%的開發(fā)面積、54.2%的銷售額、企業(yè)比重高達(dá)80%以上的中小房企。

研究數(shù)據(jù)表明，2015年500強(qiáng)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為66.34%，凈負(fù)債率72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點(diǎn)，總體處于安全范圍。2015年500強(qiáng)融資環(huán)境明顯改善，融資利率大幅下降。銀行貸款和信托兩大房地產(chǎn)融資渠道出于安全考慮，主要把目標(biāo)客戶鎖定在前100強(qiáng)或者前500強(qiáng)，500強(qiáng)以外企業(yè)一般難以從這兩大渠道獲得資金，此外，發(fā)債和定增等融資方式一般與中小房企無緣。

從財務(wù)風(fēng)險角度上講，中小房企的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，難以獲得股權(quán)性融資和債務(wù)性融資，融資成本也很高，風(fēng)險明顯高于大型開發(fā)商。從經(jīng)營風(fēng)險角度看，中小房企在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、戰(zhàn)略選擇、發(fā)展策略、質(zhì)量與成本管理、開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場與政策波動應(yīng)對、人才隊(duì)伍、專業(yè)能力等等方面都與大型開發(fā)商有一定差距，經(jīng)營風(fēng)險相對較高?；诖?，從防范房地產(chǎn)風(fēng)險的角度上看，關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)該是中小房企。

當(dāng)前房地產(chǎn)庫存較大，且集中在三至五線城市，這里恰恰是廣大中小房企的主要聚集地。如果說中國房地產(chǎn)出現(xiàn)較大風(fēng)險，體現(xiàn)在開發(fā)商層面可能主要就是廣大中小房企，中小房企出風(fēng)險的概率不僅比大型房企高，而且出現(xiàn)風(fēng)險的時間可能比大型房企早。

要給予中小房企金融支持

如何防范和化解廣大中小房企可能出現(xiàn)的風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險的底線呢？筆者認(rèn)為有兩點(diǎn)需要高度重視。

一是監(jiān)管部門在關(guān)注房地產(chǎn)供求關(guān)系和房價波動的同時，應(yīng)該把中小房企生存發(fā)展?fàn)顩r作為一個重點(diǎn)來調(diào)研，及時發(fā)現(xiàn)苗頭性問題，及早進(jìn)行防范和處理。

目前央行、銀監(jiān)會十分重視調(diào)研房地產(chǎn)金融風(fēng)險，調(diào)研頻率較高。但我們要注意，能在銀行貸到款的企業(yè)一般是大型房企及少部分中型房企，也就是金字塔尖的那部分房企，這部分企業(yè)風(fēng)險相對較小，我們不能把調(diào)研這部分企業(yè)得出的結(jié)論來概括整個中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，這樣可能會以偏概全，誤導(dǎo)決策層。

二是積極給予中小房企合理支持，核心之一是金融支持。中小房企普遍面臨融資難、融資貴的問題，中小房企的融資除了聯(lián)合開發(fā)這種股權(quán)融資和預(yù)售回籠內(nèi)源性融資外，主要可能依靠民間借貸。民間借貸成本總體較高，且差別很大，低的年息在15%以下，16%~36%的可能占主流，更高的也有但占比較小。

同時，中小城市市場低迷，房價不漲反跌，如果一個開發(fā)商民間借款較多，就可能出現(xiàn)樓盤資金鏈斷裂、工程爛尾、廣大購房者付了錢拿不到房的不利局面，造成各方面負(fù)面影響。如果好幾個開發(fā)商同時出現(xiàn)問題，就可能引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險。

所以要防范中小房企風(fēng)險，地方政府應(yīng)該積極給予中小房企金融支持，以“激發(fā)金融活力，促進(jìn)金融資源優(yōu)化配置”。辦法至少有兩個：

其一是鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是地方性金融機(jī)構(gòu)成立專門的房地產(chǎn)金融部門，利用本土房地產(chǎn)市場和房企比較熟悉的優(yōu)勢，給予合理貸款支持。只要當(dāng)?shù)厥袌錾锌?，調(diào)查充分，項(xiàng)目手續(xù)完備，抵押充足，開發(fā)商民間借貸不多，很多項(xiàng)目銀行還是可以考慮介入的。一方面要反對把中小城市和中小開發(fā)商妖魔化；另一方面又不能對中小房企存在的風(fēng)險視而不見。

其二是發(fā)展房地產(chǎn)私募基金。我們可以鼓勵和引導(dǎo)私募基金規(guī)范發(fā)展，把民間借貸資金通過私募規(guī)范化、合法化，同時整頓不規(guī)范私募基金，通過各種措施把開發(fā)商融資成本降低，對開發(fā)商形成一種正面支持。

防范中小房企風(fēng)險的其他措施還包括鼓勵企業(yè)并購、控制土地出讓規(guī)模、棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)與去庫存結(jié)合等。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控必須以開發(fā)商嚴(yán)重分化的事實(shí)為依據(jù)，建立開發(fā)主體的供給側(cè)調(diào)控新思維，全盤掃描，搞清楚哪些開發(fā)商容易出風(fēng)險，哪些開發(fā)商不容易出風(fēng)險，找到重點(diǎn)，并及時防范和處理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。