房企應(yīng)稅銷售額可扣除土地出讓金 地產(chǎn)商迎營改增紅利

隨著3月24日營改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項(xiàng)稅減少。業(yè)內(nèi)稱土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺(tái)有利于降低房企稅負(fù)，釋放營改增紅利。

上述利好出自財(cái)政部網(wǎng)站3月24日公布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，《通知》稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額?！锻ㄖ愤€明確，扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。）

財(cái)政部相關(guān)司人士表示，土地問題當(dāng)然是我們這次營改增要很慎重對(duì)待的問題，因?yàn)樗竺嬷苯佑绊懢褪欠績r(jià)。土地出讓收入我們會(huì)做妥善處理，后續(xù)環(huán)節(jié)抵扣盡量完整。此次政策出臺(tái)后，我們對(duì)土地出讓金的處理更便捷，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)利好。

中國財(cái)政科學(xué)研究院院長劉尚希告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，土地出讓金占房地產(chǎn)企業(yè)的成本比較高，本來房地產(chǎn)企業(yè)要交的消項(xiàng)稅要包括土地出讓價(jià)款的部分，現(xiàn)在政策規(guī)定扣除之后，企業(yè)的稅基變小，要交的稅就會(huì)降低。

安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此次文件規(guī)定銷售額是扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額，并不是向此前業(yè)內(nèi)猜測(cè)的將土地出讓金納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。兩種方式有很多方面不同，不過對(duì)企業(yè)來說，從結(jié)果看是一樣的。

梁因樂稱，我國采取一個(gè)全球獨(dú)有的方法，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地出讓金在不納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情況下，享受到和有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣類似的待遇。

原中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示，為企業(yè)減負(fù)是此次營業(yè)稅改增值稅的目標(biāo)，因此，此次規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)成本中占比最重的土地出讓金可以在銷售額中扣除，從計(jì)稅額度來看，會(huì)有一定的減少，這也將減少企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

帝海投資控股集團(tuán)有限公司李曉明表示，目前土地出讓金成本占比在30%到40%，一線城市所占比例會(huì)更高，因此，土地出讓金可以在銷售額中扣除，將大大減少企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)水平。但他同時(shí)指出，納入后對(duì)企業(yè)利潤并不會(huì)造成太大影響。“土地稅費(fèi)中所占比例最高的是土地增值稅，而增值稅的征收則是按獲利增值比例階梯征收，所以成本下降后，整體計(jì)算將重新出現(xiàn)一個(gè)平衡點(diǎn)，房價(jià)也將有一定的調(diào)整。”

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌則認(rèn)為，目前政策剛剛下發(fā)，也還沒有具體的執(zhí)行細(xì)則，后期的執(zhí)行與抵扣空間仍難以界定，實(shí)際操作層面上還存在一些具體問題有待明確。

此次營改增試點(diǎn)對(duì)個(gè)人購二手房方面也有了明確的規(guī)定。對(duì)于非一線城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

對(duì)于北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。