3萬億個貸助推房價 樓市加杠桿or去杠桿？

在去庫存的基調(diào)下，2015年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了復蘇，一線城市樓市則出現(xiàn)了另類繁榮，深圳、上海房價相繼暴漲。

房價一路走高的背后，寬松信貸政策“功不可沒”。降準降息、降低首付和貸款利率折扣等組合拳讓剛需客、換房客和投資客相繼入市，樓市進入了高杠桿時期。

全國個人購房貸款余額也水漲船高。截至2015年末，我國個人購房貸款余額已經(jīng)達到14.18萬億元，2015年至今則新增逾3萬億元，占到了總額的20%左右。

兩會期間，多部委針對一線城市高房價進行密集表態(tài)，警示首付貸等加杠桿風險，字里行間，“看得見的手”已經(jīng)伸向了房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。

一年花了過去四年的錢

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，我國個人購房貸款余額為14.18萬億元，占整個信貸總額93.95萬億的15%。

雖然整體看個貸占比不高，但從2015年的情況來看，個貸總額出現(xiàn)了井噴。2015全年個貸新增2.66萬億元，比上年末增長23.2%，同比多增9368億元，占全年新增貸款總額11.72萬億的22%。

這意味著，僅在2015年新增的個貸，就占到了個貸余額的18.75%；也就是說，中國人在2015年一年房貸消費就占到了過去20年（1995-2015）的將近20%，是年平均增長量的近四倍，通俗來說就是，“買房子一年花了四年的錢”。

個貸的突然爆發(fā)顯然與信貸政策變化有關(guān)。進一步的統(tǒng)計顯示，這一輪個貸的井噴始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末，個貸余額增長降到了3800億的近三年低位，但到了2014年四季度，個貸余額增長開始大幅回升，到2015年三季度達到8100億高位；其占信貸余額增長比例也從2014年三季度的19.56%，升至2015年三季度的24.26%，2015年12月則大幅飆升至40%。

在全國數(shù)字上升的時候，個別城市的個人購房貸款數(shù)量增長更為顯眼。

來自人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計顯示，2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。

另外，今年春節(jié)過后突然火熱起來的上海，在2015年的房貸規(guī)模也非?？焖俚卦鲩L。上海官方公布數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，上海市中資商業(yè)銀行本外幣個人購房貸款余額7951.38億元，增長23.7%。

個貸的這種井噴放量也一直延續(xù)到了2016年，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2016年首月，新增人民幣貸款井噴至2.51萬億元，同比多增1.04萬億元，創(chuàng)下歷史最高紀錄，其中相當部分流向了個貸。

多位資深業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，購房首付的不斷降低，使更多人能夠達到購房門檻，房市預(yù)期向好，各地銀行放貸的積極性提高，房貸獲得快速上漲；另一方面，房地產(chǎn)市場火熱，降準降息帶來的大量資金流入了房地產(chǎn)市場。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，購房需求的短期釋放也是原因之一。目前房地產(chǎn)已經(jīng)進入存量市場，從需求端來說，人口增長已經(jīng)不足以支撐房地產(chǎn)爆發(fā)式增長，但2015年取消限購限貸，擠壓出的存量需求得以釋放。

以深圳為例，萬科董秘譚華杰向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，深圳2012-2014年連續(xù)三年實際上房價是陰跌的，也累積了很多購房需求，而這些需求在2015年得到了集中爆發(fā)。

寬松信貸助推房價

居民購房需求的突然爆發(fā)，源于信貸政策的變化，而這種爆發(fā)的結(jié)果，進一步影響了房價的走勢，成為房價上漲的助推器。

國泰君安(17.44+0.98%,買入)證券研究所首席宏觀分析師任澤平指出，從國際經(jīng)驗看，購房首付比例和貸款利率變動，對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動房價過快上漲。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌分析稱，購房門檻降低之后造成需求溢出，供不應(yīng)求，房價迅速上升，帶來財富效應(yīng)，進一步放大需求，造成房價進一步上升，形成循環(huán)。

從實際表現(xiàn)來看，2014年9·30新政出臺，央行開始降低購房首付，11月進行“雙降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持續(xù)的降息后，房價一路反彈，截至2015年12月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新房和二手房價格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%；2015年全年，全國新建商品住宅成交均價達6472元/平方米，同比上漲9.1%。

分城市看，深圳表現(xiàn)得尤為明顯。2015年二季度開始，深圳房價快速上漲，部分區(qū)域如龍華、蛇口、西麗等多個項目上漲幅度達到50%甚至翻番；全年來看，深圳房價同比上漲48%，一舉超過北京成為全國第一；與此同時，深圳房貸余額也快速飆升，同比增幅在40%以上。

今年春節(jié)前后上海樓市的爆發(fā)，也與個貸增長呈正相關(guān)。據(jù)央行上海總部統(tǒng)計，今年1月份上海地區(qū)個人住房貸款單月增加346.3億元，單月增量打破去年9月份所創(chuàng)紀錄，創(chuàng)下近3年來新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。

