中海地產(chǎn)成并購王：6年700億收購數(shù)千萬平米土儲

在房地產(chǎn)行業(yè)調整和央企重組大潮中，中國海外成為并購市場的先行者。

從2010年開始，中海外開始進行大規(guī)模兼并收購，來獲取土地和項目資源，截至目前已收購三家地產(chǎn)公司資產(chǎn)，交易對價近700億，涉及數(shù)千萬平方米土地儲備，資產(chǎn)價值在千億以上。

在收購過程中，中海外展示了高超的收購方法和財務技巧，除了中海宏洋外，其他兩宗收購并未支付現(xiàn)金，而是采用了資產(chǎn)置換、發(fā)行新股、配股等方式。

通過收購，中海外實現(xiàn)了業(yè)績增長和利潤提升，連續(xù)14年保持凈利潤行業(yè)第一。

未來，并購依然是中海外的核心戰(zhàn)略之一。中海地產(chǎn)董事長郝建民在年初時曾明確表示，今年將大規(guī)模開啟兼并重組，重點是收購央企資產(chǎn)。

六年三次大并購

在千億級房企中，中海是目前土地儲備量最少的一家。

2015年年報顯示，截至去年底，中海在內地32個城市及香港、澳門擁有土地儲備約4144萬平方米。

在已公布2015年銷售金額的房企中，排在中海之上的企業(yè)包括萬科、綠地、恒大、碧桂園、萬達和保利。從土地儲備來看，除了萬科比中海略少之外，其它均超過中海。恒大和綠地的土地儲備甚至超過1.4億平方米。

2010年3月，中海地產(chǎn)完成蜆殼電器50.1%股權的收購，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。

蜆殼電器是光大地產(chǎn)第一大股東，占70%股權。這次收購讓中海成功控股光大地產(chǎn)，幫助中海獲得蜆殼電器在國內6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備。其中北京、廣州的項目均屬市中心優(yōu)質地塊，進而完成了在這兩個一線城市的真正布局。

略有不同的是，在中海系房地產(chǎn)開發(fā)的投資戰(zhàn)略和布局中，中海專注于一二線城市，中海宏洋則專注于三四線城市。

進入2013年，一場歷時21個月的整合開始了。

2013年8月，中海外宣布其控股股東中國建筑股份，擬將旗下多個平臺的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務注入中海地產(chǎn)。

去年5月，中海外宣布收購先決條件均已達成，收購的資金以向中國建筑發(fā)行新股的方式獲得。中國建筑的全資子公司、中海地產(chǎn)母公司——中國海外集團將以25.38港元股價認購16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣。

直到今年1月，這場收購涉及繁雜的管理架構改革、人事變動才得以完成。

一場更大的并購讓中海迎來新契機。今年3月14日，中海發(fā)布公告稱，將收購中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務，總建筑面積約2400萬平方米。

收購項目的初始代價為人民幣310億，將按兩種方式支付：中海將向中信配發(fā)約10%股份，合共代表297.24億元價值；中海將向中信轉讓其資產(chǎn)對價，價值約61.5億元。

交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權，成為中海地產(chǎn)第二大股東。

相比去年4144萬平方米土地儲備，如果與中信的交易順利完成，中海土地儲備將擴張50%。尤其是增加大量一二線核心城市項目，對于一向獨立開發(fā)為主的中海而言，這有利于其規(guī)模進一步增長。

中海外內部人士表示，中海獲取土地資源的方式，便是并購重組，公司傾向于收購上市公司的凈地，并且通過多種方式獲取資源，盡量爭取節(jié)省現(xiàn)金支出。

中海中信的這次合并將在什么時候完成？中海外主席兼行政總裁郝建民在3月18日的業(yè)績發(fā)布會上表示，如果相關部門的流程等工作順利，預計交易可以在5-6個月之內完成。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖認為，這么大資產(chǎn)出售，涉及的審批、評估程序相當復雜，內部融合肯定會有阻力，還要看執(zhí)行結果。

“并購王”業(yè)績單

六年不斷兼并重組，帶動了中海外業(yè)績增長。

2010年的收購潤色了中海的財報。其當年年報顯示，中海實現(xiàn)營業(yè)額港幣443.1億元，同比增長18.7%；實現(xiàn)凈利潤為港幣126.7億元，同比增長66.6%。

到了2015年，由于資產(chǎn)注入的助力，全年中海系連同其合營公司、聯(lián)營公司共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。

而中海外的凈利潤，在2015年達到333億港元，連續(xù)14年位居房企之首。

在中國海外發(fā)展2015年業(yè)績會上，郝建民表示，因為整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項目的銷售貢獻，集團2016年的合約銷售目標為1850億港元，較2015年增長約2.4%。

中金公司認為，中央支持央企重組，這將促使部分開發(fā)商更有動力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過企業(yè)破產(chǎn)來推動行業(yè)重組。

據(jù)統(tǒng)計，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%；2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。

在多元化超大型房企爭奪市場份額的同時，資金不足的那部分中小型房企將會逐漸被代替，央企也不例外。

郝建民年初的并購之言似乎預示著，2016年房產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)收購并購，這為中海外這樣的房企帶來更多機會。

郝建民說，面對日益分化競爭加劇的市場，中海有信心抓住行業(yè)整合機遇，不斷提升市場占有率，始終保持凈利潤行業(yè)第一，銷售規(guī)模居于第一陣營。并且在財務狀況允許的條件下，爭取投資的機會。