把時間拉長了來看，近十年的央行數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款規(guī)模與房價的走勢呈現(xiàn)出一致性。在信貸政策松動的時期，2007年、2009年和2010年全年住戶中長期消費性貸款（主要是個貸）增速分別超過20%、30%和25%，房價也獲得了顯著增長，增速約在15%左右。尤其在2009年，個人住房貸款同比增速高達59.73%，商品房銷售價格同比增速為23.18%。

反之，在信貸政策收緊的時期房價走勢出現(xiàn)了回落，2008年和2012年全年住戶中長期消費性貸款增速落在10%-13%之間，房價增長速度也有明顯的“跳水”，增速回落到10%以下。

“場內(nèi)外”的加杠桿

與2009年不同的是，這一輪房地產(chǎn)信貸放松，是以降低首付比例、放大杠桿為核心的。2015年3·30新政出臺，二套房首付降至4成；公積金貸款首套首付最低為20%，二套降至3成。

2016年2月2日，央行銀監(jiān)會進一步降低首付比例，首套房商業(yè)性個貸首付比例下調(diào)至25%，對于不限購城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

張大偉指出，這種寬松與2009年最大的區(qū)別是，降低首付放大了杠桿。央行最低20%首付是5倍杠桿，其余80%利用銀行貸款，這可視之為場內(nèi)加杠桿。“場外”通過首付貸再次加杠桿，10%首付是10倍杠桿，5%首付就是20倍杠桿了，這樣的案例現(xiàn)在市場上都已經(jīng)存在；但與此同時，購房者支付了低首付，導致貸款額增加，貸款成本提高，目前商業(yè)銀行大多只給95折利率，月供、還款壓力很大。這在樓市去庫存的背景下帶來了風險，一旦房價下跌，出現(xiàn)斷供的可能性便會增加。

而2009年的寬松政策核心則是降低利率，用（首套房）利率7折降低了購房者的成本，彼時房屋總價也沒那么高，所以增加杠桿的風險非常低，購房者的還款能力也比較強。

還有一個不同是，2009年的信貸寬松是“普惠式”的，全國幾乎每個區(qū)域房價都在上漲；而2015年以來的寬松則是結(jié)構(gòu)性的，資金僅僅流向了一線城市及部分二三線城市，推動了深圳、上海、南京等地房價大幅上漲，區(qū)域之間劇烈分化，也導致風險上升。

張大偉表示，現(xiàn)在的信貸寬松政策實施背景與2009年也存在差別，如此高的信貸數(shù)據(jù)能否持續(xù)需要打個問號。

“一方面，2009年信貸釋放的基礎(chǔ)是比較緊縮的，但是今年的宏觀信貸數(shù)據(jù)都處在高位。另一方面，房地產(chǎn)市場需求不一樣，2009年大部分城市征地需求比較龐大，市場基礎(chǔ)較好，人口凈增長，購房需求旺盛。而目前，房地產(chǎn)市場整體供大于求，正在去庫存。”張大偉說。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，監(jiān)管部門已經(jīng)注意到樓市場外加杠桿存在的風險，上周央行上?？偛空偌糠帚y行，了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃，以及銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。

在北京和深圳，金融監(jiān)管部門開始排查“首付貸”風險，一些小額貸款和P2P平臺已經(jīng)暫停放貸。

房貸調(diào)控機制的建立

14萬億的房貸總額是高還是低？過去一年多來的個貸大幅增加是否意味著風險？當前樓市是繼續(xù)加杠桿還是去杠桿？

周小川指出，“中國個人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%－50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機會。”

那么，這個發(fā)展的機會有多大？中信證券認為，中國居民的杠桿率其實偏低，2015年，全年新增的個人購房按揭貸款只相當于商品房銷售額的30%。以未來每年這個比例提升8%來計算，按揭放款占當年銷售額70%為居民買房貸款依賴度頂峰，則居民快速加杠桿的趨勢可以維持超過3年。

但是張大偉指出，按純商品住宅來算，2015年個貸占銷售總額約40%，已經(jīng)很高了，這是被平均的數(shù)字，其中有全款購房有貸款70%的；而如果個貸占到銷售總額的70%，則意味著出現(xiàn)零首付了。國外來看是計入信貸衍生產(chǎn)品如次級貸，才能達到70%。

張大偉認為，真正良性的、健康的住房需求是應(yīng)該得到信貸支持的，信貸的支持表現(xiàn)在降低利率而非僅僅降低首付，否則，零首付或一成首付將會使很多人成為不合格的貸款人，次貸危機就是因此而起。

譚華杰也曾向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，在世界范圍內(nèi)，對于居民首套房、自住需求的購房都是有信貸優(yōu)惠的，對首套房的支持，包括低首付和低利率。一般首套房首付20%左右，貸款利率在1%－3%之間，在香港首套房房貸利率在1%-2%之間，美國、加拿大約為3%，新加坡是按年浮動，第一年約為1.2%。

對于未來房地產(chǎn)信貸政策的走向，中國人民銀行副行長潘功勝3月8日表示，當前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。

現(xiàn)有的對北上廣深等限購城市維持較高的最低首付比例的政策，與對非限購城市個人住房貸款的最低首付比例的自律調(diào)整，已經(jīng)融入了差別化處理的邏輯。

任澤平建議，我國需要實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策?？裳芯亢吞剿骶用褓彿繒r的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。

此外，為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。